東豐縣集體建設用地使用權流轉調研報告

摘要：為深入了解集體建設用地流轉現狀，規范流轉管理，探索制度創新，東豐縣國土資源局組成調研組，于今年對東豐縣的集體建設用地流轉情況進行了調研。調研組多次召開各種座談會，廣泛聽取了政府領導、專家和實際工作者的建議，并深入區、縣、鄉（鎮）、村進行了實地考察，認真聽取了基層鄉（鎮）、村干部的意見。通過調研，掌握了情況，發現了問題，切實感受到了規范集體建設用地流轉的緊迫性。

關鍵詞：現狀；形式；存在問題；打算

中圖分類號： F321.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-16-07-1

1 基本情況

東豐縣下轄12個建制鎮，2個鄉，集體建設用地14655.47公頃，農民宅基地共計84468宗，總面積7157.33公頃，經營性建設用地689宗，總面積483公頃，城市規劃區內可以征收為國有土地的460宗，總面積322公頃，規劃區外的還有229宗，面積161公頃，基本都分布在農村的山溝，包括養殖用地、倉儲用地等。

東豐縣集體建設用地和農民宅基地流轉主要是入股、聯營、聯建、轉讓等形式。以農村建設用地土地使用權投資與他人或者企業聯營入股共同興辦企業，視為集體建設用地使用權出讓。宅基地的流轉由于國務院頒布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）以來，農民宅基地流轉受到了很大的限制，局限于本農村集體經濟組織內部的成員，而且一戶只能擁有一處宅基地，所以流轉相對較少，現有的農民宅基地基本上是通過在平等自愿協商的基礎上買賣、置換宅基地上房屋的方式，從而形成宅基地的流轉。

2 形勢分析

隨著我國工業化、城市化的快速發展，城區產業、功能和人口向農村轉移，直接拉動對集體建設用地的需求。

通過走訪調查，在縣城的城鄉結合部需求更為明顯，一戶農村宅基地如果改變用途作為倉儲用地能賣到30萬，能作為汽車修理部、洗車場、農家樂等效益更高的用途的宅基地則達到百萬左右。如果在位置偏遠，供水、供電、交通條件相對較差的宅基地則幾萬元不等。宅基地的流轉給農民帶來的效益取決于宅基地位置，位置好的支付的進城成本相對較低，位置差的地方相對較大，幾萬元的農村宅基地轉讓費用進城后只能買個廉租房，而且每年的物業費、供熱費等生活成本，阻礙了農民進城的意愿。

結合東豐縣當前的經濟發展水平和“十二五”規劃，建設用地規模控制在100公頃，在現有的農民宅基地中理論上約20%以上可以開展增減掛鉤，農民迫切需要改善生產和居住條件，隨著收入的增加和生活水平的不斷提高，農民對居住條件和居住環境有了新的要求，大部分農戶對建設用地增減掛鉤持樂觀態度，農民和村干部積極擁護，只要補償到位，農民愿意用宅基地換新樓房。

3 存在的問題

政府主導勢必造成行政干預下的土地流轉市場，作為土地所有者的農民，根本沒有選擇的自由權；農村宅基地產權界定模糊；農村宅基地流轉不規范、不完善、不科學。各級政府對農民宅基地流轉交易行為監管不到位，極易造成集體土地收益的大量流失；農村宅基地私下交易現象普遍存在，“小產權房”隱患突顯，土地糾紛日益增多。

4 下一步打算

針對存在的以上問題，東豐縣還是有必要開展集體建設用地流轉的規范工作。針對如何開展我們認為首先要建設好試點，發揮示范帶動作用，讓農民看得見、摸得著，增強農民對增減掛鉤、保護耕地的認識。

4.1 加大土地流轉宣傳力度

充分利用廣播、電視等宣傳媒體，大力宣傳農村土地流轉的法律法規，提高廣大干部及農民群眾對土地流轉的認識。

4.2 加快推進農村富余勞動力轉移

堅持以轉移農民、減少農民促進農村土地流轉。一要做大做強工業。堅持“工業富民強鎮”的發展思路不動搖，堅定不移地抓招商引資，加大項目建設力度， 千方百計做大工業經濟總量，優化工業經濟結構，增加就業崗位。二要大力發展新型服務業。大力發展生產性服務業，積極發展商貿餐飲、文化娛樂、休閑健身、社區服務等服務業，吸引農民從土地上脫離出來。三要切實加強農村勞動力職業技能培訓。整合現有培訓資源，采取多種培訓方式對農村勞動力進行針對性培訓，提高農民轉移就業的能力。

4.3 大力開展農村宅基地復墾

加強村莊規劃與土地利用總體規劃的對接。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和社會主義新農村建設，突出兩規在村莊建設用地位置、范圍、面積的一致性，實現兩規合一。結合當前新農村建設契機，建立農村宅基地退出補償機制，鼓勵散居農戶向中心村、鎮集中，為農村宅基地復墾整理創造條件。

4.4 加強土地流轉管理，健全各項工作機制

建立完善的土地管理檔案，規范土地流轉合同，完善土地流轉市場，提供土地流轉信息、政策咨詢服務。

作者簡介：孫金邦，男，就職于東豐縣國土資源局，研究方向：土地管理。