房企“控”銀行必成潮流？

11月12日，徽商銀行在港掛牌，萬科耗資逾30億港元認購8.83億股，約占發行后總股本的8.1%，成為第一大股東。萬科此舉立刻成為各界關注的焦點，業界紛紛猜測萬科“控”銀行的深意。

萬科的回答是，要做社區金融，并稱已在構建新的社區生態服務系統。按照萬科管理層的表示，萬科“控”銀行的動作多年來一直沒有停止。“最近2～3年，萬科一直在籌劃為其管理的社區提供金融服務，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個項目中合作，多年來管理層也一直在尋找一家中型區域性銀行進行合作。”

其實，萬科此舉并非個例。早在2011年9月，綠地集團通過增資控股成為盤錦市商業銀行第一大股東；而以煤炭和房地產為主業的淮南礦業集團也先后參股徽商銀行，控股蕪湖楊子銀行等等。10月26日，越秀集團宣布以116.44億港元收購香港創興銀行75%的已發行股本，成為后者最大股東。而萬科控股徽商銀行，則是首宗純房企控股商業銀行的案例。

對于萬科而言，它有著更多深層次的原因與思考，而對于整個房地產行業而言，它起到的是一定的帶頭作用，這種房企“控”銀行的事件恐怕才剛剛開始。

產業鏈價值再造

萬科向來是個有遠見的公司，其每一次動作的背后幾乎都是整個公司戰略的一步棋。隨著一線城市房地產市場未來十年粗放式的成長空間在不斷萎縮，已經從“增量時代”進入“存量時代”。如何在存量時代中繼續穩住龍頭地位就成為萬科不得不思考的問題。而與其持續擴張，不如進行深層次的價值挖掘。

根據萬科以前提供給《商業價值》的數據，萬科已為超過50萬個中國家庭提供了住宅，并為200百多個社區提供物業管理服務。而要深挖價值，與那些萬科最具價值的、多年精心累積的龐大業主群建立深度黏性就成為首選。萬科總裁郁亮在內部郵件中稱，投資徽商銀行是在打造萬科的社區生態服務系統。他此前曾多次強調，萬科做商業也是為了更好地做住宅業務，以社區商業為主；長期來看，住宅開發仍是萬科的主營業務，不會改變。萬科董秘譚華杰解釋，相對于萬科過千億的年銷售規模，此次參股徽商銀行的投資規模不大，但可望發揮協同效應，幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。

那么，萬科醞釀已久的動作背后，是否意味著萬科希望分享現實世界社區消費和金融的“大蛋糕”？

“萬科不僅是在建房子，賣房子，更重要的是在為自己的客戶提供細致、周到的物業服務，創造一種新的生活氛圍，引領一種新的生活方式。”萬科此次動作不僅是其引領新生活方式的一個動作？而根據萬科內部會議記錄顯示，萬科的合作對象包括8000家建材供應商及承包商，其中5000家為中小企業，這些企業進行融資時需要萬科的支持，萬科可以向銀行推薦他們或提供其他可能的融資。

這樣看來，一切似乎越來越明朗：萬科入股徽商銀行更深層次的邏輯則是，通過構建新的投融資能力，融合地產和金融兩項業務，進行產業鏈價值再造，這無疑是萬科重構商業地產版圖的重要步驟。

必成潮流

通過入股徽商銀行，萬科在構建新的版圖中又添了濃重一筆。但其意義卻遠非僅僅如此。萬科控股銀行被業界稱為“里程碑”的事件，其原因在于：萬科一直是房地產企業的領頭羊，它的一舉一動都能產生一定的影響和帶動作用。

多年來，我們發現這樣一個事實：無論是行業里某個業務領域，如旅游地產、海外業務，或某種發展模式，每當一兩家先行企業嘗試后，馬上就會涌現出眾多的跟隨者，過不了多久，整個行業就會形成一股發展潮流。而這次也不例外，控股銀行不僅可以為房企帶來融資創新，其好處遠甚于信托、基金、海外發債等融資方式。

CRIC研究中心分析師朱一鳴、陳開朝認為，作為一個資金密集型的行業，國內房企在房地產業務外形成多元主營業務的比例并不高，較多的是在行業內形成縱向一體化的多元經營。主因還是資金有限，企業無暇他顧。但銀行是例外，因為其具有“投資小、見效快”的特點。例如，在萬科、越秀的案例中，企業僅投資30多億和116億港元就實現了對銀行的控股，這對資產成百上千億的企業不會造成壓力。而且，銀行的利潤非常高：今年上半年，16家上市銀行凈賺6117億元，占據了全部上市公司的半壁江山，不少中小銀行凈利潤增速超過20%。這樣，房企控股銀行，相關投資本身就有可觀回報，其盈利能力不亞于房地產本業，而且旱澇保收。

雖然諸如萬科這樣的大企，并不缺資金，其更看重的是通過“控股銀行”實現自身業務與金融的深度結合。比如，萬科可以借助“控股銀行”這個平臺開發針對旗下項目做一些資產證券化的產品，相關的便利性更高和規模可以做的比較大，沒有中間代理環節，融資成本也會下降。

更重要的，經過30年的房地產開發，中國的房地產行業已經有一批品牌房地產企業，這些企業有大量的業主，這些巨大的資源如同一座座金礦，一直深埋卻未曾被挖掘。對于一直鎖定在“拿地-開發-賣樓-拿地”圈中的企業，萬科的舉動，無疑提供了一個新的發展思路。

我們甚至可以預見，未來房企控銀行將成為大勢所趨。在萬科的帶頭引作用下，2014年，或將形成一個房企“控”銀行的小高潮。