房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測(cè)的方法和制度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)是對(duì)一個(gè)地區(qū)的自然條件、資源條件、環(huán)境質(zhì)量條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析研究的過程。其根據(jù)一個(gè)地區(qū)的環(huán)境、社會(huì)、資源的綜合承載能力，把人類活動(dòng)對(duì)環(huán)境的不利影響限制到最小，具有重要的作用和意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的主要影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的主要內(nèi)容包括房屋建設(shè)的施工期和房屋建設(shè)后居住使用的運(yùn)行期兩個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程。雖不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用功能不同，但都存在對(duì)環(huán)境的影響。故對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目須綜合考慮自身及周圍環(huán)境的各方面因素，認(rèn)真做好項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在周圍環(huán)境、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等方面存在較大差異，相應(yīng)的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)內(nèi)容也不應(yīng)千篇一律，而應(yīng)在全面完成環(huán)評(píng)導(dǎo)則和國(guó)家環(huán)保總局253號(hào)文件等政策要求的內(nèi)容基礎(chǔ)上，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)突出污水處理及中水回用、供暖情況、施工期的環(huán)境保護(hù)、創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)、小區(qū)綠化、原址土地利用狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)要求和總量控制等內(nèi)容。

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行等階段中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是一種過程，其重點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策和開發(fā)建設(shè)活動(dòng)開始前，體現(xiàn)出環(huán)境影響評(píng)價(jià)的預(yù)防功能。決策后再開始開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，通過實(shí)施環(huán)境監(jiān)測(cè)計(jì)劃和持續(xù)性研究，環(huán)境影響評(píng)價(jià)還在延續(xù)，不斷驗(yàn)證其評(píng)價(jià)結(jié)論，并反饋給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策者和開發(fā)者，進(jìn)一步修改和完善其決策和開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容重點(diǎn)主要有地理位置、地貌、地質(zhì)和土壤情況，水系分布和水文情況，氣候與氣象；礦藏、植被、水產(chǎn)、野生動(dòng)植物、農(nóng)產(chǎn)品、動(dòng)物產(chǎn)品等情況；大氣、水、聲、土壤等環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀；環(huán)境功能情況（特別注意環(huán)境敏感區(qū)）及重要的政治文化設(shè)施，社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，人群健康狀況及地方病情況；其他環(huán)境污染和破壞的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的主要原則一般按環(huán)境要素（大氣環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等）分別進(jìn)行。預(yù)測(cè)的范圍、時(shí)段、內(nèi)容及方法應(yīng)根據(jù)其評(píng)價(jià)工作等級(jí)、工程與環(huán)境的特性、當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境要求而定。同時(shí)應(yīng)考慮在預(yù)測(cè)范圍內(nèi)的還包括規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的環(huán)境影響。

二 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)單位可委托擁有環(huán)保部認(rèn)可資質(zhì)的研究單位做環(huán)評(píng)報(bào)告表/書和可行性研究報(bào)告，之后將環(huán)評(píng)報(bào)告表/書和可行性研究報(bào)告提交到北京市環(huán)評(píng)中心進(jìn)行預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^后再交到北京市環(huán)保局環(huán)評(píng)處受理，（建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批工作時(shí)限為：環(huán)境影響報(bào)告書30個(gè)工作日，環(huán)境影響報(bào)告表20個(gè)工作日，環(huán)境影響登記表10個(gè)工作日）然后在相應(yīng)的審批工作日之后發(fā)放相應(yīng)的行政許可證。。

（一）建設(shè)項(xiàng)目概況

主要是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)及建設(shè)性質(zhì)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總平面布局、交通組織以及水、電、氣供給，通訊、通風(fēng)空調(diào)，雨、污排水與生活污水處置設(shè)施位置、規(guī)模等公用工程的介紹。明確項(xiàng)目自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境狀況， 其中包括項(xiàng)目原址利用情況、周圍的居民區(qū)及企事業(yè)單位分布情況、水源地、文物保護(hù)單位情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量狀況等。

（二） 環(huán)境影響問題及污染防治分析

廢氣污染：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的廢氣污染物主要來源于采暖供熱供汽鍋爐的燃料燃燒廢氣、地下停車庫集中排放的汽車尾氣及餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙等。環(huán)境影響評(píng)價(jià)中要明確項(xiàng)目鍋爐的位置、噸位、型號(hào)、除塵脫硫設(shè)備及去除率、煙囪高度、燃煤的煤質(zhì)、廢氣的達(dá)標(biāo)情況；還要說明餐飲油煙的凈化裝置型號(hào)、去除率；地下停車場(chǎng)風(fēng)機(jī)位置、排風(fēng)口的朝向、排風(fēng)方式等。對(duì)這些污染源進(jìn)行環(huán)境影響分析，并提出相應(yīng)的污染防治措施。

