未來土地流轉(zhuǎn)成本會更高

新型城鎮(zhèn)化方向確定，對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的錯誤認知還在繼續(xù)?？紤]到城鎮(zhèn)化的成本，工業(yè)化過程中土地升值的因素，未來土地價格會上漲。

首先是城鎮(zhèn)化需要支付成本，隨著人口城鎮(zhèn)化、戶籍制度的改革，未來7年每個農(nóng)村居民進城最低需要10萬元的成本，東部地區(qū)更高，以1.5億人講，20萬億左右的成本不可避免。隨著農(nóng)民進城成為城市勞動力，整體生產(chǎn)效率會提升，社會財富會增長。這是美好的遠景，現(xiàn)實是，富裕的農(nóng)民早已進城甚至移民，他們可通過購房獲得藍印戶口的方式成為上海、天津人。據(jù)筆者了解的某資源富裕市，財富凈值億元以上多已移民，千萬以上的已經(jīng)進入城鎮(zhèn)，如今還堅持在水土被破壞的農(nóng)村地區(qū)的，大多家境困難。必須清醒地認識到，城鎮(zhèn)化的過程也是個扶貧的過程，是培訓勞動力技能的過程，這樣進入城鎮(zhèn)的農(nóng)民朋友才能扎根，才能安居樂業(yè)。

其次是政府會繼續(xù)實行嚴格的耕地保護政策，土地是中國的稀缺資源，這個現(xiàn)實不可能改變。12月3日召開的中央政治局會議，聽取了第二次全國土地調(diào)查情況匯報，強調(diào)要毫不動搖和節(jié)約用地制度。必須站在歷史和全局高度，堅持實行最嚴格的耕地保護制度，堅決守住耕地保護紅線和糧食安全底線，確保實有耕地數(shù)量基本穩(wěn)定。受制于中國人口、地況與糧食安全，嚴格的耕地保護措施不會變，這是明智之舉。否則，以中國未來15億左右的人口，像石油一樣依賴進口的話，世界主要糧食產(chǎn)區(qū)港口的罷工就會影響到中國的糧袋子。

農(nóng)村集體中央農(nóng)村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文日前接受《人民日報》采訪時表示，土改有三條底線不能突破：第一，不能改變土地所有制，就是農(nóng)民集體所有；第二，不能改變土地的用途，農(nóng)地必須農(nóng)用；第三，不管怎么改，都不能損害農(nóng)民的基本權益。

嚴格保護18億畝耕地，意味著進入流轉(zhuǎn)的農(nóng)地是符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。在不觸碰18億畝耕地高壓線的前提下，最多可把2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設用地投入市場。通過集約化用地后，如果可節(jié)約3000萬畝地投向市場，這3000萬畝的溢價不會比以前低。我國所有城鎮(zhèn)建設用地總計2.5億畝，給城鎮(zhèn)居民帶來巨大財產(chǎn)性收入，農(nóng)村擁有的非農(nóng)建設用地其實2.5億畝要轉(zhuǎn)變成財產(chǎn)性收入，目前來自財產(chǎn)權利的各種收入加在一起不足3%，城鎮(zhèn)化主要建立在低價地的基礎上，未來將會有極大改變，土地流轉(zhuǎn)成本會更高。

即使征地成本也在上升。土地問題專家、國務院發(fā)展研究中心劉守英今年2月28日，在浙江溫州的“中國改革（溫州）論壇”上警告，“政府完全靠土地的融資來完成城市的基礎設施建設”不可持續(xù)，粗略計算，從2007年到2011年，全國土地出讓收入中用于征地和拆遷的比重已達到41%。

第三是集約用地、高效用地，提升每畝土地創(chuàng)造的財富。北京、上海等城市之所以能夠支付高溢價土地，市場銷售火爆，原因是創(chuàng)富機會多、每平方公里創(chuàng)造的GDP正在追趕經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，如果經(jīng)濟下行無法支撐土地溢價，立馬崩潰。12月3日，國土資源部副部長胡存智在國土資源部召開的“全國法制宣傳日”座談會上表示，國土資源部將抓緊研究建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地交易納入國有建設用地市場等交易平臺?，F(xiàn)在，中國資源粗放利用的現(xiàn)狀還沒有根本轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)低效用地占約40%，農(nóng)村空閑住宅達10%至15%。

現(xiàn)在我國工業(yè)園區(qū)、企業(yè)大規(guī)模低價圈地，打著高科技或物流的名義，實際上干的是圈地等升值的勾當，未來這樣的空間會減少，以重慶的方式通過土地置換從遠郊置換到近郊，提高土地溢價；通過集約用地，使工商業(yè)用地更加市場化，而不是由地方首腦一拍腦袋低成本引進那些不創(chuàng)造產(chǎn)值的大地主。

胡存智的說法非常明確，新征用地要減少，主要是盤活目前浪費、低效使用的土地，國土資源部將加強與紀檢監(jiān)察、審計以及司法機關的聯(lián)動，嚴厲打擊非法圈地、囤地和粗放浪費土地的行為，嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策。同時，還要采取措施提高工業(yè)用地價格。探索實行“租讓結合、先租后讓”的工業(yè)用地供應制度，積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。

土地價格下挫的空間給封堵住了，除非出現(xiàn)經(jīng)濟大幅滑坡，否則土地價格總體上將是穩(wěn)中有升的趨勢，個別已實際崩盤的城市除外。

作者簡介：

葉檀，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家，《每日經(jīng)濟新聞》主筆、央視財經(jīng)頻道特約評論員。主要從事資本市場、房地產(chǎn)市場、金融等領域?qū)懽鳌Ｖ小赌檬裁凑戎袊?jīng)濟》、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》等。