如何提高開發區土地利用率

摘要：土地資源是開發區建設和經濟發展的載體。開發區的建設要以科學發展觀為指導，創新發展理念，確立土地利用必須精耕細作，招商引資必須精挑細選，提升服務必須精益求精，土地使用必須精打細算和開發區建設必須出精品工程的“五個必須精”工作標準，全力提高單位土地面積的使用效益，走一條土地集約化經營的創新之路。

關鍵詞：開發區；提高；土地利用率

中圖分類號： F301 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-16-04-1

對于以有限的土地為基本載體進行建設的單位來說，土地是發展的根本也是發展的瓶頸。近年來，各地已將土地問題上升到一定高度，特別是在開發區各類園區的建設中，積極探索和尋求合理使用土地的新方式和新途徑，但在實踐中仍存在一些難點問題，如：土地容積率低，集約效益差的問題突出；項目用地多征少用甚至征而不用，且不按原定功能建設，浪費嚴重的現象依然存在；由于土地儲備不足導致后期發展受限；清理閑置土地缺乏行之有效的手段；項目用地后續監管存在盲區等。從未來發展看，國家地根緊縮的政策不會改變，為此，必須集約高效地利用土地，切實做好提高土地利用率的各項工作。

1 提高認識，樹立集約建區的思想理念

開發區的發展離不開土地，要以科學發展觀為指導，抓住產業、企業具有生命周期，而土地資源可以重復使用、永續利用的規律，創新發展理念，確立土地利用必須精耕細作，招商引資必須精挑細選，提升服務必須精益求精，土地使用必須精打細算和開發區建設必須出精品工程的“五個必須精”工作標準，全力提高單位土地面積的使用效益，最大可能地放大集約利用土地帶來的綜合效應，走一條開發區土地集約化經營的創新之路。

2 科學規劃，優化開發區發展空間

一是爭地擴容。目前，各地項目建設用地特別是開發區發展空間仍顯不足，需要結合全省開發區新的總體規劃編制，進一步向上爭取土地擴容，確保后續發展。二是優化布局。準確定位開發區各園區和鄉（鎮）工業集中區的功能，對每個功能區的區位、面積、建設要求都要一次性規劃到位，并進行詳規控制。要根據各區的產業特色統籌擺放項目，加快構筑開發區和鄉（鎮）工業集中區項目擺放各具特色、錯落有致、有序呼應的發展格局。三是提高容積率。要合理規劃廠房，對企業建設多層標準廠房予以獎勵，引導項目業主向空間發展，向空間要效益，改變過去一個項目占一大片土地的現象。四是推行“零土地”發展。制定相關的激勵政策，動員區內企業利用現有的土地進行增資擴建，在企業無需新增占用土地的情況下增加產能，提高土地產出效益。

3 強化措施，推進土地管理制度化、規范化

一是建立公開投標、拍賣、掛牌交易土地市場平臺，引入市場競爭機制，培育、發展土地市場，使開發區土地開發進入“投入—回收—再投入—再回收”的良性循環狀態。二是科學修訂基準地價，對區內土地的地價進行科學測算，分等定級，并以文件或條例形式頒布實施。在招商引資的過程中，要提前介入，對每塊土地的轉讓地價進行監控跟蹤，及時糾正低于基準地價水平的低地價招商。三是大力推進地籍管理信息化工作，逐步建成園區已征用范圍內土地利用數據庫、用地紅線數據庫，形成土地利用現狀圖，實現以圖管理二級市場，使土地管理逐步科學化、規范化和制度化。

4 嚴把關口，控制土地投放節奏

一是實施分步開發。按照既定的開發區總體規劃，分期分批開發利用土地，不貪大，不求洋，不盲目鋪攤子。根據產業發展和招商具體項目的實際需要，做到擴大一片，規劃一片，發展一片，收獲一片。二是科學確定項目用地規模。堅持把土地使用面積和具體項目相掛鉤，根據項目的投資規模、資金到位情況、投資項目的性質，細化并確定規定用地標準，要注重項目的投入產出比，固定資產投入強度要達標。堅決取消項目用地彈性，同類項目用地標準要口徑一致，一視同仁。三是嚴格項目土地用途管制。在簽定招商引資用地合同時，要明確土地標準、用途和動工、竣工期限，避免寬打窄用、占而不用。特別是一定要載明項目建設周期，并注明獎懲條件（一般情況下，投資額在1000萬元以下的項目，建設周期不超過一年，其他較大的項目，建設周期通常也不超過兩年）。四是嚴格控制非建設項目用地比例。嚴格執行非建設項目不得超過國家規定的7%標準，少建花園式工廠。五是對入區企業采用“預留地塊”的項目預約辦法。對于已開工項目的用地，簽定正式的合同；對有需求但暫不開工的項目用地，簽定預約合同，明確土地的預約期，屆時不開工則堅決收回；對那些項目資金無法及時到位的，采取分期供地辦法，使區內建設切實做到招商引進一個，建成一個，投產一個，嚴防土地的閑置。

5 完善制度，加強項目用地監管

一是完善領導制度。成立全市土地合理使用和清理工作領導小組，由市級領導掛帥，各負責領導和各參與部門要搞好分工，落實責任，通力配合，跟蹤已開工項目的用地，清理占地不開工、無效益項目。二是完善清理制度。出臺定期清理已批準項目用地的辦法，嚴格按合同規定，定期清理土地，對“多批少用，批而不用”的項目要核減用地；兩年以上不用或超過合同規定時間仍未開工以及開工后進展緩慢、很長時間未投產的要依法堅決收回；對效益差，稅收少，占地多，難以維持的企業，通過協商采取合理補償、回購、重新選址等方式動員退地等。近年來，樺甸市在盤活清理土地等方面進行了一些有益嘗試和探索，通過整合嫁接和騰籠換鳥等手段，相繼引進中國鉛筆，盤活了停產多年的金稻子生態園，建成年產6億支、東北最大的鉛筆生產基地；引進吉糧集團整合奈奇乳業，建成年產10萬噸的現代化金玉米飲料生產線；引進海外藥業整體收購日暉藥業，實現了變包袱為財富，拉動了稅收增長。三是完善稅收制度。通過加強土地稅收征管，引導企業合理要地。對落戶園區的企業嚴格按照一定標準征收稅款，使企業自發控制用地規模，堵住“囤地”、“圈地”的源頭。四是積極探索委托法律中介組織清理閑置、低效土地的新方式。通過法律手段對落地項目的土地利用、廠房使用、出讓金繳納等情況進行全面清查，力促項目早進資、早開工、早投產。

作者簡介：劉偉，男，吉林樺甸人，專科學歷，樺甸市國土資源局助理工程師，研究方向：土地管理。