以房養老靠譜嗎

什么樣的房子可以養老？老人去世后房子怎么處置？

近日，國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中有關“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”的提議，再次將“以房養老”的話題推向輿論的風口浪尖。

名詞解釋：

啥是“以房養老”

以房養老，即住房反向抵押貸款，也叫倒按揭。

是指達到一定歲數的老人將私有房產抵押給銀行或保險公司等金融機構，從而獲得養老金，獲得方式可以是定期取得一定數額養老金或者一次性獲得；待老人去世后，銀行或保險公司等通過處置房產來取得支付給老人的養老金和利息。

（注：傳統的抵押，需要借款人每個月按照一定的數額積極還款，否則就可以拍賣財產來彌補損失；而以房養老則是老人每月領取一定數額的養老金，所以稱反向抵押貸款。）

沒了兒子只能靠房子

“如果想回家，可家給人占了，那該咋辦？”西城區菜市口一家敬老院里，76歲的李金云和80歲的老伴兒李國凡一想到要把房子抵押出去，就會忍不住都對著空氣念叨兩句。

從養老院到家僅隔著兩個街區，然而，在兩位老人的眼里，這段回家的路越來越長。老話講，人生之痛莫過于白發人送黑發人，當年孩子的去世給即將步入耄耋之年的李金云和老伴兒帶來的是毀滅性的打擊，每次回到家，看一眼掛在墻上的孩子的照片，再想想未來的養老問題，“那種壓抑讓人窒息。”

與所有失獨父母一樣，有關孩子的一切最初都是禁區。用了幾年的時間，李金云和老伴兒才重使自己對生活有了感知。

李金云說，老伴兒腿腳不靈便，眼睛也變得不靈光，隨著年紀的增大，自己照顧起老伴兒來越來越吃力。又沒了兒子，兩位老人開始琢磨養老院的事情。

他們看中了離家很近的一家，床位費、飯費、護理費等加起來要5000元左右。試住之后，居住環境、營養膳食還算不錯。李金云和老伴兒的退休金加起來有一萬多，其中老伴兒的退休金占了1萬。

住在這樣的養老院里似乎有不少剩余，然而一想到老伴的身體狀況，身體還很硬朗的李金云心里總會升起一層霧霾。“老伴兒已過80，得了帕金森癥，瘦得皮包骨。說句不好聽的，萬一他哪天撒手去了，到時候，就我自己這點兒錢，根本沒法養老。”

在李金云眼里，除了交給養老院的費用之外，請一個初級護工需要1000塊錢，以后年紀再大一些，身體再有個大病小災的，加護理工的話，就得多需要2000塊，甚至3000塊。

李金云不是沒想過自家的房子，如果“以房養老”把房子抵押出去，可以從抵押機構拿到一些錢。但她在心理上和經濟上都有很多的擔心——如果把房子抵押了，萬一幾年后房價跌了，我是不是每月只能得到很少的錢呢？如果把房子抵押了，那我每逢年節時，是不是也就不能回家了？

那一刻，老人的腦海中總會浮現出一副凄慘的畫面：寒冷的除夕，別的老人都回了家，只有自己搬個小板凳，獨自坐在養老院的院子里曬太陽，最多是獨自蹣跚到自己家樓下轉一圈、看一眼再默然離開……

李金云沒事的時候也會給自己算筆賬，自己家50平米的房子，按5萬一平米計算，能有250萬，以后打發病重的老伴兒得花上一筆，假若自己再活十幾年，加上生病、住院、吃藥……這點兒錢養老，簡直就是杯水車薪。

說話間，李金云突然站起來，重重地嘆了口氣。“算了，不想那么多了……”她說下午要回趟家看看。

如今，“沒事回家看看”成了老兩口經常做的事……

房子是指望不上了

和李金云老人一樣，張玉梅同樣是一位失獨母親，對于未來養老的問題，張玉梅說，自己不太敢想未來。

2012年1月，張玉梅唯一的兒子因患上淋巴癌不幸去世，兒子的離開讓原本幸福的三口之家瞬間變成了一個悲痛的失獨家庭。

禍不單行，兒子去世后，張玉梅和丈夫的精神都受到了巨大的打擊，那之后倆人經常爭吵，最終也宣告離婚。

連續的打擊，讓剛剛50歲的張玉梅感到的是生活的不公。

張玉梅原來在一家研究所上班，由于走的是工人成分，她退休比較早。自從兒子去世后，張玉梅開始考慮自己的養老問題。她說，自己一個月的退休金只有1500元，再加上300塊的補貼，一共1800元。以后住養老院，這點錢遠遠不夠。