廢水污染：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的廢水污染源主要來自項(xiàng)目施工期的施工廢水，運(yùn)營(yíng)期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、特點(diǎn)做相應(yīng)的用排水平衡分析，明確建設(shè)項(xiàng)目污水量及排污去向。確定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期污水處理方案，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水處理廠，其排放水質(zhì)要求滿足污水處理廠入水水質(zhì)要求；建設(shè)項(xiàng)目選址未設(shè)有完善的市政排水管網(wǎng)的，不能將污水排入城市污水處理廠，項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)污水處理站，依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模，確定中水回用處理方案。污水處理及中水回用設(shè)施應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)過程中同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)運(yùn)行。

噪聲污染：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的噪聲污染主要來自空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵、換熱站等設(shè)備的噪聲及社會(huì)噪聲。確定建設(shè)項(xiàng)目施工期噪聲對(duì)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)產(chǎn)生影響的防治措施。提出公建配套設(shè)備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對(duì)居民的影響。為避免公建設(shè)施建成后，使用功能改變而產(chǎn)生擾民現(xiàn)象，環(huán)境影響評(píng)價(jià)中需明確項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、規(guī)模、位置、用途等情況，限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的使用范圍。固體廢物污染：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據(jù)工程分析確定施工期和運(yùn)營(yíng)期固體廢物的種類。采用類比分析法或統(tǒng)計(jì)法估算固體廢物產(chǎn)生量，明確固體廢物排放去向。確定運(yùn)營(yíng)期生活垃圾、鍋爐房產(chǎn)生廢渣、污水處理產(chǎn)生污泥處理方案。

生態(tài)影響：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前，應(yīng)明確項(xiàng)目建設(shè)過程中破壞綠地、農(nóng)田及砍伐樹木情況，提出生態(tài)補(bǔ)償措施。建設(shè)項(xiàng)目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時(shí)，還應(yīng)注意綠化布置的功能性（實(shí)用、經(jīng)濟(jì)），水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

項(xiàng)目公眾參與：公眾參與是指社會(huì)群體、社會(huì)組織、單位或個(gè)人作為主體，在其權(quán)利、義務(wù)范圍內(nèi)有目的的社會(huì)行動(dòng)。環(huán)境影響評(píng)價(jià)中的公眾參與是項(xiàng)目方或者環(huán)評(píng)工作組同公眾之間的一種雙向交流。其目的是使項(xiàng)目能被公眾充分認(rèn)同，并在項(xiàng)目實(shí)施過程中不對(duì)公眾利益構(gòu)成危害或威脅，以取得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中需落實(shí)公眾參與內(nèi)容 。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析公眾對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度、意見、建議和要求。

外環(huán)境因素的影響：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不是獨(dú)立存在，而是與周圍其他功能區(qū)存在必然聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)不但要評(píng)價(jià)他們對(duì)外環(huán)境的影響，還要評(píng)價(jià)周圍環(huán)境對(duì)它們建設(shè)的適宜條件和制約因素，并提出相應(yīng)的防護(hù)措施。外環(huán)境因素主要有：交通噪聲；微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染；周圍的工業(yè)污染源等，在評(píng)價(jià)過程中要做出具體的環(huán)境影響分析，并提出相應(yīng)的污染防治措施。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)目的與評(píng)價(jià)方法選擇

（一）評(píng)價(jià)目的確定

房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的主要目的是認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)政策；從整體上綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)對(duì)環(huán)境所產(chǎn)生的影響；實(shí)現(xiàn)污染物的達(dá)標(biāo)排放和總量控制；反饋于設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)和環(huán)境管理提供決策依據(jù)。

（二）評(píng)價(jià)一般等級(jí)和范圍的確定

根據(jù)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（GH/T2.1—2.3-93），結(jié)合房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)與污染物排放強(qiáng)度特征，確定評(píng)價(jià)工作的等級(jí)和范圍。

（三）評(píng)價(jià)因子選擇

評(píng)價(jià)因子一般包括環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)因子和環(huán)境影響評(píng)價(jià)因子兩大類，而環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)一般包括環(huán)境空氣、地表水環(huán)境、聲環(huán)境等方面的評(píng)價(jià)因子，環(huán)境影響評(píng)價(jià)一般包括地表水、聲環(huán)境、固體廢棄物等方面的評(píng)價(jià)因子。地表水環(huán)境評(píng)價(jià)因子一般選取COD、BOD5、SS和動(dòng)植物油；聲環(huán)境評(píng)價(jià)因子一般選取等效A聲級(jí)；固體廢棄物評(píng)價(jià)因子一般選取建筑垃圾和生活垃圾。

（四）評(píng)價(jià)重點(diǎn)的確定

房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)目的、等級(jí)、范圍確定了其評(píng)價(jià)的重點(diǎn)是，在工程分析的基礎(chǔ)上對(duì)施工期的噪聲和粉塵及營(yíng)運(yùn)期的污水、噪聲等環(huán)境影響進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)價(jià)，對(duì)污水、噪聲等環(huán)境保護(hù)措施的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性進(jìn)行論證。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和周圍環(huán)境狀況做出科學(xué)， 理性的分析， 提出污染防治措施。