商業地產：“餡餅”還是“陷阱”

如今的中國商業地產正在變得越來越擁擠，特別是在二三線城市，急速投資的沖動與急迫政績的驅動，使得原本誘人的“餡餅”如今逐漸成為了投資“陷阱”。

近兩年，在傳統住宅的深度調控背景下，商業地產已成為投資商眼中的新寵，中國的商業地產開發正在變得越來越擁擠。

如果回到10年前，很多人還在追問商業地產到底是什么。而時間拉回到5年前，大家所關注的則是又有哪家地產企業開始進入商業地產領域。今天大家關心的則是，還有那個行業的“巨頭”沒有涉足商業地產。

數據顯示，自2008年以來，我國商業地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業地產增速達到了30%。

隨著開發商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“市場空白”的商業地產領域，短兵相見且殺聲四起。

瘋狂盛宴泡沫大

一份2011年數據報告顯示，當年排名前20名的開發商就已全線進入商業地產，整個房地產行業的重心已經從傳統的住宅開發轉向了商業地產。

在傳統住宅領域常年血拼的地產商們，一進入商業地產領域便擺出舍我其誰的“豪氣”：這些彼此并不陌生的地產大鱷們，動輒舉資百億、千億。資料顯示，自2008年以來，我國商業地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業地產增速達到了30%。而數據還顯示，2013年的北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內零售額增長速度。

但是，后續大規模供應還在持續，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米，而7大城市中的武漢、重慶、成都等二線城市將增長至少1.5倍。

傳統的地產企業視商業地產為轉型的救命稻草，紛紛寄望于開發集星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”。而其他行業的巨頭似乎也將商業地產視為誘人的蛋糕，更想從中搶得一份，以經營家私為主業的紅星美凱龍，便是其中之一。今年中，紅星美凱龍高調宣布全面進軍商業地產領域。根據紅星美凱龍的規劃，該公司將斥資千億，到2020年欲建100個“城市綜合體”。

幾乎在同一時間，娃哈哈董事長宗慶后在第10屆中國商業地產行業發展論壇上宣布，今年將正式進軍商業地產，并計劃在5年內籌建100座商業綜合體。有媒體據此估算稱：“不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座——與萬達打造萬達廣場不相上下的速度介入商業地產。”

想要爭食的不僅僅只有紅星美凱龍與娃哈哈。雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等來自食品、零售商業、建材、農業甚至互聯網等多個行業的企業，都在商業地產領域有了實質性舉動。“目前還沒有任何行業能像投資商業地產這樣瘋狂。”北京凱旋不動產評估有限公司咨詢總監李韜在接受《中國經濟信息》記者采訪時感嘆說，隨著國家對傳統住宅深度調控的延續，商業地產資本泡沫膨脹的速度令人觸目驚心。

沖動懲罰來得快

有人說，若想了解中國的商業地產，必須認真的去了解萬達集團。

在很多人看來，無論在任何一個個城市，只需建設一座萬達廣場，這個區域便很快成為一個城市的中心。顯然，萬達集團正以“橫刀立馬”之勢進行全國大擴張，并且極其成功。公開資料顯示，萬達1988年邁入房地產開發行業，2001年開始摸索商業地產，2002年開始征戰全國近20個城市；至2012年，萬達廣場遍布全國70余個大小城市。以“訂單式商業地產”模式叱咤中國，11年間，萬達讓它所在的城市，發生了巨大的改變。

“萬達模式”的成功讓更多的企業垂涎欲滴，而復制“萬達模式”，也使許多窺欲商業地產的商賈們趨之若鶩。然而，很多事情，可以復制，卻并不意味著成功。

“如今‘一鋪養三代’的時代已經不復返了，盡管商業地產可能很有‘錢’景。”剛剛從青島考察結束回到上海的東方信投資產管理公司首席投資顧問周凱，在電話中接受《中國經濟信息》記者采訪時表示。周凱對于商業地產的悲觀論調來自他近期對各地的調研。“從進入商業地產起，那些曾寄望于投資‘城市綜合體’的一些企業，其命運就已發生了變化。”

在周凱看來，過去的十年時間里，輪番的調控，幾乎伴隨了我國的房地產行業左右，特別是限購令出臺后，商業地產在某種意義上，再次成為最大的受益者。“正是由于商業地產的風生水起，越來越多的住宅地產商或者下游零售商開始進入到商業地產領域，于是商業地產群雄逐鹿，競爭日趨激烈。”

