美國地產投資：怎樣規避陷阱

經常有人問我，老王，國人在美投資房產，可能犯的錯誤是什么呢？我說那可就太多了，不勝枚舉啊。那么，最大最普遍的錯誤是什么呢？我琢磨一下回答，應該是“買新房出租”這個戰略了。受國內思維的影響，國人一般把房子新舊看得很重，到了美國依然是要求“買新房，越新越好”，然后由于自己一般不過來住，買了房子又出租給別人。這個大概是最大的失誤之一。

怎么挑好房子

任何地產都分成兩個部分，上面的房子（建筑）和下面的地皮。這個概念在國內是沒有的，因為我國的地皮都屬于國家財產，你只有70年的使用權，但是在美國，地皮就是你私人的。

那么，我們說一個地產保值、增值，說的是什么呢？一定是底下那塊地皮。原因很簡單，上面的建筑從建成的那一天起，就肯定是一直在折舊，越來越舊，斷然沒有越住越新的道理。那么，地面建筑就永遠是貶值的。而且和新車一樣，最開始幾年貶值是最快的。我們尋求的保值增值，一定是靠下面地皮來完成的。如若不信，大家可以看看美國的地產稅賬單，那里面地皮價值和房屋價值是分開列的。你把一個地產幾十年的地產稅賬單放在一起，就可以非常清楚地看到這個規律：地皮增值，建筑貶值。

所以投資地產，卻買最新的房屋，不注意下面的地皮。這個和投資的目的是背道而馳的。尤其是紐約、加州等熱點地區，還經常出現這種規律，由于地皮多年開發后已經很緊張，越是新建的樓盤，占地越小，可以說是雙重不利于投資。而最好的社區，比如PALO ALTO、曼哈頓，樓盤普遍都比較老舊。

下面我們來看一個實例。一個是面積僅僅140平方米的小平房，70年歷史了，小區無任何設施。另一個是新房，300平方米。小區有游泳池、健身房等各種服務。看起來后面的房產好很多。實際上，前一個的房產價值160萬美元左右，后者價值僅僅80萬美元。

原因就在于前者處于Palo Alto，和喬布斯、扎克伯格一個小區。地皮價值可能就有140萬，破爛房屋僅僅價值20萬。而后者在一個很一般的區，土地價值大概20萬，而新建房屋價值則是60萬。

不僅于此，如果我們分別投資于這兩個地產，后果會是什么呢？假設過去30年，增值幅度都是一倍，那么前者土地增值一倍到280萬，房屋還是20萬（實在太破，貶無可貶），價值是300萬美元。而后者，土地增值一倍到40萬，房屋則折舊貶值到30萬，價值反而跌到70萬。這就是“買新屋出租”的真實后果。

有人說，可是前者那么破的房屋，住起來實在難受。這其實是混淆了投資和自住的區別。如果你自己不住僅僅是出租，只要租客不在乎，愿意給錢，你有必要給他新屋的享受么？如果我要自住呢？老王不禁樂了，這里是美國啊，你的土地就是你自己的，你要是覺得老屋子住得難受，你扒掉重新建一個不就全新了么？

所以說，不要盲目追求新屋，不要把國內的概念來套美國。多看看土地吧，那才是真實的永遠屬于你的“不動產”。順便侃個大山，最近洛杉磯地區很多華人進駐，也就有些黑心的地產商開發出了針對華人的騙子地產，大發黑心財，其騙術的精華，還是在這個土地和房屋的關系上。

如果我在美國擁有一個500萬美元的宅子，正常地區是什么感覺呢？我應該看不見鄰居，應該獨自擁有一大塊土地。這塊土地才是我宅子價值的精華所在，500萬的宅子，土地大概會值400萬。

但是國人沒有這概念，就會有地產商專門開發一種很奇怪的住宅。說起來是豪宅，比如建筑面積到了600平方米甚至1000平方米。可是好幾幢擠在一起，大家都可以直接從窗戶借醬油了。打麻將不需要電話，站陽臺上喊一嗓子“三缺一”就可以了。

開發商會振振有詞地宣傳，我的價格絕不虛高，你不信去看隔壁老外，也是一模一樣的宅子，開價就是500萬。我這個當然應該賣500萬。而且我還給你們一個封閉小區呢，服務好得很呢，鄰居交流也方便呢。

