我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

目前，我國(guó)是老年人口最多的國(guó)家，已達(dá)2億，到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達(dá)到16%，到2050年我國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)4億。同時(shí)，靠我國(guó)的獨(dú)生子女夫妻去贍養(yǎng)雙方的老人幾乎是不可能的。這就使得我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模有望從2010年的近1萬(wàn)億元，提升到2020年的8萬(wàn)億元、2030年的22萬(wàn)億元，成為城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)業(yè)支柱的重要選項(xiàng)之一。

面對(duì)老齡社會(huì)的來(lái)臨，如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務(wù)？養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑是一種新的可資借鑒和扶持的模式。養(yǎng)老房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將是一個(gè)嶄新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本文試就目前我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題及相應(yīng)對(duì)策作一探討。

一、目前中國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問(wèn)題

（一）國(guó)家關(guān)于養(yǎng)老房地產(chǎn)的相關(guān)政策不完善

第一，開(kāi)發(fā)支持政策不足。養(yǎng)老和居住是密不可分的，現(xiàn)在在打造養(yǎng)老宜居社區(qū)、開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面，政策準(zhǔn)備并不充分。目前對(duì)外的土地政策是兩類，一類是通過(guò)招、拍、掛拿地，另一類是劃撥用地。如果通過(guò)土地的招、拍、掛在市場(chǎng)渠道拿到土地來(lái)建養(yǎng)老地產(chǎn)，最大的問(wèn)題是成本非常高，其售價(jià)就一定高，這樣很難滿足日益龐大的需求。如果是企業(yè)用劃撥土地方式來(lái)建養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際面臨著土地資產(chǎn)后期開(kāi)發(fā)融資的問(wèn)題，不能抵押，融資方面就受到很大限制。對(duì)于政府如何用土地政策支持企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)來(lái)解決養(yǎng)老居住方面，在政策上還是缺失的。

建養(yǎng)老房，房子和地兩者的關(guān)系是不可區(qū)分的，具體有三種形式：一是劃撥用地和福利房，這是以前傳統(tǒng)養(yǎng)老院的模式，地是政府的，不要錢，政府再建福利院，通過(guò)福利的形式解決低端的部分養(yǎng)老需求；二是低價(jià)土地政策支持商品住房的租售及服務(wù)；三是招、拍、掛取得土地來(lái)提供商品住房租售及服務(wù)。目前第一種和最后一種情況在市場(chǎng)上是存在的，既有福利院形式，也有高端的養(yǎng)老住宅，盡管數(shù)量比較少。但中間第二種情況則是缺失的。而在國(guó)外住房的供應(yīng)體系里，政府通過(guò)土地等政策的支持來(lái)提供市場(chǎng)房屋的租售和服務(wù)，在住房供應(yīng)中是一個(gè)比較主要的類型。

第二，財(cái)政政策準(zhǔn)備也不充足，現(xiàn)在很多地方實(shí)際上出臺(tái)了一些支持養(yǎng)老床位建設(shè)和養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的政策，包括一次性建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、新增養(yǎng)老床位補(bǔ)貼等。

第三，我們的金融支持工具準(zhǔn)備不足。缺少足夠的金融工具支持，特別是長(zhǎng)期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當(dāng)養(yǎng)老設(shè)施還沒(méi)有得到回報(bào)的時(shí)候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款。而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養(yǎng)老地產(chǎn)貸款。如何拓寬融資渠道來(lái)支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，也是一個(gè)重要挑戰(zhàn)。

第四，我們配套的養(yǎng)老服務(wù)準(zhǔn)備也不足。養(yǎng)老房地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，蓋房子不難，難的是相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)入住者，如何來(lái)提供相應(yīng)服務(wù)呢？一是自己培養(yǎng)隊(duì)伍提供服務(wù)，但很多開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備這個(gè)能力。因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)專業(yè)性程度非常高，原來(lái)的物業(yè)管理人員很難達(dá)到老人在精神及生理上的需求。二是與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)合作。但目前社會(huì)上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)并不發(fā)達(dá)，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)能力仍不專業(yè)，服務(wù)人員顯然不充足。

第五，養(yǎng)老服務(wù)體系也不完善。除了養(yǎng)老的醫(yī)療護(hù)理、營(yíng)養(yǎng)膳食、安防系統(tǒng)之外，老年人年齡大了以后精神需求也會(huì)發(fā)生很大變化。如何提供記憶護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、臨終關(guān)懷等這些發(fā)達(dá)國(guó)家都比較注重的精神上和人文上的專業(yè)化服務(wù)，我們還有很多功課要做。

第六，我們的養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變和財(cái)富累積不足。如果讓中國(guó)的老年人把一輩子的積蓄拿出來(lái)用于住養(yǎng)老地產(chǎn)這種消費(fèi)比較高的養(yǎng)老服務(wù)，他們舍不得。再加上這一代人工作期間收入也比較低，財(cái)富積累上面臨著未富先老的狀況。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟

對(duì)于企業(yè)而言，養(yǎng)老房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與普通住宅開(kāi)發(fā)存在著很大的差異。首先，與國(guó)外相比，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入周期較長(zhǎng)，前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、后期引入的各項(xiàng)服務(wù)都需要大量的投資，且回報(bào)較慢，因此對(duì)企業(yè)的資金量要求很高。其次，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)多為產(chǎn)權(quán)式銷售，盈利模式簡(jiǎn)單，但養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊受眾群體要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在后期的物業(yè)管理和服務(wù)方面進(jìn)行全面的規(guī)劃和管理，還必須與保險(xiǎn)、金融、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，這也極大地考驗(yàn)著企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力。再次，企業(yè)涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也是捉襟見(jiàn)肘。一方面在國(guó)內(nèi)缺少成功和成熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，另一方面國(guó)外的團(tuán)隊(duì)又與國(guó)內(nèi)的現(xiàn)實(shí)情況對(duì)接困難、水土不服。

國(guó)人對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的過(guò)于依賴以及對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的不了解，也說(shuō)明這個(gè)新興市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。

無(wú)論對(duì)機(jī)構(gòu)還是企業(yè)，運(yùn)營(yíng)盈利在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)顯得非常重要。但由于特性不同，國(guó)外成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)，想要達(dá)到穩(wěn)定期的投資回收期少則3年，多則5年，年回報(bào)率也在10%以下。在國(guó)內(nèi)，回報(bào)率的數(shù)值則只有3%～5%。這對(duì)于以往習(xí)慣于高利潤(rùn)和高資金流動(dòng)性的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。

二、關(guān)于政府扶持養(yǎng)老房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策和建議

（一）加強(qiáng)高層制度設(shè)計(jì)與理論研究，理清養(yǎng)老房地產(chǎn)的概念與定位

重點(diǎn)應(yīng)包括：對(duì)老年群體行為狀態(tài)的區(qū)分，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、硬件設(shè)施設(shè)計(jì)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)，以及餐飲服務(wù)、醫(yī)療保健、康復(fù)娛樂(lè)、心理疏導(dǎo)、臨終關(guān)懷等服務(wù)項(xiàng)目。

（二）對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)給予盈利的政策支持

近階段可先按照“9064”的大致比例配置，90%為居家養(yǎng)老，6%為社區(qū)養(yǎng)老，4%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，其住房絕大多數(shù)是產(chǎn)權(quán)出售的，服務(wù)項(xiàng)目也大都收費(fèi)，因此收益是較穩(wěn)定的。做好養(yǎng)老地產(chǎn)，社會(huì)和老年人需求是基礎(chǔ)，政府的政策支持是保障，企業(yè)及個(gè)人或社會(huì)組織產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是載體，依據(jù)市場(chǎng)的需求，著重為老年人提供多樣化、多層次、有償?shù)摹⑹袌?chǎng)化的產(chǎn)品和服務(wù)。政府則應(yīng)通過(guò)財(cái)政、稅收、投資、金融、土地、人才等方面提供政策的扶持。

（三）努力辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

各地公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮托底作用，重點(diǎn)為“三無(wú)”老人、低收入老人、經(jīng)濟(jì)困難的失能半失能老人提供無(wú)償或低收費(fèi)的供養(yǎng)、護(hù)理服務(wù)。政府要完善農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)托底的措施。要將所有農(nóng)村“三無(wú)”老人全部納入五保供養(yǎng)范圍，適時(shí)提高五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，健全農(nóng)村五保供養(yǎng)機(jī)構(gòu)功能，使農(nóng)村五保老人老有所養(yǎng)。

（四）完善公共財(cái)政補(bǔ)貼支持政策

要加快建立養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估機(jī)制，認(rèn)真落實(shí)《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，建立健全經(jīng)濟(jì)困難的高齡、失能等老年人補(bǔ)貼制度。

（五）逐步提高養(yǎng)老保障水平

政府要支持和引導(dǎo)各類社會(huì)主體參與社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，提供養(yǎng)老服務(wù)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。要在資本金、場(chǎng)地、人員等方面，進(jìn)一步降低社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡(jiǎn)化手續(xù)、規(guī)范程序、公開(kāi)信息，行政許可和登記機(jī)關(guān)要核定其經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)范圍，為社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社會(huì)力量舉辦規(guī)模化、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

（六）加大政策引導(dǎo)扶持力度

要求通過(guò)補(bǔ)助投資、貸款貼息、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等方式，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策。要進(jìn)一步制定和完善支持民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。

（七）深化體制改革

要堅(jiān)持保障基本、注重統(tǒng)籌發(fā)展、完善市場(chǎng)機(jī)制等原則，強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)變政府職能，激發(fā)各類服務(wù)主體活力，加大政策支持和引導(dǎo)力度。政府在保障基本養(yǎng)老服務(wù)方面要發(fā)揮主導(dǎo)作用，市場(chǎng)在資源配置上要發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，逐步使社會(huì)力量成為提供養(yǎng)老服務(wù)的主體，支持家庭、個(gè)人承擔(dān)應(yīng)盡責(zé)任。要明確政府與市場(chǎng)、政府與社會(huì)的定位與分工，這既是對(duì)以往經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)，也為今后工作提供了必須遵循的方法和路徑。

總之，政府應(yīng)該加大土地、財(cái)政、金融等政策的綜合配套實(shí)施。

（作者單位：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局）