診治民資養老

“投資有風險、入市需謹慎”同樣適用于“養老”這個被稱為夕陽事業、朝陽產業的新領域

股市孱弱、樓市風向不明，社會資本投資養老產業怎樣？

“當前北京正以跑步的速度進入老齡社會，老齡化程度日趨嚴峻，養老形勢十分急迫。”北京市于2010年年公布的《北京市養老設施專項規劃》中曾如此描述。

而近日北京市政府發布的《關于加快推進養老服務業發展的意見》中更明確提出，到2020年機構養老床位要達到16萬張。這意味著，在接下來的6年多時間里，北京的養老床位將在現有不足8萬張的基礎上增長一倍多。

面對巨大的市場潛力，以及各級政府政策鼓勵社會資本進入的導向，各路的民間資本仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老產業進發。房地產公司、養老服務公司、投資者和保險公司，近些年都在發展自己的養老板塊業務，試圖從養老產業中分一杯羹。

如此態勢引發關注。但不只一位業內人士告訴記者，“風險很高，養老產業不是有錢就能干。” 已經進入養老行業5年并在豐臺、朝陽、昌平擁有4家養老機構的北京瑞普華老年護理中心理事長陳銳甚至告誡向他咨詢的朋友，“社會資本投資舉辦養老院準入很難，盈利更難，包括瑞普華在內的一些民辦非盈利機構大多都在謀求轉型。”

而同為民辦非盈利機構的朝陽區寸草春暉養老院，盡管擁有著較高的行業認可度，并曾經創造了開業八個月就住滿的全國入住率最快速度，但理論上可以快速復制的模式在現實中同樣面臨困難。“北京市規劃要在全市322個街道建立全覆蓋的社區照料中心，這恰好與寸草春暉的‘機構——社區——居家一體化’模式可以有效對接。”該院院長王小龍直言，現在幾乎天天有不同區縣的街道考查寸草春暉，幾乎都認可我們的“小規模、社區型、多功能、廣覆蓋”的特點，但一說到“能否降點房租引入寸草春暉，或者騰出一些閑置用房用于養老社區建設”等具體要求時，大多回復是回去研究一下再決定便沒了音信。

盈利性機構的“養老”之路也不輕松。作為北京業內第一家完成工商注冊的盈利性養老機構，北京樂成恭和苑養老機構管理有限公司市場總監陳曼麗告訴記者，由于此前沒有可參照的案例，樂成恭和苑辦齊養老院所需的資質歷時大半年，不只是簡單的工商注冊，養老院要有醫療資質，需要衛生部門的許可，要有老年餐廳，還需要質監部門的認證，養老屬于特種行業，還要有特行資質等等。陳曼麗笑稱“養老院開業所需的資質多的有點數不過來。”

“投資有風險、入市需謹慎”同樣適用于“養老”這個被稱為夕陽事業、朝陽產業的新領域。養老領域由政府主導數年，破除現行的行政壁壘才能疏通社會資本進入的管道，而政府和社會資本是否已經做好了足夠的準備？兩者如何互動，才能將理想變成現實？

誰需要機構養老

2000年，北京市60歲以上的老年人口約為117萬；到了2011年，這一數字則達到了248萬；2012年初步統計已經達到280萬；2015年預計將達到320萬；2020年預計將超過400萬，約占總人口的20%。

然而，這個讓各界充滿無限暇想的市場，“公立養老院排隊住，民營養老院住不滿”的“冰火兩重天”現象卻依舊存在，這也讓躍躍欲試的民間資本直呼看不懂。

事實上，早些年民間資本建立的養老院，大部分建在郊區，主要由一些中小型的地產商所推動，其定位于老年人的度假性養老需求，賣點便是郊區良好的生態環境。

可看似切中養老“要害”的市場定位，似乎僅是地產商們的一廂情愿。有養老地產開發商告訴記者，實際上，目前北京90%的養老地產都在虧損。或許正如媒體質疑的那樣：養老地產只不過是掛羊頭賣狗肉，開發商用養老的名義賣房子。

如今房地產行業的大佬們又在發起新一輪攻勢。不久前，萬科在房山的“幸福匯”項目被外界看作其試水養老地產的標志，其與一家上海知名養老地產公司合作，后者以老年公寓的管理者身份參與到項目中，以彌補開發商在養老服務上的不足。同樣選擇合作的還有遠洋地產，其與美國哥倫比亞太平洋合作在亦莊打造了高端養老地產項目“椿萱茂·凱建”也于近日試營業。

