小城鎮房地產開發探析

摘要：城鄉一體化發展過程中，小城鎮房地產業的發展起到十分關鍵的作用。它對拉動城鎮相關產業發展、改善基礎設施建設、增加就業機會、促進地區經濟增長、維護社會穩定等都有著重要的現實意義。隨著社會和信息時代的快速發展，很多地方開始著眼于村鎮建設，建設示范點，以鎮帶村，統籌發展等建設思路，走出了一條符合資源節約、環境友好、獨具長沙特色的城鄉一體化道路。本文對此展開一個分析研究。

關鍵詞：小城鎮 房地產開發 城市化進程 發展 分析

1 概述

當前小城鎮房地產還處于起步階段。由于基礎設施不完善、政策機制不健全等因素，房地產業發展的基礎相當薄弱，在很長一段時間內，產業呈現無章法的自主建房狀態。隨著城鄉一體化的逐步推進，政府部門逐步加大了對小城鎮建設的投資。“十一五”期間，全市小城鎮固定資產投資每年都在增長，隨著小城鎮房地產業投資大環境的改善，和居民對良好住房條件的美好需求，使得小城鎮房地產業得到了很大的發展，雖然仍然遠遠趕不上中心城區的發展速度，但也是很可觀的。

根據小城鎮房地產業發展現狀，小城鎮房地產業發展不是一蹴而就的，也不是可以直接搬出城區房地產開發經驗套用，它有自身的特色。小城鎮房地產開發中最好要包括縣城房地產開發、建制鎮房地產開發、鄉村房地產開發三個類別層次，各類別經濟社會發展程度上有著很大的區別，因此，房地產開發要遵循因地制宜，分類開發的原則，根據實際情況做出最有利本地發展的規劃。

從社會結構的角度來看，我國正在逐步的進入老齡化的社會，0-14歲的人口占比正在逐漸的減少，但是65以上的人口占比卻在逐年的上升，更加證明我國正在步入老齡化社會。目前并沒有確切的數據表明老齡化人口在城市和農村的分布，假設它的分布是平均的，那么農村65以上的老齡化人口也將近8000千萬左右，無疑為農村投資帶來巨大的商機。

2 小城鎮房地產開發過程中存在問題

有房產專家分析認為，受現在現實和大環境的影響，也許對開發商來說轉向細分市場，找到適合開發的業態，才是獲得發展的最好的機會。此外，政府曾經明確提出過城鎮化發展路徑，也會鼓勵人們到小城鎮和小城市落戶，所以進入小城鎮建設也是一個明確的選擇。獨立房地產評論人士李連源曾經說過“在調控政策從嚴從緊的市場環境里，項目準確定位將會使房企在銷售淡季里出現旺銷，這已成為不爭的事實”、“普通住宅、投資型公寓、旅游地產、城市綜合體、寫字樓等等，就看開發商適合什么領域，盲目開發只會失敗”。

許多的專家都認為雖然城市化進程仍然在繼續，但是它的高峰期已經過去，很難再有什么大的浪潮，相反，隨著國家明確提出城鎮化發展路徑，全面放寬對小城鎮和小城市落戶的限制政策，而且小城鎮的建設剛剛開始，也會有更多的發展機會，這個時候進入小城鎮建設，也許會有巨大的發揮作用空間。

但是隨著小城鎮房地產行業的發展，近幾年來，地方鄉鎮及村干部犯罪發案量和涉案人數較多，并呈現三個突出特點：一是權力過度集中使貪污腐敗等犯罪容易得逞，有些鄉鎮及村干部集黨、政、企大權于一身，利用職務之便大肆進行違法犯罪活動，犯罪手段主要是貪污公款、挪用資金、虛報冒領、職務侵占等，貪污案件在村干部犯罪中所占比例最大。二是犯罪手段呈現多樣化，一些鄉鎮和村的財務管理混亂，財務制度不健全，審批手續不規范，財務缺乏透明度，黨支部監管不力，部分村干部利用財務管理的漏洞，采取虛開發票、打白條、假票據入賬、虛報冒領、騙取征地補償款等多種犯罪手段；三是共同犯罪較多，在鄉鎮和村干部犯罪中，共同犯罪占較大比例，例如，在一些鄉鎮和村的共同犯罪案件中，被告人包括村委會書記兼主任、副主任、治保主任、婦女主任、會計和聘任會計。還有就是正在建設的新民居工程所占土地沒有經過國家征用，這是典型的非法占地，違反土地法、城鄉規劃法和建筑法，應該立即叫停。

