底特律房價的回光返照

7月24日，美國底特律市府向密西根東區(qū)聯(lián)邦法院遞交了破產(chǎn)保護(hù)申請，自此背負(fù)18.5億美元長期債務(wù)的破產(chǎn)案拉開了序幕。由于需要向法院提供有關(guān)市府財政前景的報告，并可能包含市府計劃如何削減開支（比如裁員和重組政府機(jī)構(gòu)）等細(xì)節(jié)，審理程序相當(dāng)復(fù)雜，欲獲得破產(chǎn)申請批準(zhǔn)短則數(shù)月，長則可能需要數(shù)年。

而今年年初，中國人在底特律瘋狂買房，因房價低得“不可思議”，有人甚至購買了幾百套房子“抄底”，等待未來的上漲。那么底特律破產(chǎn)將對這個城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響呢？這些“抄底”的投資者未來能否有所斬獲？

讓我們先來看看當(dāng)前的底特律房地產(chǎn)市場狀況。

底特律，是一座走下坡路已達(dá)半個世紀(jì)的美國城市。長期以來被列入美國“最危險城市名單”的榜首，以及最佳商業(yè)和職場的墊底城市，這在很大程度上要“歸功”于謀殺案率接近40年最高。

因此，底特律房地產(chǎn)在全美受沖擊最嚴(yán)重這一事實，早已眾所周知了。根據(jù)美國人口普查的數(shù)據(jù)，底特律大都市的失業(yè)率高達(dá)16%（或全國平均水平的兩倍以上），截至2012年的5年間，居民的平均收入中位數(shù)僅27862美元。一個曾經(jīng)的全美第四大城市，底特律的居住人口從1950年的180萬，驟減至2012年的70萬。

上述可怕數(shù)據(jù)導(dǎo)致的最直接后果，就是在只剩下70萬人口的底特律，有約7.8萬幢建筑物和多達(dá)10萬棟被遺棄的空置房，而且還有上萬個家庭的房子在等待法拍。根據(jù)住房價格指數(shù)（SP/Case-Shiller）顯示，截至今年4月，底特律大都市區(qū)域的住房價格比房地產(chǎn)泡沫高峰期下跌超過65%，比2003年4月還低30%。

然而近幾個月，底特律的住房市場發(fā)生了令人驚訝的變化，越來越多的金融機(jī)構(gòu)，主要是華爾街以及中國和澳大利亞的個人投資者，通過網(wǎng)上搜索，搶購底特律的物業(yè)。6月份，底特律房屋價值中位數(shù)與去年同期相比上升了14%，有72%的房屋交易獲得增益，第二季度底特律整個大都市房價比最低時上升了3.3%。

顯然，一個美國城市的興旺和發(fā)展，往往是跟隨著某種行業(yè)的興衰而興衰，可謂“成也蕭何，敗也蕭何”！底特律是由于汽車業(yè)的崛起而崛起，也因汽車業(yè)的衰敗而衰敗（被日本、韓國的汽車業(yè)所擊潰）。

現(xiàn)在，我們已經(jīng)看到底特律被削減的公共服務(wù)：城市周圍約40%的路燈停止了運(yùn)作，警察的反應(yīng)時間從平均11分鐘增加至58分鐘。當(dāng)一個城市一旦衰敗申請破產(chǎn)保護(hù)時，城市服務(wù)就會相對變差（因為經(jīng)費(fèi)削減了）。

從方方面面的情況來看，底特律房屋價值毋庸置疑將不斷下降，目前的所謂“起死回生”只是由于大量的投機(jī)資本進(jìn)入的回光返照而已，千萬小心！

最關(guān)鍵的是，不同于中國幾乎沒有持房成本，美國的持房成本是相當(dāng)高的（如繳付高額地稅等），別說底特律了，就是美國其他地方，從長遠(yuǎn)來看，投資房產(chǎn)的回報也并不高，甚至常常會“顆粒無收”。美國120多年房價的走勢圖顯示，美國房價僅僅和通漲率呈正相關(guān)（美國前120年的平均通脹率2%上下），而不會隨著經(jīng)濟(jì)增長和股票收益比例同步上漲。

因此，底特律的破產(chǎn)對投資房產(chǎn)者的啟示：房子的功能歸根到底是居住，是人類最基本的生活必需品之一。一旦將其作為投資品低買高賣（尤其美國的法拍屋背后往往存在很多貓膩），有可能會賺錢，但更有可能賠錢，甚至傾家蕩產(chǎn)！