北京租房：租金還會漲嗎？

一般而言，房租收入比即房租在收入中所占的比重較為適宜的范圍為25%左右，一旦超過30%，則代表著房租壓力過大。但有調(diào)查顯示，如今，北京的房租收入比已高達(dá)40%。經(jīng)驗(yàn)表明，房租收入比超過60%，將產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。

又是一年畢業(yè)季，又是租房高潮期。

5000，8000，15000……這不是工資，這是租金。2013年6月，“最難就業(yè)季”囧遇“最難租房季”，租房者普遍反映，“租不起！也傷不起！”

北京房租到底有多高？上漲有多猛？還會不會越漲越高？穩(wěn)定房租難不難？對此，記者進(jìn)行了探訪。

租金上漲有多猛？

一套60多平方米的二居室，主臥放著三張上下床，6個床位，床位價格為每月700元，次臥放著兩張上下床，床位價格為每月800元，就連廚房也被改造成了臥室，算單間，每月租金1000元。這是位于北京市海淀區(qū)魏公村小區(qū)一套典型的群租房。

雖然擁擠不堪，衛(wèi)生設(shè)施也不夠用，但住在這里的租客反映，這房子從來沒有空過，“房租上漲太快，與一般的住宅相比，床位的租金相對比較便宜穩(wěn)定?！睋?jù)了解，同一小區(qū)，目前正規(guī)的二居室每月租金在5500元左右，并且還在不斷上漲。

房租漲勢迅猛，已經(jīng)成為樓市調(diào)控以來的焦點(diǎn)問題。據(jù)北京統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，繼4月份房屋租金上漲7.6%后，5月份北京房屋租金同比上漲7.4%。

對此，房產(chǎn)中介張磊深有體會，“這兩年房租漲得確實(shí)很快，尤其是四環(huán)以里，從2010年開始，每年漲幅都在15%左右。房租上漲遠(yuǎn)超人們的收入增長，2012年北京人均可支配收入同比增長才10%左右?！?/p>

不過，與人們的實(shí)際感受不同，偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2013年6月份通過我愛我家成交的租賃房屋交易均價為3690元，環(huán)比5月份的均價不僅沒有上漲，反而下跌了1.4%。

對此，偉業(yè)我愛我家的解釋是：一方面大中專院校離校時間一般在6月最后一天，或者7月第一周，所以北京租賃市場真正的高峰在7月份；另一方面，畢業(yè)生租房預(yù)算有限，低價房源成交比例增加，拉低了全市成交均價。據(jù)其統(tǒng)計，軌道交通快速延展，有效地將租賃需求分散至郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)縣。目前租房人群，尤其是畢業(yè)生最為關(guān)心的區(qū)域主要分布在昌平、通州、大興、房山等租金相對低廉的郊區(qū)。

目前，絕大多數(shù)租房客為中低收入者，租金上漲過快，人們苦不堪言。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一般而言，房租收入比即房租在收入中所占的比重較為適宜的范圍為25%左右，一旦超過30%，則代表著房租壓力過大。但有調(diào)查顯示，如今，一線城市的房租收入比已高達(dá)40%。而對于剛剛步入社會的畢業(yè)生而言，形勢更加嚴(yán)峻，據(jù)趕集網(wǎng)2013年應(yīng)屆生就業(yè)報告顯示，北京應(yīng)屆生平均起薪為2478元，即便是拼租床位，房租也要占據(jù)月薪的三分之一左右，生存壓力極大。

“或許我們就不應(yīng)該留在北京。”在調(diào)查中，持有這一悲觀論調(diào)的人不在少數(shù)。

是誰推高了房租？

房租猛漲早已不再是件新鮮事，而對于誰是幕后推手，人們也是各執(zhí)一詞。

“其實(shí)大部分房東只是跟風(fēng)，都是中介把房租炒起來的。”趙巖，擁有4年租房經(jīng)驗(yàn)，換過6次住所，目前在北京市海淀區(qū)燕北園租有一套70平米的二居，每月租金4100元，上個月剛剛收到中介公司通知——要么漲價500元，要么搬走。“現(xiàn)在市面上99%的房源都控制在中介公司手中，你根本就沒有討價還價的余地?！?/p>

中介公司是“罪魁禍?zhǔn)住保棵鎸@個問題，一直都很樂于接受采訪的中介分析人士不約而同地采取了回避的態(tài)度，或者要求隱去真實(shí)身份。而房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)人員的態(tài)度更加有意思，有些人相互指責(zé)競爭對手哄抬房租，但卻不承認(rèn)中介行業(yè)推高房租。