3 小城鎮房地產與旅游開發相結合

現在大城市的土地資源被開發的已經所剩無幾，但是農村的土地資源才剛剛被重視起來，隨著農村經濟的發展和農民生活水平的提高，小城鎮房地產開發蘊藏著巨大需求和市場。其中城鎮化進程中最為活躍的一個部分是大城市邊緣的小城鎮，開始可以選擇一些合適的村莊作為試點，和當地人積極的交流和溝通，建立公平互惠的合作關系，利用當地優美的自然環境和人文風情發展一些鄉村旅游項目，比如農家樂、觀光旅游、生態農業等，但是絕不允許在農村建立商品性房地產。并且積極的探索鄉村旅游發展新模式，關于農村宅基地的自由流轉問題積極的和有關部門進行研究和探索，明確農村宅基地的使用規范，為當地經濟的發展注入一項新的活力。

有關人士分析，要想讓旅游地產得到長足的發展，離不開農民宅基地的支持。只有地方政府有了更多的旅游用地，才能很大程度上的增加當地的土地財政，農民的生活水平才會得到改善。一些地方試點農村集體土地參與旅游開發，得到了不錯的效果，當地人準備把它作為一項長期的政策推廣。但是，目前這項政策還不是很完善，很多方面都還需要更加的細化，比如以何種模式進行開發、如何防止宅基地變成小產權房、開發體量有多少等。

我們可以收集各方面信息，運用計算機軟件進行分析，根據對小城鎮旅游的開發特點、開發形式和存在問題的分析，結合旅游房地產的一些相關知識和經驗，對比一些成功的典型案例進一步深入探索，并且參考一些成功的實例展開研究，確定出一套適合本地的大城市邊緣小城鎮旅游房地產開發的步驟和重點。

4 小城鎮房地產開發帶來的機遇

受政府之前“四萬億”經濟刺激計劃的影響，我國的很多行業都不同程度的出現了產能過剩的現象，而且會在未來的很大時間里持續這一現象，給投資業帶來了很大的挑戰。隨著城鎮化的開啟改變了這一現狀，它可以幫助消耗過剩的產能。因為我國經濟正處于經濟轉型的關鍵時期，政府在決定政策的時候也很小心謹慎。

也許新一輪的投資熱潮會因為城鎮化政策的出臺而產生，導致現階段社會經濟發展過程中存在的一些問題被掩蓋，進而錯失改革的大好時機。因此從“十八大”到現在，政府對于城鎮化政策一直處在觀察期，等待一個更加合適的機會推出相關政策。目前任何人都不知道這段觀察期要持續多長時間，但是對于房地產企業來說，在未來經濟發展政策尚不明確的情況下，作為房地產企業有必要避開目前的嚴厲宏觀調控政策，可以適當地走在城鎮化政策的前面，把投資業務下沉到四五線城市，甚至城鎮市場，以城市地產開發的成熟理念帶動我國城鎮化建設發展，參與到小城鎮的發展建設當中，拓展更廣闊的發展空間。

在這種形勢下，新型城鎮化政策的推薦是很有必要和迫切的。城鎮化可以把農村的人口集中起來，解決了農村人口過于分散的問題，也避免了城市的規模過大的問題，如此不僅有利于政府提供更完善的公共服務，也有利于提高城鎮投資的吸引力，更有利于解決城鄉二元結構的問題。

所以，地產企業如果先進入城鎮建設這塊，不僅可以在早期的投資中得到廉價的土地，也可以得到城鎮化發展后期帶來的持續紅利。尤其是我國現在已經啟動內需市場，小城鎮市場必定是我國消費市場必不可少的一個重要環節。

現在越來越多人的生活理念變成在大城市奮斗事業，在小城鎮享受生活，于是越來越多的人開始向較為發達的小城鎮轉移，這也在一定程度上促進了城鎮化的發展。

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