運營為王

今年春節，王秋楊遇到了這么一件事兒，我覺得很有意思。她在飛機上遇到一個做投資的人，對方問她的職業時，她開玩笑地說自己是開小客棧的。不料對方很認真地給她建議：“如果你想在旅游度假領域內有所發展，有一個酒店你應該好好注意、認真取經，這個項目就是三亞灣紅樹林度假世界。”

的確，曾有許多朋友和媒體說到三亞灣紅樹林度假世界以及紅樹林品牌的時候，都用到了“奇跡”這個詞。我想，這不僅僅是因為亞龍灣紅樹林度假酒店開業8個月即實現盈利，而且三亞灣紅樹林度假世界更是開業3個月即實現盈利，在全世界酒店領域前所未有；也不僅僅是因為在國家旅游局公布的《全國星級酒店統計公報》中，亞龍灣紅樹林度假酒店在全國所有五星級酒店中排名第四，除紅樹林之外沒有中國本土其他酒店品牌進入前十五名……更重要的是，紅樹林的成功，清晰地揭示出了旅游度假地產的成功模式——運營為王。

關于運營，我認為與兩個方面最相關，即資源和團隊。今天，中國的旅游地產首先應該考慮的問題是產品定位和規劃是否正確。我覺得，這些問題不考慮清楚，另一些問題在不久的將來就會慢慢顯現。不是說蓋一個酒店就是商務酒店，蓋一個中心就是商業中心，如果開始沒有準確定位的話，它的風險比住宅更大。

商業資產不能被運營，就是垃圾；而只要被運營，就會產生高額的運營費用。如果旅游地產沒有運營，它就是一堆房子，不是酒店，也不是商業中心，甚至于拿它做倉庫可能都覺得不太方便。

旅游度假地產究竟應該怎么做？我個人認為，首先要認識旅游度假的本質就是對現實的逃離，是對生命的一次發現。目前，市場上很多旅游度假產品與普通住宅沒有什么區別。這種在旅游區做以居住為主體的旅游地產的方式值得反思，這是對資源的浪費。而違背了度假需求的本質以后，最終可能價值在未來也很難體現。所有的投資者在不清楚的情況下，購買完這樣的物業以后，隨著中國房價市場的穩定，如果將來不存在投機空間的時候，等于他們所要花費的度假成本會很高。

旅游地產將為樓市帶來“后黃金十年”，但旅游地產本身與傳統住宅產業有顯著區別，對房企資質、配套設施、自然環境和交通建設以及服務打造等方面都有著更高的要求，如何為項目賦予真正的活力和脫穎而出的魅力，需要房企較強的資源整合以及整體布局能力。紅樹林實際上就是今典集團的資源整合體，把時尚、藝術、電影、商業、度假和會議會展集結，形成了對度假生活方式的供應，這種規劃設計從一開始就是為了未來的商業運營做準備。

目前，中國正從觀光休閑向度假休閑轉型。觀光休閑的核心資源是人文資源，以門票經濟為主體，以人頭到達為主要效力體現。度假休閑的核心資源不是人文資源，是自然資源。所以，對于旅游度假用地的資源選擇要考量好價值。目前，紅樹林在全國布局的地方從自然資源上劃分都是一類的。做度假旅游、商業地產，如果在定位、資源和運營方式上的問題沒有想清楚的話，做旅游地產的房企還是要小心。