淺談房地產開發項目前期成本控制

摘 要：本文對房地產開發項目前期成本控制問題進行研究探討，對項目前期策劃階段、可行性研究階段和設計階段成本控制進行了介紹和分析，使房地產業者重視前期成本控制，主動進行事前控制，主動控制，來達到低成本、高收益的項目投資目標。

關鍵詞：房地產； 成本控制； 策劃階段； 可行性研究階段； 設計階段

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2013）10-170-001

成本控制是項目管理重要組成部分，而其前期成本控制內容包括項目策劃階段、可行性研究階段和設計階段，在策劃階段進行市場調研，收集資料，對房地產開發項目進行定位，實事求是的做好可行性研究，在保證經濟效益的基礎上認真編制成本估算，并對其銷售預測做出經濟評價，對項目進度合理布置，根據市場的需求和發展的前景合理確定工程規模和建設標準，提出符合經濟效益的最佳規劃方案。其合理的定位、科學的投資估算、最佳的設計規劃方案基本確定了項目開發的方向和投資的金額，其控制程度直接影響整個開發項目的經濟效益，為整個開發項目達到預定的目標成本做好事前控制，把投資風險降到最低，使企業達到“低成本、高利潤”。

1.策劃階段的成本控制

項目策劃的內容包括市場調研和項目定位。市場調研首先對項目周邊的自然環境條件，項目開發時期的市場環境，經濟環境和政策環境等資料進行收集和客觀的調查，分析解決現實中出現的各種問題和矛盾，在適應市場條件下進行策劃，策劃以低成本，高利潤為目的，圍繞著這個主題來展開有序的工作，為實現這個工作目標而解決各種困難，這是項目策劃的第一步，也是最基礎的一環，收集好資料后，對這些資料分類進行研究分析，找出影響項目開發建設的主要因素，為今后的項目策劃提供良好的基礎。

項目定位是把市場調研的結果和初步構思轉化為可執行的方案，這是策劃的重要一環，它關系到項目開發能否達到目標成本，其功能的定位，確定了項目發展的方向，其定義的好壞，直接影響了整個項目計劃的成敗。首先對收集的資料和用戶需求進行分析，做出項目定義，確定項目實施的總體構思，對項目功能、建設的內容、規模有一個建設思路，對項目投資、進度、質量三個方面設置目標，在此基礎上，制定出適合客戶需求、滿足項目運營利潤需要的項目定位。

在項目策劃階段，有許多種方法，其中最主要的方法是全面的、深入的調查和分析。項目所處的環境，環境的特點和變化直接影響項目策劃的方向內容，同時也對項目有著制約作用。這樣才能獲得和環境相適應的策劃方案。主要的方法有頭腦風暴法、德爾菲法等。

2.可行性研究階段的成本控制

現階段由于房地產市場競爭激烈，做為投資人對項目的可行性和合理性越來越重視，可行性研究的成本控制也更加重視，在可行性研究階段對成本控制的關鍵環節為：項目建設規模的選取、建設標準和項目地址的確定。

建筑規模的大小直接影響項目投資成本，也是吸引消費者購買的第一感觀，在消費者和投資成本之間尋找一個平衡點，既要保證企業的經濟利益，又要得到客戶的滿意而成本又得到合理的控制，資源得到有效配置，是投資者一個重要的課題。房地產開發項目合理的選取建筑規模顯得尤其重要。

建設規模合理確定以后，就要確定建設標準，它主要包括的內容有占地面積、建筑和結構建設標準、配套工程、工藝設備等方面，建設標準能否達到對成本的控制，關鍵在于這幾項標準的合理確定。不同的地區建設標準應不同，不能設定統一標準，根據當地當時的經濟技術水平和確定建設標準，定性定量的制定出標準和指標，最終達到成本控制的目的。

開發項目地址的合理確定，對項目的開發、建設、銷售有著直接關系，影響到成本的控制，它根據項目的特點和需要，充分考慮到當地材料價格、供應情況，能源、運輸情況和當地的民俗和文化，遵循靠近建筑材料提供地和商品房消費群的原則；只有這樣，開發的項目才能在不浪費成本的情況下，在計劃內建設好并銷售出去；另外應建在工業項目適當聚集和城鎮的原則，只有在這里，人們對房地產項目才有消費能力，對投資人來說，能避免重復建設，節約投資，提高設施的效益。

在可行性研究階段進行成本控制的方法很多，一般應用投資估算法、經濟評價法和增量凈效益法等。投資估算法盡量在可行性研究階段，對于影響投資的因素的各個成本以量化計算出項目開發總成本，其估算是項目決策的重要依據之一，是建設項目投資的最高限額，設計階段的成本概算不得突破投資估算額。我國目前把可行性研究階段的投資估算分為初步可行性研究階段和詳細可行性研究階段的投資估算。

3.設計階段的成本控制

設計階段包括初步設計、技術設計、施工圖設計階段，通過三階段設計，項目有了整體的設計，在設計階段進行成本控制是主動控制，在控制中主動發現成本超出計劃成本部分，即時修正差異，使設計更加經濟，在設計中確保設計方案能較好的體現經濟與先進技術相結合。設計是在項目設計任務書已批準，通過三階段設計，在建筑標準、經濟要求、建筑結構上完成整體設計，達到安全可靠性、適用性、經濟性三大目標，設計文件做好以后，經批準后，項目必須完全按照此設計文件施工，項目建好以后，是否能達到滿意的經濟效果，設計質量和成本限額是關鍵因素，它在全過程項目管理的成本控制中，起著決定性作用。

在初步設計階段，控制好項目的建設規模、標準、工期、總投資等，初步提出設計方案并報送有關部門審批。在技術設計階段，在經批準的初設計基礎上，加深設計的深度，對主要的、復雜的問題通過更詳細的計算和設計，進一步研究其可靠性和合理性。在施工圖設計階段，在技術設計的基礎上，進行完整的建筑結構設計，滿足施工的要求。

提出設計方案首先要做好設計方案優化，在設計方案優化階段，其成本控制的工作主要根據設計優化的方案提出評價建議，對在此階段的資金使用計劃進行控制并執行，編制項目總控制修正估算。

設計階段是前期成本控制的重點，體現事先控制和主動控制，其方法主要有推行設計招標、方案優選和限額設計。

目前我國許多房地產公司只重視事中成本控制，不重視前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，經過實踐證明，在房地產開發項目中做好前期成本控制是項目成功的關鍵。