于是，張玉梅也想到了房子。自家的房是2004年單位分的，40多平米，雖然不大，可是北四環的位置也能賣個不錯的價錢。

然而命運似乎總是跟不幸的人對著干。一次鄰居之間的聊天，張玉梅知道自家小區的房子都是央產房，由于央產房具有福利屬性，央產房的產權人并不具有完全的房屋產權，因此不能上市交易。

“央產房”的標簽像一瓢冷水澆在了張玉梅的頭上，那之后，在張玉梅的眼中，“以房養老”的政策對于孤寡老人來說固然不錯，但實現起來并沒那么簡單。

抵押不行，那把房子租出去呢？這點，張玉梅不是沒有想過，可在她眼里，“租房養老”也不是那么靠譜，鄰居老太太的遭遇曾像針扎一樣，讓張玉梅感到的是一種強烈的刺痛感。

“我們院兒的一老太太，和兒子的關系不太好，后來，兒子就撇下老太太獨自搬了出去。老太太為養老，把房子租了出去，結果不僅錢收不回來，還常常受到租客的欺負。老太太年紀大了，根本拿租客沒辦法。找過社區，但社區推諉……這種事情，社區應該管，可是應該的事情太多了，他們的觀念是多一事不如少一事。而那些租客，既然敢欠著你的房租，就不怕你來鬧事，尤其在孤寡老人面前。”張玉梅說， 一件事情在整個社會中的發生率可能是1%，但是在當事人身上真的就是100%。

“以房養老”張玉梅是指望不上了，于是她開始尋找別的方式。

張玉梅說，兒子去世后，她有幸在網上加入了的北京失獨家庭交流群，在群里，她和很多有著相同遭遇的家庭互相安慰、抱團取暖。

2013年春節，張玉梅沒有在家里過，她選擇了和那些同樣遭遇的人們在一起，她選擇了忘記痛苦。日子慢慢地流逝，面對老無所依的境遇，群里人也都開始想自己的辦法。

“我們這些人，家庭條件都不一樣，有富的，有窮的，那些富足的家庭認為，他們的錢也沒孩子繼承了，他們打算把錢拿出來和我們這些同樣命運的人一起用，所以，群里人打算一起找個房子，一起養老……”

回顧近兩年來的心路歷程，張玉梅說，自己慢慢從痛苦的陰霾中走了出來……面對現實，只有去接受！而面對未來，只能去迎接！

把房子當成“養老機器”

而同樣對“以房養老”很關心的張淑琴老人已經80多歲，她覺得“租房養老”也是個很不錯的選擇。自從老伴兒去世后，她獨居生活了很多年。可對一個老人來講，獨居的生活并不只是適應那么簡單。

張淑琴老人有一兒一女，兒子多年前就下崗了，一家人過得很拮據，女兒一家的日子倒是過得富足有余。

張淑琴說，自己單過習慣了，不愿意打擾孩子們的生活，一來自己還沒有到生活不能自理的程度，住到孩子家里反倒沒了自由，二來也不想給孩子們增加負擔。

于是，除了平時兒女們來家里看望自己，家里就她一人，家還是那個熟悉的家，她希望能夠在家里終老。

但隨著年齡越來越大，女兒曾多次要求老人住到自己家，最后拗不過女兒，張淑琴住進了女兒家。

隨后的日子，老人把自己家空出的房子租了出去，由于房子在一樓，正好臨街，于是按底商的價格把房子租給一個商人，每個月租金1萬。這樣一來，每個月房租的收入不僅滿足了自己的花銷，還能接濟一下本就艱難的兒子一家。

在張淑琴眼里，她覺得這種方式也算是“以房養老”，“其實，‘租房養老’也不錯，能讓我們老人享受到更好的生活品質。只是把家里的房子當成了‘養老機器’而已……”

核心提示

截至2012年底，我國老年人口數量達到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%。而北京市每天新增410個老齡人口，每年共增加15萬，到2050年每三個人中就有一位是老年人。其中，75.7%的老年人擁有本人或配偶產權的房屋。

什么樣的房子可“以房養老”？

采訪中，孟妍法官說，我國房屋產權性質復雜，主要包括商品房、經濟適用房、小產權房、公租房、宅基地上的私房等，而以房養老中的“房”的標準頗高。首先，老人須是自有住房且具有完全產權，這樣才有權對房屋進行處置。其次，房屋是老人的獨立住房，若子女與老人合住，待老人去世后，子女則無房可住。再者，地段良好，房屋地處城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊，房屋價值較高，且房屋增值保值潛力較大，住房變現轉讓較為容易，這樣才能保障制度執行的可持續性。以房養老尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、屬于中低收入水平的城市老人。

