經濟適用房開發成為我國房地產發展的重要抓手

我國改革開放三十多年來，隨著國民經濟的飛速發展和人民生活水平的日益提高，加快住房制度改革和加快居住環境改變成為國人主要訴求和需要。進入21世紀，隨著國務院進一步加快推進我國城市化建設和進一步強化住房制度改革，為了抑制房價的過快上漲和讓平民百姓也能通過住房改善而更多地享受到我國的“改革紅利”，政府通過學習和借鑒新加坡等國的先進經驗，制定出了：在我國“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融、培育和規范住房交易市場”的政策導向和市場指南。2013年，我國保障性安居建設在政府的積極倡導和各省市的努力推進下取得長足的進展，但個別省市仍然存在支持和推進力度不夠和資金落實不到位，以及配套設施建設滯后、分配管理不規范等問題。因此，日前召開的國務院常務會議上強調：必須進一步加大工作力度，創新體制機制，確保完成年初確定的包括棚戶區改造在內的保障性安居工程建設目標，讓廣大翹首以盼的困難家庭早日搬進新居。

一

經過二十多年的發展，我國房地產行業從一個在國民經濟發展中處于從屬地位的行業成長為國民經濟的支柱產業。為規范和加快保障性安居工程建設，2013年9月25日在李克強總理主持召開的國務院常務會議上又明確指出：“保障性安居工程建設是政府硬任務硬承諾。”目前，我國日益發展的房地產行業已經逐步形成并完善了多層次和全方位的供求體系。在需求者中主要分為自購商品住房者和通過政府方建設購買和租賃保障房和廉租房二大群體。房地產供應體系，則主要包含“完全市場化的住宅產品”——即“商品房”和有政策補貼限制的住宅產品——即“保障房”。

在經濟適用房的開發過程中，必須注意建筑設計的科學性和實用性，因為建筑設計相對而言隨機性較大，需全過程的精心策劃和投入。符合建筑規范、規格和標準是建筑設計合格的下限，而建筑設計精品是在設計過程中優化取舍、不斷完善的過程。由組織管理到專業管理，由藝術領域到科技和創新領域，由建筑形態到技術措施，由形象思維到邏輯思維，由方案設計到施工管理，整個設計階段的細化、優化和篩選，是積極主動和極具挑戰性的動態管理過程。

而保障房又是一個內涵豐富、品種多樣的住房體系。其一是“廉租房”，此類住房由政府從市場上或開發商處收購后租賃給城市中住房最困難的家庭或居民。其二是“公共租賃房”，此類住房由政府從市場上收購后租賃給不符合申請“廉租房”、同時又租不起商品房的城鎮居民，如年輕人、大學畢業生、以及個別城市居民家庭。其三是“動遷房”，此類住房是因為市政或舊城改造后置換給市中心多種因素改造地的居民。這些房源大多在郊區和城鄉結合部，也有極少部分舊區新建商品房后回遷的。其四是“重大工程配套商品房（小區）”，此類住房主要是因上海市區重大工程建設的需要，居民搬遷至近郊集中配套新建的住宅區。其五是“中低價商品房”，此類住房已在2005年上海市政府提出建設10000萬中低價商品房，后終止。其六是“限價房”，此類住房是國家根據國內部分地區房價上漲過快而提出的“限房價和限地價”的“兩限”商品房，但因此項政策執行起來有較大難度，所以上海地區基本沒有展開。其七是“經濟適用房”此類住房最早是我國政府1994年頒發的《中華人民共和國城鎮經濟適用住房建設管理辦法》中指出，經濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象，并按國家、住宅建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設的普通住宅。經濟適用房只具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。

二

發展保障性安居工程建設是當前我國各級政府的“硬任務”和“硬指標”。是各級政府在宏觀調控大背景下必須向人民兌現的“硬承諾”和“硬實事”，也是我國現階段促進消費、結構調整和產業升級的有效舉措。為此，要在適當增加政府補助金，重點支持保障性安居工程特別是已建成保障房的配套設施。同時，要加快制定城鎮住房保障條例，規范和促進保障性住房建設，管理和運營，穩定人民群眾對住有所居的預期。然后，要加快推進公租房和廉租房并軌運行。國家在制定政府和推動發展的前提下，要加強對保障性安居工程進行專項督查，真正促進此項安居工程順利和圓滿的進行。

上海經濟適用房的建設隨著改革開放的艱難前行，經過了一個曲折發展的過程。二十世紀末為了全面推動房地產這一國民經濟支柱產業的發展，上海市人民政府為推動全市“經濟適用房”的建設，專門設置了“上海經濟適用房管理中心”，但該中心還沒真正發揮作用，卻在2003年予以撤銷。與此同時，上海市人民政府宣布上海不搞“經濟適用房”，取而代之的是“配套商品房”和“中低價商品房”。而在2009年上海市人民政府調整房地產業發展的戰略，恢復了經濟適用房的建設，并提出在未來五年中建造2000萬平方米的經濟適用房。上海 “南匯航頭”、“寶山顧村”、“閔行浦江”等地塊成為了上海第一批“經濟適用房”建設用地。經過多年的精心規劃、認真開發、協調組織和規范施工，該三個“經濟適用房”小區目前已初步建設成為了上海城市副中心中百姓的理想和生活、居住和消費地區。

