網傳購房避稅攻略不靠譜“以房抵債”仍按銷售征稅

今年3月30日北京市發布了“國五條”細則的落地政策，這份被稱為“京十九條”的政策，首次將二手房市場納入本市調控體系。“京十九條”已頒布幾個月了，近期，一些涉及“避稅”方法的文章點擊率持續飆升，網絡上有“以房抵債”，老人將房屋低價“賣”兒女等“避稅攻略”。這些招數能否行得通？記者對此追訪了地稅部門和房管局的交易大廳，稅務人員表示，“避稅攻略”其實不靠譜，市民不可輕信。

“以房抵債”仍按銷售征稅

“別說是20%的個稅了，就連2%我也不用繳！”順義居民老王準備買套二手房，對現有政策研究了一番后，他自以為發現了“漏洞”。原來，老王私下跟賣家商量好了，先把購房款打給賣家，前提條件是賣家出具一張到期不還款“以房抵債”的欠條。屆時，老王以到期不還錢為由起訴賣家，讓法院對房產進行強制執行，實現“以房抵債”。

通過這種方式就能不繳稅嗎？答案當然是否定的。

順義區地稅局相關負責人告訴記者，根據國家稅務總局相關規定，無論拍賣、變賣財產的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制行為活動，對拍賣、變賣財產的全部收入，“納稅人均應依法申報繳納稅款”。

“以房抵債”相比正常出售二手房，稅收是否更少？對此，稅務部門表示：單位或個人以房屋抵頂有關債務，無論是經雙方協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主因減少了債務也取得了經濟利益，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，實際上也按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

除此之外，在此過程中還要繳納個人所得稅及契稅。

孩子兩套房不能接受老人過戶

市民陳女士近日向多位好朋友及中介人員咨詢，因母親年紀已大，想在過世前將名下房產加上陳女士的名字，不知是否像網上傳說那樣，可低價賣給兒女，或者辦理贈與？而記者追訪發現，新政策實施后，老人要將自己名下房產過戶給子女，需要仔細咨詢和計算，如果子女名下已有兩套房，目前無法實現過戶。

近日，記者來到位于上地服務中心的海淀區房屋管理局辦事大廳咨詢臺詢問：兒女名下已有兩套房，老人還能通過買賣或贈與過戶給兒女嗎？

“不可以。”咨詢臺右側的一位工作人員立即回答，并建議記者撥打市建委便民咨詢電話59958811詢問。記者隨即撥打了該號碼，對方工作人員說，北京市戶口的居民只能限購兩套住房，兒女名下已有兩套房這種情況符合限購政策，因而不能接受老人的過戶。如果子女已成家，且名下無房或只有一套住房，這種情況下才可以辦理過戶。

“陳女士已有兩套房，如果母親的房產目前因限購不能過戶，老人去世了也不行嗎？”工作人員說，在限購政策下是不可能辦理過戶的，老人過世后，經過相關財產公證，可以出售老人房產，子女只能以現金等方式繼承。

父母“送”房買賣和贈與稅不同

老人不辦理過戶，僅在房產證上添加子女的名字，到底行不行？據了解，從法律上來說，“加名”實質上是增加房屋的共有產權人。可以以房地產權贈與、買賣或析產登記三種方式辦理。其中以房屋析產登記增加房屋共有權人僅適用于夫妻之間。那么，老人將自己名下房產過戶給子女，只剩下買賣和贈與兩種方式，哪種方式更合適？

“通過贈與的方式，將房產過戶到子女名下，肯定要優于通過買賣的方式吧？”一名市民這樣認為。但記者獲悉，因為買賣二手房要繳不少稅，很多老人希望辦理房屋“贈與”手續。其實不然，兩種方法可謂各有利弊，還需根據自身情況來具體分析。

通過贈與的方式過戶房產，根據有關規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對當事雙方不征收個人所得稅，同時免征營業稅。但是，對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人按受贈房產市場價格全額征收契稅，稅率為3%。

此外，贈與房屋還要經過公證，而根據有關規定，證明財產繼承、贈與和遺贈，費用按受益額的2%收取，所說的“2%”并不是商品房當下市值，而是評估價。評估價要比商品房市值低很多，但近年來北京房價翻了數倍，評估價再低，基數也不小。

賣滿五年且唯一住房，稅費較少

到底老人房產該辦“買賣”還是“贈與”，記者到多處二手房中介公司門店咨詢，中介人員王先生給記者仔細算了一筆賬。

以某小區一套114平方米的普通住房為例，由于房產居住已滿五年，且為唯一的住房。如果按買賣方式過戶，由于該房是滿五年唯一的普通住房，所以免征個稅和營業稅，只需繳納契稅。契稅將是過戶價格的1.5%。中介人員用過戶指導價約為21000元每平方米乘以114平方米，得出過戶價約為230萬元，再用230萬元乘以1.5%，得出需繳納的契稅為34500元。

如果按贈與方式過戶，需繳納契稅和公證費。契稅為市值的3%，230萬元乘以3%等于69000元。公證費為評估價的2%，用某網站給出該房的評估價417.44萬元乘以2%，得出83488元。該房需繳納的契稅和公證費的總和為152488元。

也就是說，對居住已滿五年，且為唯一的住房，老人將房子“賣”給子女，僅需繳稅34500元；而老人將房子“贈與”子女，要繳納的契稅和公證費的總和為152488元，要繳的稅費高出了11.79萬多元。顯然，買賣方式更劃算。