盡管不是唯一的因素，但中介公司在推高租金中的重要影響不言而喻。以往中介通常是讓房東和租客見面簽署三方合同，收取一個月的租金或一定比例的傭金作為酬勞，但現(xiàn)在越來越多的中介公司開始先把房子租下了，再轉(zhuǎn)租給別人，不僅獲取傭金，還可賺取差價。

“我曾經(jīng)問過我的一個房東，他很有錢，根本就不在乎這點(diǎn)房租，每次都是中介公司通知他要漲房租。”提及房產(chǎn)中介，趙巖又恨又無奈，“我也不想和中介打交道，但現(xiàn)在根本就找不到個人出租的房源，網(wǎng)站上即便寫的是個人房源，電話打過去也多半是中介?！?/p>

不過，在趙巖看來中介漲房租也是有策略的，淡季小漲，旺季大漲，有爆點(diǎn)天天漲。

淡季小漲，理由簡單而有力，“現(xiàn)在什么都漲，房租自然也要漲?！?/p>

旺季大漲，每年的6至8月份是租賃旺季，尤其是大學(xué)生畢業(yè)，帶來巨量租賃需求，“供求論”甚囂塵上，房租上漲勢不可擋?！敖衲辏瑑H北京地區(qū)高校畢業(yè)生就有20多萬人，再加上外地來京找工作的，這么大的需求，租金怎么能不漲？”不僅是中介，基于這個理由，幾乎所有的人都會認(rèn)同房租上漲。

有爆點(diǎn)天天漲。在趙巖看來，每次政府收緊樓市調(diào)控政策的時候，也是租金暴漲的時候，“如果你合同到期恰好遇到重大樓市政策出臺，那你的房租肯定要大漲，中介肯定會告訴你，調(diào)控政策越來越嚴(yán)，很多人轉(zhuǎn)買為租，房子供不應(yīng)求，一天一個價?！?/p>

下半年接著漲

如此看來，房租上漲似乎已經(jīng)不再需要什么理由。對于北京房屋租賃市場下半年走勢，業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成共識——從9月份開始，隨著租賃需求的回落，北京租賃市場將進(jìn)入淡季，成交量將有所回落，租金穩(wěn)中有升。

租金飛漲，租客要么越搬越遠(yuǎn)，要么越搬越貴，要么無奈離開。如何化解租房難題，引發(fā)全社會的思考。

房屋租賃市場房源被中介公司壟斷，信息不透明，租金虛高、隨意漲價屢見不鮮，加強(qiáng)政策監(jiān)管是應(yīng)有之義。

5月13日，北京住建委發(fā)布《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》征求意見稿，其中明確規(guī)定擬禁止房屋托管，中介費(fèi)或可“事后支付”，續(xù)租將不得再次收取中介費(fèi)，等等。

對此，不少租客在網(wǎng)絡(luò)上公開表示“早該如此”，“非常期待”，但也有租客表示，“之前出臺的一些監(jiān)管辦法作用并不明顯，整治如何落到實(shí)處是個難題?！?/p>

雖然中介公司在租金上漲中影響巨大，但化解這個難題，卻不能一味指向中介機(jī)構(gòu)。北京租金上漲壓力較大，一個關(guān)鍵原因在于租賃市場供求關(guān)系不平衡，加大供應(yīng)，盤活閑置房必不可少。

有專家分析稱，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，租售比即房屋租金與房價比值在1：100-1：150之間，市場較為健康，租金較為合理，而北京租售比為1：500，租賃所得難以激勵房主出租，所以盤活閑置房，租金必須上漲。

但也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京房價本身虛高，導(dǎo)致租售比畸形，盤活閑置房可以更多地考慮使用稅收手段。

加大公租房供應(yīng)，是人們寄予厚望的一項(xiàng)措施。

政府大力發(fā)展公租房，給“夾心層”帶來了福音，但相比“居者有其屋”的社會需求而言，目前公租房供應(yīng)數(shù)量仍嚴(yán)重不足。據(jù)公開資料顯示，今年北京市保障性住房配租配售目標(biāo)為4萬套，截至目前已完成配租配售5729套。

租金，終歸是由市場供求決定的，解決不好供需矛盾，租金就是個無解難題。