房企出海融資云涌

2013年5月8日，中國指數研究院發布了《中國房地產上市公司融資狀況分析》，報告顯示，2013年上半年共27家上市房企發債融資759億元，已超2012全年25%。隨著 2012年下半年市場銷售的回暖，房地產企業的現金流狀況得到有效改善，部分大型房地產上市公司更是融資動作頻頻，充分利用多種融資渠道獲取充足的資金支持。

出海融資

2013年初，多家房地產上市公司積極上調全年銷售目標，進一步加大重點城市投資力度。為滿足企業持續發展的資金需求，同時有效改善債務結構、平衡融資成本，越來越多的上市房企致力于創新融資方式，打造多元化的融資體系。

中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴本刊記者：“整體來看，受持續調控影響，內地銀行開發信貸增速降低，債券融資受限，信托發行放緩，而境外資本市場則相對寬松，海外銀團貸款、海外發債、赴港買殼上市等方式受到房地產企業的廣泛關注，成為房地產企業資金來源的重要補充。”

據中國指數研究院發布的數據顯示，截至3月15日，內地已有21家房企在境外發債，其融資額度高達570億元，該數字已逼近去年全年的融資水平。并且，多數債券的認購在10倍以上。在融資成本方面，年利率一般在2.755%到13.25%之間不等。其中，3月27日，萬科發布公告披露，萬科地產（香港）有限公司通過旗下子公司發行8億美元5年期定息債券，首次境外發債的票面利率僅2.625%，方興地產、龍湖地產、 SOHO中國、金地集團等多家房企也以較低利率通過發行 5年以上的中長期海外債券籌集了大筆發展資金，為企業可持續發展提供了資金保障。

除了境外發債，對于 A股上市房地產企業來說，赴港買殼上市也成為其實現海外資本化的重要途徑。黃瑜說：“面對快速發展的資金需求、巨大的債務償付壓力，更多的內地房地產公司在 2013年準備抓住海外資本市場機遇，以期構建成本更低、再融資持續性更強的融資平臺。多家區域性龍頭企業也相繼公布年內赴港上市的計劃，國內房企將在 2013年迎來新一輪的赴港上市熱潮。”

截至目前，“招保萬金” 4家內房股龍頭企業已經搭建了“A+H”雙重融資平臺。自2012年 11月，旭輝控股憑借剛需主流產品的定位獲得投資者青睞，完成首次發行，募集資金約 15.3億港元，成為 2012年以來首家登陸香港資本市場的內地房企。此外，萬科等多家企業也紛紛期待在港股有所作為。

此外，眾多房企潮水般涌向信托，導致房地產信托規模快速擴大，并面臨較大的兌付壓力。多位房地產專家均表示，國內房企正處于海外融資“井噴”時。今年第一季度，某研究中心所監測的103家房企的融資總量為1097億元人民幣，以外幣為單位的融資額占比達67%。

個中緣由

黃瑜表示，從已經發布的上市公司一季報看，盡管報告期內房企大多業績飄紅，但住宅利潤率下降已經成為行業共識，樓市調控加碼和政策從緊引發了企業對于未來市場的不確定性預期，這些都促成房企領銜的融資軍團又開始扎堆海外。

亞太城市房地產業協會會長謝逸楓告訴本刊記者，房企扎堆海外融資原因主要有四個方面，一是限購政策下國內融資渠道受限所致。二是人民幣升值預期的增強，越來越多的房企從最初的單純通過增加融資渠道求生存，轉變為力圖通過海外融資為接下來的擴張和拿地做準備。三是從國際環境看，美國的QE3（第三輪貨幣量化寬松政策）釋放了大量流動性，日本央行則推出了創紀錄的貨幣寬松政策，美日印鈔機的全面開動為房企海外融資提供了大量資金來源。四是從國內環境看，房地產市場自去年下半年以來持續回暖，投資者投資信心增強。這些客觀上都推動了海外資金與房企的合作。

也有業內專家表示，房企赴港借殼上市實屬無奈之舉，只因境內資本市場再融資長期堵塞。A股市場房企再融資宜疏不宜堵，長期凍結只會增加房企融資成本，增加金融機構風險，加劇房企資金緊張，造成樓市供不應求，反而不利于房價的合理回歸。

謝逸楓認為，對于快速周轉、資產質量良好、遵守市場秩序的房地產公司應給予合理的融資支持，支持他們加快開發、增加房源供應，而對大量囤地、周轉慢、債臺高筑的房地產公司則應加以警惕。同時應更加明確再融資的投資標的，細化資金流向，加強中介機構對再融資募投項目的督導。

加速拿地

房企的大規模吸資意欲何求？或許就是加速拿地。值得關注的是，幾乎在地產公司大量赴港融資的同時，土地市場也已經迎來了新一輪買地潮。

2013年5月9日，世博土地拍賣，更是接連刷新土地成交單價紀錄。臺灣Maxbase公司以39932元/平方米的價格搶下A09A-02地塊；臺灣遠東新世紀更以40079元/平方米的價格搶下了A09B-02地塊，創下2010年3月以來的近3年地價紀錄。5月6日，廣州舉行“國五條”樓市細則出臺以來第一次土地拍賣會，同寶路8號和10號地塊，在經過近200輪的競價后，佳兆業力壓中海，以18.6774億元、配建6.68萬平方米的保障房項目，折合樓面地價高達25597元/平方米，一舉刷新該區域地王價。

記者注意到，克而瑞的研究報告指出，今年4月從典型企業拿地情況來看，恒大、碧桂園、龍湖表現頗為積極。而上述企業恰恰是去年末和今年初在香港融資最為活躍的幾家企業。上海易居研究院研究員嚴躍進認為，房企募集大量資金，對其拿地報價會帶來更強的心理支撐和財力支持，從而推高地價。尤其對于稀缺性的地塊，房企的從眾心理或許會戰勝對“槍打出頭鳥”政策的恐懼。由于資金寬裕，易形成新一輪的拿地高峰，這是大型房企戰略擴張的必然表現。

克而瑞研究中心提供的數據顯示，2013年4月，十大重點城市的土地成交總占地面積為499.65萬平方米，同比下降4%，總金額為404.83億元，同比上漲35%。

黃瑜表示，總的來說，在樓市調控大背景下，房地產開發資金過分倚重銀行貸款、信托和民間借貸，增加了整個金融系統的風險，也提高了房企的融資成本，客觀上實際推高了房地產開發的成本。

中房信資深分析師薛建雄同時指出，眾多房企境外融資也在一定程度上加大了房企優勝劣汰的進度。大型房企海外融資成本在下降，小房企在國內融資渠道狹窄，且成本在上升。不過，對于房企的利潤率卻未必有所提升。嚴躍進認為，如果純粹從成本利潤的簡單關系看，低融資成本會促使開發商利潤率提高。但是，考慮到匯率變動、利差變化、融資后續過程中可能出現的海外風險等因素，成本的優勢或許會喪失，從而侵蝕開發商的利潤率。