對于新老地產商們的勇往直前、前赴后繼，陳曼麗卻并不看好，“傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢，大多是年青人在想老年人的事，并不真正了解老年人的養老需求。”

也正因為此，盡管樂成恭和苑同樣具有地產商基因，可陳曼麗一再向記者強調，“我們是一個養老服務商，并不是養老地產商。”她告訴記者，樂成從2007年就已經涉足養老領域，但直到2012年樂成恭和苑才建成營業，期間關于商業模式、服務模式、市場定位的考查調研就耗時三年。“過去地產商抓住一個機會就有可能一夜暴富，但在養老領域，是沒有這種可能的，像恭和苑投入了3個多億，收回投資起碼要用10年，甚至更長時間。”

事實告訴有意進入的投資者，“養老”這塊看似誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“市場確實存在，但卻沒有想象的那么大。”王小龍認為，民營資本投資養老院，最重要的是要搞清楚“到底誰真正需要進養老院，這部分人群到底有多少”。

其實，《北京市養老設施專項規劃》已經給出大致方向，北京強調的是“9064養老結構”，即90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

這就意味著，居家養老在未來仍將是主流，但從另一個角度理解，居家養老和機構養老卻是非此即彼的選擇，二者存在著直接的對應關系。如果90%的老年人選擇居家養老，那么機構養老的老年人就是10%，不管這個機構是坐落在社區還是在其他地方。

而之所以單獨把社區養老區別看待，是因為其可以在居家與機構之間進行有效的交叉融合，王小龍認為，一些僅有十幾張床到幾十張床的小型社區養老機構，不僅可以扎根社區，并服務居家老人，而且還可以把失能半失能老人接到機構進行長期照護，發揮出小規模、廣覆蓋的特點，由此帶動居家為基礎、機構為支撐、社區為依托養老事業同步發展。

但不管如何劃分，北京的養老方式實際上是二分天下，即“9010”。而對于誰是這10%，所有采訪者的觀點出奇一致：10%實際上指的是失能或者半失能、半自理甚至不能自理的老年人群，在計劃生育政策實施數年導致的421家庭結構下，這類人群已經無法實現居家養老，只能進入機構養老。

若以2012年北京約280萬的60歲以上人群計算，北京需要進入機構養老的人群大約在28萬左右。“換言之，不管誰投資養老，都必須基于當前這28萬人群找準市場定位。”

滿足專屬這類人群的特殊需求，無疑是投資者能否成功的關鍵。陳曼麗表示，為這類人群提供相應的服務，必須考慮三個方面的便利性：一是離醫療資源近，便于老人的醫療救助，二是離原來的生活氛圍近，不能讓老人產生孤獨、被拋棄的感覺，要便于老人保持較好的心情和精神狀態，三是離子女近，選址子女工作生活的城區，便于子女就近探視。“曾經有人質疑恭和苑的選址，但實際上我們考慮的是給老人提供什么樣的服務，這才是老人最需要的。”

而市場的容量也決定著專注細分領域投資者的進退，專注社區養老的寸草春暉認為當前是實現品牌連鎖的最好時機；利用民營醫院閑置病床開展醫養結合的瑞普華，出于可利用資源的數量限制，坦言不再追求規模擴大，而轉型專業居家養老服務提供商；而定位高端的樂成恭和苑盡管現在只有20%的入住率，仍然認為市場存在較大缺口。

這些在市場陡然升溫背景下仍保持清醒頭腦的投資者們，無疑也為新晉這一領域的人們點亮了指路明燈。

碎片化的政策

政府通過各類文件“鼓勵”了數年，但很顯然社會資本“養老”仍處于探索的初級階段，政策依然左右著未來社會資本的參與程度。

而隨著政府支持力度的加大，在可見的未來，有關鼓勵民營資本“養老“的政策創新突破必將成為常態。但是，政策突破前后的有效銜接，對于投資者的積極性更加不容忽視。

比如曾飽受各界質疑的養老機構性質問題。事實上，在樂成恭和苑完成工商注冊之前，北京市場上存在的民營養老機構均為非盈利性質，只能登記在民政部門，并不能實現工商注冊。

然而，這一“重大利好”卻讓深耕養老多年的民營資本王小龍們陷入兩難境地，“若繼續以非盈利性存在，則意味著上千萬的投資永無回收的可能，若改成盈利性，現在政府給予的每月調整為500元的床位補貼將無法再享受，而這筆錢對于像寸草春暉這樣的中低端養老機構而言，現在仍然是維持正常運轉的重要收入。”