其實，如今的商業地產領域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。而在這場商業地產市場的爭奪大戰中，萬達的風光無限與“盆滿缽滿”背后，一些曾雄心勃勃的大鱷已“遍體鱗傷”。

在商業地產領域，曾有“南有寶龍、北有萬達” 的說法，不過如今的寶龍與萬達相比，無論是經營規模和發展勢頭差距越來越大。想當年，寶龍雄心勃勃地制定了“第一個五年計劃”，5年內要復制擴張100個寶龍城市廣場，同時計劃用5-10時間，在全國開設100家自有品牌寶萊百貨。然而，在萬達朝著千億軍團邁進的時候，寶龍的業績始終不見起色。

據媒體報道稱，2010年實現62億元后，寶龍將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元；2012年寶龍合約銷售額為65.19億元；今年的目標是80億元，但6月披露的數據顯示，今年上半年實現合同銷售金額約29.42億元，僅完成全年目標的36.78%。而今，寶龍壯志未酬，卻英雄將故。

因進軍商業地產而受損的還有中航地產。從2008年開始，中航地產就通過收購合并的方式，獲得湖南、江西等地的商業開發項目。然而，中航地產的商業地產之旅走的很艱辛。就在近期，中航地產發布半年度業績預虧公告，依舊延續了第一季度的虧損，預計虧損2800萬-3600萬元，而去年同期為盈利355萬元，倒退幅度或達到1000%。

高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋對媒體表示，由于中航地產的核心業務為商業地產，而這些項目都屬于前期投入較大但回籠較緩慢的項目，無法做到住宅項目的快周轉，因此這與其業績虧損存在一定關系。而這種慢周轉的模式讓其陷入了捉襟見肘的窘境，只得依靠外界輸血救急。

與上述兩家企業的慘淡經營相比，其它涉足商業地產的資本大鱷日子也不好過，并且這一窘狀在2012年就已開始顯現。在2012年上半年公布的各地產企業的報表顯示，眾多的商業地產房企業績堪憂，而多數銷售額并未達預期。除萬達集團在2012年上半年依舊穩居銷售額的“頭把交椅”外，其它八家涉及商業地產開發的房產企業中，4家開發企業年內1月至6月的累計銷售金額不足全年銷售目標金額半數。

以Soho中國為例。在北京和上海兩地寫字樓租金價格不斷上升，市場需求旺盛的背景下，自稱中國最大甲級寫字樓開發商的SOHO中國在2012年很“失意”。年報顯示，SOHO中國2012年合約銷售總額僅94.68億元，與年中制訂的120億元銷售目標相距甚遠，

城市綜合體“爆棚”

需要提醒的是，商業地產飽和與隱患已多次被業內專家警告，然而，隨著一線城市商業地產的飽和，二三線城市依舊扮演著商業地產新生力量。由于同質化嚴重，加上消費水平與缺乏先進經驗的制約，為不斷涌現出來的商業地產項目的發展埋下了諸多隱患。

中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌在接受本刊記者采訪時認為，我國的商業地產已經開始出現過剩和泡沫并存的勢頭。現在既要警惕商業地產在某些地方地段重復、過多，還要防止商鋪價格太高而存在投資風險。

但事實上，商業地產的危機已在二三線城市逐漸顯現。

相關資料和報道顯示，商業地產在貴陽市正經歷著前所未有的爆發式增長態勢。而商業地產一哄而上和過于超前的發展，使之面臨供應過剩等難題。

數據顯示，2012年1—10月，貴陽市商業地產總供應量超過100萬平方米，與2011年同期相比大幅上漲50%左右，達到歷史新高。而1—10月，貴陽的商業地產總成交面積僅為8.9萬平方米。而致力打造西部經濟核心增長極的四川省會成都，其商業地產在建面積接近300萬平方米，成為全國商業地產在建規模最大的城市。媒體引用業內人士對此一句形象的比喻，“滿城盡是綜合體”，引發業界對于“商業地產危機”的諸多言論。

同樣存在危機的還有山東省的省城——濟南。2013年上半年，濟南商業地產市場供應總量21.2萬平方米，但成交量只有7.25萬平方米，相較于同期火爆的住宅市場而言，濟南商業市場整體呈現出持續低迷的態勢。

據統計，2013年，濟南市的商業項目新增供應量將超過74萬平方米，創歷史新高。

有業內人士認為，如果按照月均銷售1.6萬平米的去化速度來看，濟南已規劃的寫字樓體量大概需要20年才能消化完。

江蘇省的無錫也在存在這樣的困局。2013年上半年，無錫非住宅新增供應近170萬平米，去年同期僅49萬平米。一位無錫當地的業內人士驚呼，這么多的商業地產，誰來消費，又指望誰來支撐呢？

