我國房地產市場發展新方向

傳統地產開發商轉型進入新興模式，是主動還是被動？這是一個值得思考的問題。房地產住宅市場還處于一片水深火熱當中，高壓調控政策一如既往。隨著行業暴利時代的一去不復返，對于房地產占比75%的住宅市場而言，去杠桿將是長期化的。住宅地產以外的區域被籠統地劃入商業地產。但商業地產是多元化的，它以地產為載體，以產業為依托，不同的產業下形成了不同的稱呼，如工業類主題、高科技主題、文化創意主題等園區類地產。

產業地產的雛形：工業地產

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質的用地，工業類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。其范圍通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等等。工業地產是產業與房地產的第一次結合，也可以看成是房地產在工業領域的最初形態，該形態以工業園區形態出現。

產業地產的由來

產業地產是區域經濟發展和結構調整的必然產物。優惠的稅收政策、高效的行政程序、廉價的土地價格是傳統工業地產的開發依據。政策因素在國內外企業工廠選址中具有決定性的意義。以上海為例，從最早的漕河涇工業區、張江園區、金橋出口加工區等都以政策作為優越于其他城市或區縣的主要依據。隨著開放程度的擴大，中部、內陸地區在上述方面的優勢越來越明顯，這些工業形態正逐漸從上海轉移出去。在這些企業外遷的同時，一方面是企業自身需要把核心的部門繼續留在上海本地（諸如銷售、研發、設計等），另一方面政府也需要有高附加值的產業能在短時間內填充閑置的土地和建筑。由此園區型辦公經濟（也就是所謂的2.5產業）應勢而生。由于土地載體的不同，2.5產業也經歷了舊建筑改造與土地新建的過程。以市北高新技術園區為例，江場三路以東的一期為老廠房改造，二期和三期則為新建項目。

產業地產產品

縱觀國內外知名的產業園區，我們可以看出產業地產的產品形態多樣：標準辦公，甲級辦公，花園式辦公，研發樓等都有涉及，但其核心功能都為辦公。可以說與傳統商業辦公地產比較，產業地產在使用功能方面沒有本質區別。傳統辦公樓市場多為分布于中心城區，享受著便利的交通，完善的商務配套，而這些往往都是產業地產短期內無法實現的，那產業地產又是如何能立足？產業地產又具有哪些獨特優勢呢？

產業地產的魅力

首先我們從使用者的角度來看產業地產的魅力和優勢。

產業地產在產品塑造方面具有更大的靈活性，高品質的獨立型花園辦公樓成為各項目主力宣傳的重點。從辦公硬件和辦公環境來看，產業地產具有明顯優勢。

產業地產多分布于非中心區域，不論是售價還是租金也是傳統市區寫字樓無法擁有的。價格也是產業地產推廣的主要手段。

產業定位與產業導入是吸引客戶的重要因素。產業地產賦予企業的不只是辦公條件的改善，更是企業發展的機會：利用強勢產業的高度聚集效應，給中小型企業提供各式平臺（金融融資、電子交易、產品展示、政策優惠、會務會議等），這也是產業地產區別于傳統辦公樓市場的本質內容。核心產業導入的作用有如商業招商中的主力店，通過引入主力店可以順勢吸引其他相關中小商家的入駐。

對于開發商來說，成功的產業地產不僅是帶來一次性的銷售收入，更是通過其他相關平臺服務的投入，產生源源不斷的持續性收入。

下面我們再從開發者的角度出發，來看看投資人是如何規避風險，又是如何獲得各種收益的呢？

一是通過與特定工業企業聯合按需訂制，規避風險，從中獲利。開發商取得用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂制產業地產項目，從而實現最低風險下的項目收益。在上海，漕河涇新興技術開發區的“科技綠洲飛利浦研發中心”即是在此種運營模式下開發的極具代表性的產業地產項目。

二是通過土地溢價增值而獲取利潤。該模式是指投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，通過將項目中部分土地或整體土地轉讓、出讓給房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。

三是通過長期持有開發項目獲得經營收益或出售開發項目產品獲利。項目投資開發商（或獨立，或聯合）進行項目整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。

四是引進已定的產業主題類企業，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得租金收益和經營管理收益等。這種盈利模式在國內較為普遍，尤其是將開發項目出售的模式更為常見。

我們知道傳統的房地產盈利模式相對簡單，無非通過銷售或租賃而產生，這種模式在住宅和近年來的商業地產方面屢試不爽。隨著這一兩年政府對房地產市場調控的深入，傳統的盈利模式受到巨大挑戰。一方面，市場上需求量不斷受到擠壓，市場的消化能力特別是對于商業和辦公的銷售量急劇下降，商業的價值被低估，商業價格與住宅價格倒掛；另一方面，政府在土地出讓的協議中也嚴格控制產證的劃分，越來越多的地方政府不再允許劃分成小單元出售，商業的“住宅化”模式受到挑戰。園區資產分別打包，既可以集中上市又可以拆分上市，這將是產業地產在未來的重要盈利趨勢。還是以市北高新科技園為例，該園區通過穩定的租金和其他收益，成功上市，成為其他園區全力效仿的對象。上市既可以帶來高溢價收益，同時又不失對于資產的實際控制權，可謂是一舉兩得。

產業地產它不單是以項目所在地形成的自然輻射，而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，借助城市發展的綜合資源優勢，依托地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。還是以市北高新科技園區為例：2011年，市北高新園區上繳稅收總額達30.5億元，同比增長超過30%。其中新引進生產性服務業企業200多家，全年園區內生產性服務業比重超過80%。3.13平方公里，僅占上海市開發區土地總面積的0.4%，單位土地稅收產出超過全市平均值4倍。

產業地產發展中的問題

在艱難的時刻，插上產業之翼的地產模式受到了越來越多開發商青睞。相比住宅項目，產業地產的地價處于“價格洼地”，同時政府的支持以及政策的青睞，成為助力園區地產興旺發展的三大推手。然而，目前國內產業地產開發“重房產、輕產業”的現象不可忽視。同時，以園區地產為名的投機現象的出現，或成為產業地產發展的最大隱憂。雖然園區地產有占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報周期長等特性，對開發商也形成了較高的門檻，但工業用地性質的靈活性是此類模式受寵的原因之一。由于工業土地價格較低，不少開發商采用以工業項目立項，然后變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益，顯然這并不是產業地產的健康發展方向。