曾有人建議借鑒國際上成熟的投資與管理分離經驗，仍然保持這些機構的非盈利性質，但投資人可根據經營效益每年向管理團隊支付高額管理費，以此進行收益分配，剩余收益還可以用于持續擴大規模。

但陳銳對此并不贊同，“管理團隊收到管理費后，并不能進行相應的免稅抵扣，還得上繳25%的個人所得稅，算起來仍不合適。”

而成為盈利性質的恭和苑也對現行政策提出質疑，陳曼麗表示，像恭和苑近2萬平米的建筑面積，發展2000張床位不成問題，但為追求品質恭和苑僅有400張床位，政府對此的補貼標準如何制定？此外，為收回投資，在今后的擴張中，樂成不排除建養老設施同時，配建一些高端住宅，政策上對此會有怎樣的傾斜等等，都需要進一步細化。

“北京幾乎每年都在出臺鼓勵民營資本參與的相關政策，但似乎每次政策都沒出到點上。”陳銳直言，每一輪的政策突破雖然都在向利于民營資本的方向改進，但執行過程中往往難以對不同投資者現實存在的問題，制定出具有針對性和有效性的細化措施。

從市場反映出的發展現狀來看，我們不得不慚愧地承認，北京目前確實存在諸多的政策執行歧路。

比如，近年來北京市為鼓勵民營資本舉辦養老院，規定社會辦養老機構每新建一張養老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼也從最初的200元，300元，調整到當前的500元。

然而，大部分社會辦養老機構享受的僅僅是500元的床位補貼，由于新建床位補貼要求必須是社會資本利用自有土地建設才能獲取，在實際的政策執行中，補貼資金往往落入了那些打著養老旗號的地產商手中，這也是為什么養老地產明明空置率畸高卻仍不乏前赴后繼者的一個主要原因，而那些真正辦養老機構的社會資本，由于大多是租用的場地，房屋產權不屬于自己，卻根本拿不到建設補貼。

再比如，歷年的政策中均提到，對于養老機構內設的醫療機構，符合職工基本醫療保險和新型農村合作醫療保險定點條件的，可以申請納入定點范圍。

然而，據了解，北京真正納入醫保定點的民營養老機構屈指可數，而正是這項對失能半失能老人最為現實的保障政策無法落實，也導致其成為了當前社會辦養老機構難以吸引老年人入住的最大障礙。

還有，北京市從2008年起在中心城區和房山、順義進行居家養老服務補貼政策試點，對符合條件的老年人發放每月50元至250元不等的服務券補貼，其補貼范圍只涉及60歲以上的城鎮“三無”、農村“五保”、低保對象等特殊類老年人，80歲至89歲老年人中的生活半自理或生活不能自理的老年人，以及90歲以上老年人。

但是，這個針對性極強的政策，經記者調查后卻得出這樣的結果：目前全市還沒有一家成規模的養老服務補貼券簽約服務商，也沒有一家專業為老服務企業，現有的簽約服務商大多是個體戶，補貼券不僅使用范圍少，且隨意性很強，而手拿補貼券的老人由于難以找到真正需要的服務商，不得不想方設法將券貶值換成現金。

而對于養老機構進行星級評定并給予資金扶持的政策也飽受各界非議。由于其參照的是酒店標準，將床位數量作為衡量指標，而非服務質量，特別是缺乏對員工穩定性、客戶滿意度等主要服務指標的評價，養老地產或者部分高端養老機構再次成為高星級機構專業戶，由此也嚴重挫傷了大量中小民營養老機構的積極性。

“這些問題的核心在于政出多門一概而論，其僵化的設計，既缺乏針對性又不具靈活性，且政策過于碎片化，不同部門之間缺乏有效的整合。”陳銳建議，能不能換種方式支持民營資本，可以考慮根據養老機構提供的差異化服務內容進行支持，而不是一味地依據誰具備新增床位的資質，是不是非盈利等硬性指標考核。“既然要鼓勵民營資本進入，就應該對所有社會辦養老機構一視同仁。”