而在吉林的長春，商業地產的飽和早在2012年就已經出現。“目前長春很多地方的商業供應面積都嚴重過剩，未來肯定會有一大批大型商業中心經營不起來，讓開發商和買鋪的投資者虧錢。”長春市市某大型開發商相關負責人在2012年接受媒體采訪時就曾表示，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。特別是城市的新區項目，在當下住宅賣不動的情況下，商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。

然而，即使在已經飽和的現狀下，進入2013年，長春商業地產似乎再次迎來了投資的“春天” ，據不完全統計，目前長春至少有40個城市綜合體計劃開工或者正在興建。

根據《長春市商業網點專項規劃（2011-2020）》（草案），長春市規劃建設和完善3個市級商業中心，擬新建44個大型超市和40個大型商業綜合體，擬新規劃15個購物中心。

有業內人士直言，大量綜合體項目的涌入，預示著2013年將是長春的商業綜合體“爆棚”年。

政績驅動隱現身

上述幾大省城的商業綜合體進入“爆棚”，而其它省會或二三線城市也甘不落后。根據中國購物中心產業資訊中心發布的數據，僅東莞、石家莊等城市，已迎來約780萬平方米的商業供應。

而在沈陽，目前開發超過10萬平方米規模的城市綜合體項目達55個以上，購物中心發布的建造計劃更是數目驚人地達到100個。中國購物中心產業資訊中心的報告還稱，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個三線城市商業建筑面積今年增幅將高達83.9%，出現過剩化的趨勢。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗忠告說，各地想要憑借一棟樓來改變一個商圈幾乎是不可能的。然而，商業地產在各大省城的投資熱情不但沒有停止，卻正迅速傳導至三線及以下城市。寄望于利用“城市綜合體”帶動區域繁榮的夢想還在不斷延續。

四川省的廣元市是一個常住人口只有25萬人的小城，然而，就是這樣一座經濟欠發達的城市，為了建設”輻射川陜甘的區域性中心城市”、規劃建設了3個總體量約15萬平方米的大型購物中心，2個總體量52萬平方米的在售城市綜合體，五星級酒店、甲級寫字樓、影院、大型百貨和超市一應俱全。就連剛剛獲批經濟特區的喀什，市區人口也不過30多萬，卻“豪氣”計劃上馬及已經在建的城市綜合體多達到18個。

事實上，廣元與喀什只是目前我國中小城市急速上馬商業地產的一個縮影。

易居中國執行總裁丁祖昱說，數據統計預計到2015我國的商業綜合體數量將達到3500多個。這將形成同一時間點、同一區域的同質化競爭，供大于求。而丁祖昱還表示，傳統模式依靠前期銷售提供資金來源，一旦資金鏈斷裂，商業地產將出現上世紀九十年代“爛尾樓”現象。

不過許多業內人士看來，這些商業地產項目，特別是所謂的“城市綜合體”項目的上馬，很多完全是“泡沫橫飛”的政績工程。“商業地產的發展，首先離不開政府各部門的規劃。”先后赴濟南、貴陽以及長春調研的上海東方信投資產管理公司首席投資顧問周凱認為，但目前的現狀是，很多地方商業地產項目并沒有一個很合理的規劃。

“基本上都是各個地市或區縣之間各自為政。在一些城市，商業地產的供應量遠遠大于需求量。既然這樣，為什么還要紛紛上馬呢？說白了就是政績的驅動使然。”周凱認為，一些二、三級城市的地方政府，把建造大型商業設施當作招商引資的政績工程來對待。

“比如很多的商業街，無論大小，只要建設，肯定是需要投入資金的，于是，政府就寄望通過開發商業街，來吸引大量投資客。在某種程度上，這就是地區政府領導班子的政績。”暨南大學人文學院董文教授在接受本刊記者采訪時指出，由于傳統住宅受到政策的打壓，投資“受冷”，而商業地產則游離于政策約束之外。開發建設商業地產，政府不僅可以賣地，開發商投入后通過出售商鋪，又能帶動周邊的地價。

“這樣，政府既大賺其錢還有‘驕人’的政績，至于商業街的商戶們經營得好還是不好，商業街是否繁榮或是否可持續，則沒人去關心。正是在這種畸形的政績觀驅動下，很多本不該上馬的商業地產項目，違反合理的規劃原則，一哄而上，為所在地區埋下隱患。”董文表示。