發達國家“以房養老”體系完善

倒按揭，即房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的養老金。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息。

倒按揭出現在20世紀80年代中期，目前在美國、歐洲、日本、新加坡等發達國家推行多年，已成為養老收入來源的一項重要補充和組成部分。在養老問題日益引起關注的今天，發達國家“以房養老”的經驗或值得借鑒。

美國：約九成按揭貸款由美國聯邦住房管理局提供

早在20世紀60年代，美國就已開始嘗試“以房養老”模式，經過幾十年的發展，美國“以房養老”體系已相對較為完善。目前最為普遍的一種模式是，由美國聯邦住房管理局提供倒按揭貸款，約占全部倒按揭貸款的九成。在這種模式下，貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都經過聯邦住房管理局核準。同時，該貸款模式基本免除了老人后顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。

許多美國老年人在退休前10年左右就為自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己退休后的生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

英國：房子無使用年限養老多借助保險

與美國主要依靠政府養老不同，英國的住房老模式則更多地借助于保險公司的力量。去年，一份以歐洲12個國家1000名成年人為調查對象的報告披露，英國人正因經濟衰退而重新審視自己的退休計劃。調查發現，超過1/3的英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的“以房養老”主要有兩種形式，一種方式是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由于英國的住房養老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

新加坡：可一次性抵押，政府鼓勵大房換小房

新加坡可以一次性抵押，60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

在新加坡，55歲以上的老年人可以從公積金賬戶中領取養老金度日，也可以將自己的房產出租，以租金養老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產品。