淺析二手房使用安全鑒定與管理

摘 要 文章闡明了二手房使用安全鑒定的重要性，分析了加強二手房安全管理，并提出了行之有效的實施建議。

關鍵詞 二手房 安全管理 房屋使用安全性鑒定 房屋安全檔案

中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。安全管理（Safety Management）是管理科學的一個重要分支，它是為實現安全目標而進行的有關決策、計劃、組織和控制等方面的活動；主要運用現代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各種不安全因素，從技術上、組織上和管理上采取有力的措施，解決和消除各種不安全因素，防止事故的發生。

1 安全性鑒定是加強二手房安全管理的重要手段

1.1 二手房安全性鑒定的實踐意義

房屋安全是城市公共安全的重要組成部分。由于種種原因，長期以來二手房中存在著擅自拆改主體結構、改變原設計功能、增大原有荷載等行為和大量超過設計使用年限的房屋，嚴重影響到房屋結構安全性、抗震性和耐久性。從而導致房屋出現安全隱患，引起結構破壞、房倒屋塌等事故屢見不鮮，造成許多慘痛悲劇，因此，加強二手房安全管理刻不容緩。安全性鑒定是加強二手房安全管理的重要手段。對房屋現狀進行使用安全性鑒定，從形式上說是一次“房屋健康狀況體檢”，從法律上講是一次“房屋安全證據保全”，是消除繼續使用房屋風險，促進房屋居住使用安全，保障交易雙方合法權益的重要手段。譬如一套房屋交易前未消除房屋安全隱患，又沒有進行房屋安全鑒定，而新的業主再次進行裝飾裝修，舊問題未除又添新隱患，如果發生事故，后果將不堪設想。

1.2 二手房安全性鑒定的條件和范圍

為切實履行住房保障和房屋行政主管部門的工作職責，確保人民群眾生命和財產安全，根據房屋安全管理的相關規定以及各地區實際情況，對具有以下五種主要情形的二手房，在交易前須向安全鑒定機構申請房屋安全現狀鑒定：

（1）超年限使用。主要是指超過房屋設計使用年限，由于歷史和遺留原因，缺乏施工標準或標準過低，又未進行監理、竣工驗收等無質量保證但仍需繼續使用的房屋。參照《民用建筑設計通則》，查表3.2.1，普通建筑和構筑物的設計使用年限為50年；

（2）拆改嚴重。主要指房屋產權人在使用過程中追求大空間、美觀、風水等，曾有過拆改梁、柱、承重墻等行為，破壞了房屋結構整體性、抗震性和耐久性的；

（3）改變用途。主要指房屋產權人擅自改變了原設計的使用功能，如住宅與非住宅、工業廠房與餐飲娛樂場所以及商場等用途的互變，由房屋梁、柱、板等荷載設計值改變帶來隱患的。如裝修時隨意布置隔墻，非固定隔墻的自重按每延米長墻重（kN/m）的1/3折算為樓面活荷載的附加值（kN//m2）時遠大于1.0kN/m2，不符合《建筑結構荷載規范》表4.1.1注：5；

（4）安全疑慮。主要指房屋遭受過地面沉陷、地震、臺風、火災、水淹、撞擊、人為因素（如在樓面長期堆積重物）損害等，或者交易雙方其中一方認為房屋存在著安全隱患的；

（5）無報建手續或者無施工許可證已投入使用，未確定其安全性的，在已建成房屋上安裝大型廣告牌，新增水箱、鐵塔等設備設施，影響房屋結構安全的。

1.3 二手房安全管理中的禁止行為

禁止以下六種行為：（1）拆除或部分拆除房屋柱、梁、板、承重墻體的；（2）在柱梁、樓板上開設洞口或者擴大原有洞口尺寸的；（3）在承重墻體上增開、擴大門、窗、洞口或者變更位置的；（4）增大荷載，超出房屋原設計承載力的；（5）在建房屋挖建地下室或降低房屋地坪標高的；（6）拆改學校、商場、賓館、影劇院等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結構。

2 加強二手房安全管理

2.1 重視房屋質量 防止產生糾紛

房屋有嚴重的質量問題，賣方有對其出賣物瑕疵有擔保的義務，而賣方和中介均未告知，那么買方有權要求解除合同，解除合同的原因是由賣方造成的，應由賣方承擔責任，雙倍返還定金。若交易未成功，且中介對此存在隱瞞實情，應當退回中介費且承擔相應責任。房屋所有權人在使用滿30年后，可申請房屋安全評估，若安全存在問題，將進行安全鑒定，采取處理措施。評估和鑒定結果不公開，但日后房屋進行二手交易時，買方有權查詢房屋評估鑒定結果。二手房屋交易時，需進行安全鑒定，根據各市物價局、財政局批復的房屋安全鑒定收費標準。經鑒定為危險房屋的，鑒定費由房屋所有人（賣方）承擔；經鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔。按規定，城市房屋安全鑒定實行“自愿委托”原則，房屋安全鑒定機構接受申請人委托進行鑒定并出具鑒定報告后，可按規定標準收取鑒定費。