對于政府的種種鼓勵，陳銳坦言把現在的政策用好已經足夠，如果今后再出政策，政府要學會如何刺激老年人消費，要對老年人群進行分類指導，對困難的提供補貼，對有經濟能力的，要利用政策杠桿教會老人如何享受幸福生活。“如果老年人群都不去消費，政府再怎么鼓勵民營資本進入也不會有多大效果。”

不得不說，既然政策的指向是政府搭臺，民營資本唱戲。而民營資本能不能把戲唱好，不僅取決于自己的市場定位，更關鍵的則是，政府搭的是一個什么樣的臺。

別只盯著養老院

相對于盯著“到2020年北京養老床位要達到16萬張”商機的各路投資者，陳銳向記者表達了自己的擔憂，“現在北京不足8萬張的床位，實際的利用率僅有60%，社會資本的大肆進入必然會導致新一輪的‘產能過剩’。”

在陳銳看來，如果通過政策盤活現有的閑置床位，并且北京“9064”的結構短期內不發生改變，到2020年12萬張床位就完全夠用。

事實上，政府代替市場設立16萬張養老床位的規模，仍然是傳統政府投資思路在養老領域的一種延續。通常情況下，政府會依據推算的數字開展當前的投資活動，至于建成之后是否會有閑置，則是以后的事情。這就好比政府為舉辦一屆世界性會議，不惜投入巨資修橋、鋪路、建場館，但會后往往又為場館的會后利用大傷腦筋，而現實中由此產生的投資浪費也比比皆是。

在發揮“市場起決定性作用”的當下，是時候扭轉政府這種生產性投資的傳統思維了。投資者們必須要搞明白，要不要投資、投資多少，并不由政府說了算，而是基于市場真正的消費需求而決定。

謀求轉型的陳銳已經為滿足“真正的消費需求”做準備，他告訴記者，從今年9月份開始，瑞普華根據多年從業經驗，設計了專業的調查問卷，并自籌資金率先在豐臺開展了“北京市養老服務需求普查評估工程”，接下來會將覆蓋面拓展到全市，并且計劃今后每三個月評估一次。

“老人到底有多少困難、哪些方面困難最突出、對政府和養老機構的需求到底在哪等等，以前不管是政府還是養老機構，心里都沒有數。”陳銳希望通過他的調查對北京的養老服務發展有一個指導，“比如說在某街道發展老年餐桌，要根據調查到的有真正需求數量的老人進行配建，不能盲目去發展。”

實際上，此輪政策更加開放之后顯現的一個最大問題是，很多人都在盯著建硬件，卻忽視了軟件的建設，而實際上軟件的建設對養老產業的健康發展更為重要。

而看著身邊手握大把現金的朋友都在急于建養老院，自稱“資金實力不足”的陳銳對記者開玩笑稱，“形勢倒逼著瑞普華要轉型成一個養老服務的供應商，今后，我們將整合現有的醫療資源，主要針對失能、半失能老人建立一個流動醫院，以及建立一個老年呼叫中心，為老人提供必要的生活用品配送。”

“現在市場上有婦女用品店、兒童用品店，甚至商場里面都有男士專用柜臺，但卻從來沒看到過老年用品店。”陳曼麗也向記者一再強調，民資進入養老領域，不要只盯著養老院，實際上養老服務的上下游產業鏈很長，只有整條產業鏈都比較完善，這個產業才會更加成熟。

而相比政府為養老床位設置的16萬張“天花板”，養老服務鏈則蘊藏著更為廣闊的市場機會，比如家庭設施的適老化改造，無論是家具，還是日常生活用品，都可以根據老年人的特點稍加改造，比如養老專業人才的培養，不論是管理人才、技術人才，還是專業護理人員，對于目前急劇膨脹的市場而言，都是一片未曾開發的藍海，再比如一些專用老年人提供的送餐、安保服務、心理慰藉等等，都是民營資本可以為之努力的方向。

由此觀之，民資“養老”的“果子”遠未成熟，春天并沒有真正的到來，但是春天的跡象已經愈發明確。