上?！敖洕m用房”的特點之一是“有限產權”。經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權，其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經濟適用住房預（出）售合同》中約定，并在房地產登記信息中予以載明。與此同時，經濟適用住房的房地產權利人，同住人不得將經濟適用住房擅自轉讓、出租、出借、贈與或擅自改變房屋使用性質和隨意改變房屋結構，不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權?！督洕m用住房預（出）售合同》簽訂后，房地產權利人持選房確認書、身價證明等材料，到經濟適用住房所在地的區（縣）房地產登記機構申請辦理房地產登記。經過相關部門審核準予登記的房地產登記機構應當在預告登記證明和房地產權證上注明房地產權利人、同住人姓名及其身份證號和產權份額，并注明“經濟適用住房（有限產權），5年內不得轉讓或出租”?！督洕m用住房租賃合同》簽訂后，應當按照申請辦理租賃合同登記。經濟適用住房租售轉化家庭在支付全部房屋價款后，按照規定辦理房地產登記。

上?！敖洕m用房”的特點之二是“價格低”。房地產開發企業實施開發建設的經濟適用房項目結算價格應以保本微利為原則。結算價格由開發建設成本、利潤和稅金三部分構成。（經濟適用房銷售基準價格計算公式為：銷售基準價格=周邊房價×折扣系數。）周邊房價是按經濟適用住房周邊一定時期、一定區域內，新建普通商品房的市場平均成交價格或市場評估價格確定，具體由市房屋管理部門統計和提供。折扣系數是以上海經濟適用住房的開發建設成本為基礎，綜合考慮保障對象經濟承受能力和周邊普通商品住房市場成交價格等因素確定。購房人產權份額按照銷售基準價格與周邊房價的比例關系確定。（計算公式為：購房人產權份額=銷售基準價格/（周邊房價×90%）。經濟適用房單套銷售價格、按銷售基準價和上下浮動幅度來確定。單套房的上下浮動幅度、根據樓層、朝向等確定。上下浮動幅度不得超過±10%。以單套銷售價格計算的住房銷售總額，應與以銷售基準價格計算的項目價房銷售總額相等。

上?！敖洕m用房”的特點之三是“房型小”。根據上海市的實際情況，申請購買的經濟適用房是按人數來確定房型的。上海經濟適用房在房型上按照臥室的數量，分為一居室、二居室、三居室；建筑面積分別對應為45平方米、65平方米和85平方米。其中高層住宅的各種戶型，建筑面積均略大于多層住宅。單身人士或工人家庭可購買一套一居室；二人家庭原住房建筑面積小或等于15平方米的，可購買一套二居室；三人家庭可購買一套二居室；四人及以上家庭的可購買一套三居室。這種經濟適用房的開發特點目前已在全國特大型城市中得到普遍的應用和推廣。

三

上海市為了支持和促進以經濟適用房為主的保障性住房的建設，在原來每年評選“上海房地產開發企業50強”的同時，評出了“上海房地產開發企業保障性住房建設10強”。上海房地產開發企業50強研究對象為房地產開發規模大、經營績效高、品牌信譽好、市場占有率高以及持有經營物業多的上海房地產開發經營企業。50強企業綜合評價指標體系按上一年度經營業績、開發后勁、經濟實力、社會貢獻、企業品牌、科學管理五個方面設計，共有十一項分類指標。參與保障房建設一直是上海房地產企業履行社會責任的重要體現，也首次成為上海房地產開發企業50強研究的重要內容。

上海今年評出的“上海房地產開發企業保障性住房建設10強”是上海城投置地集團有限公司、上海城建置業發展有限公司、綠地控股集團有限公司、上海城開集團晶實置業有限公司、上海中星集團有限公司、上海江海置業有限公司、上海住宅科技投資股份有限公司、農工商房地產集團股份有限公司、上海市浦東新區房地產集團有限公司、上海建工房地產有限公司。保障房建設，一直以來是上海房地產企業履行社會責任的重要載體。從二十世紀九十年代開始，上海就結合經濟發展大力開展舊城改造工作，并將其作為改善市民居住條件和改善生活的重要途徑。進入二十一世紀，上海又在全面率先實施廉租房制度，采取實物配租和租金配租的方式改善低收入住房困難家庭的居住條件。2009年起，又推出了共有產權房的試點工作，將保障范圍從低收入家庭擴大至中低收入家庭。2010年又根據社會需要出臺了公共租賃房制度，將非戶籍人口也納入了保障范圍。目前，上海已結合社會發展形成了全覆蓋的以廉租房、共有產權房、公共租賃房、動遷安置房等“四位一體”的保障性住房體系。為上海房地產行業健康和穩步發展做出了應有的貢獻。

綜上所述，和諧社會的人有所居，作為人類生存不可或缺的物質條件，從來就是受到社會生產力的制約。同時，也是社會生產力發展水平的明顯標志之一。政府部門組織調動各方面參與經濟適用房發展的計劃、規劃、設計、建造和管理工作，無疑這是一項規模宏大的艱巨任務，有待各級政府、開發單位和廣大從業人員扎扎實實的為此作出不懈努力，使得經濟型住宅在建筑品質上不斷提高，室內外環境更加優美，更多工薪階層的市民能從市場化的高房價下解放出來。能夠真正實實在在地享受到社會主義制度所提供的更加舒適、更加宜人的居住環境，為完成全民共享的“中國夢”貢獻力量。