2.2 私自拆改缺乏房屋保養意識

自房屋私有化以來，人們普遍缺乏房屋維修保養意識。例如，違法設置隔斷群租、超過房屋設計荷載、私自拆改承重墻等行為應被禁止，所有權人買的是專有空間，而房屋主體，如柱子、承重墻屬業主共有，日本法律規定在家中不能拍打籃球。各地應啟動立法研究及時出臺房屋使用安全管理辦法。

目前在房屋租賃市場上，打隔斷間的“群租”行為大量存在。所有權人擅自大面積設置隔斷，在承租人提出房屋安全鑒定請求后仍拒不履行，將被記錄在案，并影響日后交易。一旦發現擅自變動建筑主體和承載結構，經鑒定為危險房屋未治理的，將被記錄在安全檔案里。若所有權人拒不履行改正責任的，將拆改結構的行為記載于房屋登記簿上，在其進行房屋交易時，該信息記錄會告知購房人。

2.3 北京市房屋建筑使用安全管理經驗

北京市工商局、市住建委共同發布了《房屋建筑安全評估合同》、《房屋建筑安全鑒定合同》示范文本，于2011年10月1日正式推行使用。根據《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》，包括醫院、學校、商場等在內的公共建筑，使用滿5年必須進行一次安全鑒定；普通住宅使用滿30年后，也可進行一次房屋安全鑒定。對于普通住宅，該規定并非強制，管理部門提倡給房屋定期體檢，若有安全隱患可及時采取措施。安全評估和鑒定采用誰委托誰付費的原則。普通住宅評估鑒定的費用由委托方（業主）承擔。合同的示范文本中，對于評估鑒定費用及支付，提出了按間和按面積兩種收費方式，供雙方選擇。房屋安全評估有兩種結果，一是房屋安全，二是存在問題。如果是第二種情況，還需進一步鑒定，出具鑒定結果。若經鑒定屬于危房應對外公布，危房可能會影響到周邊房屋與人員安全。其中醫院、學校、商場等公共建筑的安全評估鑒定結果涉及公眾利益，必須對外公示；普通住宅，其安全鑒定結果屬于“業主隱私”，不宜強制公示，但結果應在各市住建委系統備案，在房屋交易時，買方可以查詢該房屋的鑒定結果。

3 建立房屋安全體檢檔案

3.1 房屋建筑“全生命周期管理”

房屋建筑“全生命周期管理”包括三個階段：一是開發商或建設單位履行保修責任階段；二是業主委員會或物業對房屋建筑進行專業化維修、養護和管理，并在設計使用年限內保持良好的使用環境；三是業主在房屋達到設計使用年限時，再投入對房屋進行大修，延長使用壽命。房屋安全質量，開發商和業主都有責任，業主足額繳納物業費，是延長使用壽命的保證。房屋從“生”到“死”全程監管，采用世界上先進的“全生命周期管理”理念，規范房屋從“出生”到“滅失”的整個使用階段的各個環節。

3.2 建立房屋安全檔案

房屋所有權人應根據房屋結構類型、設計使用年限、使用環境變化等情況，定期委托安全鑒定機構進行安全評估，并由該機構出具鑒定報告，其中涉及結構計算的，應由相應執業資格的注冊結構師出具計算書；涉及結構檢測的，應經有相應資質的檢測單位出具數據。各市住建部門建立房屋安全鑒定機構信用信息管理平臺系統，供買方在交易前查詢。對房屋建立“健康檔案”，類似病歷，包括何時損壞過、有無拆改、何時維修過等信息。若有人為惡意拆改承重結構等現象，房屋在二手房交易時，房屋登記部門會告知買房人，并提醒其存在安全隱患。

4 結語

加強二手房鑒定與管理有十分重要的實踐意義。各地相關職能部門應制定符合本地區的房屋建筑使用安全管理辦法，明確二手房的安全鑒定制度。當達到設計使用年限需要繼續使用時，必須進行安全鑒定；拒不改正的，處以罰款；當二手房出現開裂、變形等結構損傷、地基不均勻沉降、因自然災害等可能導致的損傷、未按規定變動房屋主體和承重結構、安全評估發現存在安全隱患時，買方應要求所有權人委托有資質的房屋鑒定機構進行鑒定；學校、幼兒園、醫院等人員密集的公共建筑，應當每2～5年進行一次安全評估；二手危險房屋仍作為經營場所的，不得辦理相關證照。禁止擅自變動房屋建筑主體和承重結構，禁止超過設計使用荷載使用房屋等。若業主裝修要變動主體和承重結構，必須經全體業主表決同意，并委托有資質的設計單位出具設計圖后施工。超荷載群租的，將責令限期改正；拒不整改的，處罰金并認定為違法；經鑒定為停止使用、整體拆除的房屋，使用人應當立即停止使用，不得進行交易。建立房屋安全信息檔案，記載房屋安全信息，一經發現有擅自拆改主體和承重結構的，未按規定進行鑒定或鑒定為危房而未整改的，將及時記載并予以公布，供房屋過戶時查詢。

參考文獻

[1] GB 50292-1999.民用建筑可靠性鑒定標準.

[2] GB 50009--2001.（2006年版）.建筑結構荷載規范.

[3] GB 50352--2005.民用建筑設計通則.

[4] BF-2011-0209.北京市房屋建筑安全評估合同.

[5] BF--2011--0210.北京市房屋建筑安全鑒定合同.

[6] 北京市政府令229號.北京市房屋建筑使用安全管理辦法.