你沒注意到，那塊占80%價值的土地啊，被縮水到不知多少了。只看房子不看地，在美那是不行的。

如何規避地產陷阱

接下來我們來集中講講國內投資美國地產的幾類陷阱。

第一類陷阱，就是被華麗的包裝欺騙。目前國內包裝美國的不良地產，一般是用下面這類的文字來誤導的：“發展迅速”，“離×××大學/機構只有×××里”，“設施齊全，商店林立，生活方便”。

這些不一定是假話，正因為如此才可怕。這里面是文化差異。這些在國人面前看來是房產價值保障的東西，在美國是一文不值的。投資美國，就必須學會美國思維，或者說尋找到美國思維的專業幫助。

老王也來包裝一個美國地產：“舊金山地區重鎮，特有的地中海氣候四季如春，地區發展被評為美國最快的前×××名，離斯坦福大學只有10里，與喬布斯、扎克伯格的豪宅僅10里，擁有著名超豪華購物中心，全美聞名的高爾夫球場，離灣區最好醫院僅10分鐘，無敵海灘，世界著名旅館云集，豪宅、名宅、無敵宅，獨家推出，回報率高達××，新建房，立可入住。”

怎么樣，看起來眼熱么？是不是很有投資的沖動？我再告訴你，這里面一句假話都沒有。可是，你知道這究竟是哪里的地產么？以East Palo Alto為例，硅谷犯罪率最高的地區，地產界著名的爛區，沒有任何當地的正常人會在這里投資地產。在這里投資確實是“有利可圖，回報可觀”，前提是你得能把房子租出去，還得能在吸毒、販毒、持槍（很可能還是非法持槍）的房客身上把房租收上來。

第二類陷阱，就是好像投資美國地產，只有住宅一條路。事實上美國地產投資形式是非常豐富的。有些客戶需要投資的資金達到上百萬美元，這種情況下，強烈建議進行商業地產投資。

商業地產投資有什么好處呢？相對于住宅，最大的優勢是租客的穩定，成本的低廉和法律的優勢。租客穩定，是說一般商業出租都是一租很多年，很少出現年年換租客，年年找租客的麻煩。成本低廉，是說不同于個人租客，商業租客都會自己打理房屋的整修、維護等工作。無需半夜被修水管的電話叫起，或者需要雇用人工來維護。至于法律的優勢，那更是極其重要的。要知道，美國法律是保護窮人的，當租客和房東產生糾紛，尤其是租客付不出房租的情況下，法律是嚴重偏向租客的，原因很簡單，作為房東，你的損失不過是租金收入，而房客有可能是窮困潦倒，一旦被趕出去就要睡大街了。美國顯然會認定，如果一定要讓一方受損失，那么寧可是房東虧錢，而不是讓房客睡大街。

因此，美國多數地區都有保護租客的法律，使得你要趕走一個壞租客極其困難，成本巨大。有時候租客要是也精通法律，趕一年都趕不出去是很容易發生的。甚至有這種笑話，要趕走一個壞租客，最佳方式不是去找警察，而是私下再給這位租客一筆現金，請他走路。這個老王自己就曾經做過。而商業地產是不存在這個問題的，現在無非是商業糾紛，說趕就趕，易如反掌。

第三類陷阱，就是“買便宜”，說美國地產處于低谷期，就是要抄底，要買便宜的。所以專門尋找那種跌了50%，乃至90%以上的地產去購買。心里期待則是成倍，甚至數倍的回報。這不是一個正確的理智的投資期待。

這類期待往往有一個誤解是，美國缺錢了，所以這些便宜美國人看著也買不起，只能讓我們中國人來撿。實際上，由于體制不同，美國政府缺錢，和美國民間缺錢，完全是兩回事。美國民間資本非常雄厚，又處于當地，信息靈通，真有這類投資機會，基本國人是拿不到的，或者不可能比美國人還先拿到。早在2008年，還在金融海嘯期間，老王在國內談投資美國地產，都是被人嘲笑的時候，美國民間大量的基金，私募，甚至個人資本就已經全面入市。老王自己也參與其中，獲利頗豐。而目前在國內出售的所謂機會，往往都是華而不實，甚至有信息隱瞞的。如果你也在美國多年，就會深有體會，遇到這類機會肯定會問一句：“為什么這么好的機會不在美國當地直接融資，而要費盡力氣搬過太平洋呢？”

一個美國地產，看起來很簡單，其實里面門道很多，內幕不少。老王和大家聊了幾期專欄，也不敢說全部說透了。可見投資需謹慎啊。