老人去世后房子怎么處置？

“以房養老”是不是意味著將房子賣給了銀行？子女是不是無法繼承房產了？老人會不會因為以房養老“無家可歸”？

老人在將房產抵押給銀行等機構后，老人仍是房產的所有人，在去世之前不用擔心居無定所，而銀行會對房產價值進行評估，并結合老人的預期壽命決定按期支付養老金的數額，而主管部門只能在老人去世后，通過出售方式來還清銀行支付的款項及利息，若有剩余，子女仍有權進行繼承；若子女有能力支付銀行的相關款項和利息，可直接償還然后繼承房產。

特邀專家 徐 坤

首都經濟貿易大學退休教授，“愛心傳遞熱線”創辦人，長期關注養老課題。

特邀專家 李 松

北京市盛峰律師事務所房產事務部首席律師

特邀專家 孟 妍

北京市朝陽區人民法院民四庭法官

專家觀點

“以房養老”遇冷 觀念成最大阻力

不少百姓對“以房養老”存在誤解或排斥，對其理解走向了兩個極端。一種觀點認為，在中國“養兒防老”才是正道，抵押房產有違人情；另一種觀點則認為，養老問題應該由國家兜底，商業化方案不符合國人的養老訴求。

采訪中，李松律師認為，“以房養老”之所以不被看好，其中很大的一個原因就是人們的傳統觀念。很多子女不愿意放棄父母的房產，希望父母過世后能自然繼承。

同時，我國大多數老年人自身也有強烈的饋贈動機，希望給子女盡可能多的支持。老人們會認為，自己打拼了一輩子才擁有的房產是將來留給子女的最大一筆財富和遺產。為了養老最終房子沒了，會落子女埋怨。為了自己的晚年生活過得好一些就將房產抵押給銀行，觀念上難以接受，也有悖于中國的家庭倫理觀念。

所以很多老百姓對“以房養老”都持觀望的心理。

“以房養老”可先從孤寡老人開始

針對“以房養老”的適用人群問題，李松律師指出，“以房養老”可先從無子女和失獨老人開始推行。“我國無子女和失獨老年人約有 2000萬，很多失獨家庭的養老問題比較麻煩。這些家庭的老人已無子女贍養，但是由于房子自己要住，又不能賣掉，如果反向抵押就可產生現金流用于養老，提高老人的養老質量。這樣既能解決他們的養老問題，又不觸及中國人‘將房屋傳給子女’的傳統觀念。”

李松說，居家養老仍將是中國未來養老的一個主渠道。但多元化的養老手段應該并存，“有兒女可以靠兒女養老，有錢可以靠錢養老……”社會應該給老人提供“以房養老”這種選擇，以增加對老人的養老支付。

中國現在老齡人口約2億，其中大約有10%老人沒有子女，此外，也有不少老人的子女長期居住在國外或外地，使其成為空巢家庭，這些老人的生活難以得到保障。如果這些老人有住房，可以考慮使用反向抵押，不用賣掉住房就可以將這筆財富變現。

“以房養老”存在很多變數

徐坤教授指出，“以房養老”可以盤活沉睡的房產資本，但在具體的實施中也會遇到各種問題。

首先，就是房地產市場行情的變化。從房地產市場行情來看，目前確實沒有下跌的預期，但即使是一路看漲，增長率也沒法確定，一旦評估顯得保守，老年人肯定又難以接受；評估值高則帶來銀行、保險公司的高風險。

其次，70年產權到期后可能會面臨風險。根據我國實行的住宅用地70年使用權限的有關制度，70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。這樣房屋價值大打折扣，銀行及保險機構風險較大。如果70年土地租期屆滿后養老服務尚未結束，銀行已支付的養老金如何獲得回報？銀行很可能存在賠了夫人又折兵的風險。

最后，就是老人壽命的不可預測性。目前，生活條件和醫療條件的逐步改善，人均預期壽命的逐步增長，使得銀行與保險機構將要面臨的風險存在不確定性，這在某種程度上會抑制銀行與保險機構的參與熱情和動力。

它山之石：

國外如何“以房養老”

美國：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或專門的倒按揭公司，然后每月領取生活費。具體數值同房產的價值和該機構對此人的壽命預期相關，一旦確定就不可更改，雙方要承擔中間風險。貸款的款額每隔3年便會重估一次。

英國：英國的“以房養老”是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。

日本：日本老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。

加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。