建設用地法律問題初探

摘要：隨著我國經濟的發展，城市化進程的加快，土地與建設之間的矛盾也隨之日益加深。因建設用地專業性強，涉及眾多的法律問題，也就是說建設用地散見于各種法律、法規、規章制度以及條文中，給行政機關的宏觀管理帶來不便。因此，通俗、系統地分析建設用地相關法律問題顯得十分必要。

關鍵詞：建設土地；定義；特點；法律程序

中圖分類號： D922.39 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-18-04-1

1 建設用地定義

建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地。包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

2 建設用地的特點

（1）建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不是直接利用土壤，與土壤肥力沒有關系。

（2）可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。

（3）土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。

（4）區域選擇性強，在地域上選擇性很強。

3 建設用地的依據

建設用地的依據主要表現在規劃和“三證”等兩個方面。首先從規劃上探析建設用地的依據。規劃是進行全方位的且長遠的發展計劃，是對未來長期性、整體性、方位性以及基本性問題的思考，是設計未來發展的整套方案。當規劃具體到建設用地上，是指省、自治區人民政府為實現一定時期內經濟的發展目標和社會發展目標而進行的統一部署和整體安排。一般來說，城市總體規劃和縣域城鎮規劃要以省域、自治區的城市總體規劃為依據，不得擅自主張進行修改或者以其他方式另行規劃。但是在特定條件下，也要實事求是，根據地區的經濟發展需求和社會需要可以在省域、自治區總體規劃的基礎上適度調整縣域以及城鎮發展規劃。不同時期不同階段的規劃不僅編制、實施主體、審批和修改程序不同，而且所具有的法律效力也是不同的。低位階段的規劃如果沒有特殊原因、特殊情況不得與上位階段的總體規劃相抵觸。所有不同時期不同階段的總體規劃是建設用地的基本依據，對不符合規劃要求的或者不在總體規劃之內的建設用地均不給予批復。其次從“三證”上探析建設用地的依據。所謂的“三證”主要包括：建設用地規劃許可證、建設用地批準證明和建設工程規劃許可證。建設用地規劃許可證。在城鎮總體規劃區內進行建設用地，必須持有國家批準的建設項目的相關文件并且要向城鎮規劃管理部門申請定點，由相關部門進行審定，符合審批條件的可下發許可證，對于不符合條件的一定要堅決駁回。建設用地批準證明。在獲得建設用地規劃許可證之后，建設單位或者建設個人需要向縣級及以上政府土地資源管理部門申請用地，通過縣級及以上政府相關管理部門審核行文后，由土地管理部門進行劃撥土地；在獲得規劃用地許可證和批準可用地之后所需要的就是建設工程規劃許可證。在城市規劃區內進行翻建、擴建、新建、道路、管線布置還包括其他一些工程建設，必須提供相關文件至城市規劃管理部門進行申請，城市規劃管理部門根據提報的相關文件和實踐進行核實考察，最終確定是否下發建設工程規劃許可證。“三證”是合法獲得建設用地的必要條件，在未獲得“三證”的情況下，所取得的建設用地都是無效的。在城市規劃區范圍內，如果沒有獲得建設用地規劃許可證而獲得建設用地的視為無效，并且當地政府責令其退回建設用地。在沒有取得建筑工程許可證并進行建設的，視為違章建筑，要對其進行處罰。

4 建設用地前提

對于土地的利用，任何集體和個人都沒有權利進行使用。我國土地的權屬分為國家所有和集體所有。所以個人或者單位以及其他社會團體只能通過法律途徑取得土地建設的使用權。對于集體土地的征用，首先要征集為國家所有，民用土地轉化為城鎮建設用地。

5 建設用地的公示

所被征集的土地，在依照法定程序取得批準之后要進行公示。公示是由縣及以上人民政府執行并且組織其實施。在公示中要體現出，在規定期間內，征集土地使用權者與被征集土地所有權者持有效證件到當地政府進行辦理補償登記。

6 土地建設的補償問題

在土地建設中必然會存在土地征用，以實現城市規劃以及建設目標。但土地征用是存在補償的，用地一方要根據我國相關法律進行補償。其中農田耕地的補償所包含的項目比較多，主要包含：補償費、安置費、青苗補償以及一些其他附著物費用，這些補償都有明確的規定。

參考文獻

[1] 王衛國.中國土地權利的法律制度.中國政法大學出版社，200年6月，第1版.

[2] 王衛國，王廣華.中國土地權利指南.中國政法大學出版社，2011年.

[3] 王利明.物權法研究.中國人民大學出版社，2007年08月.

作者簡介：王東亮，女，洮南市國土資源局工程師，研究方向：國土資源管理。