地方政府沒有話語權(quán) 房地產(chǎn)深層問題很難解決

房?jī)r(jià)上漲到令人絕望，似乎什么都阻擋不住中國房?jī)r(jià)上漲的步伐。

在經(jīng)濟(jì)不振的情況下，CPI仍然上升到3.1%，食品價(jià)格大幅上升，房地產(chǎn)作為保值投資工具上漲一點(diǎn)也不奇怪。翻揀以往的數(shù)據(jù)，2010年5月CPI上升3.1%，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲12.4%。也有CPI上升到5%甚至6%但房?jī)r(jià)就是不漲的現(xiàn)象，如房地產(chǎn)大幅調(diào)控的2011年，當(dāng)年政府嚴(yán)厲調(diào)控，并且當(dāng)年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)受到質(zhì)疑。

房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？目前看大城市上漲概率很高。居民購買力支持房?jī)r(jià)上升，根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年8月，個(gè)人存款數(shù)量高達(dá)45.02萬億元，年初為41.91萬億元，去年年初為37.06萬億元。個(gè)人存款數(shù)量瘋狂上升，說明有很大一部分財(cái)富進(jìn)入了高收入階層手中。這還不包括流向境外的部分，主要用于教育與房產(chǎn)投資的財(cái)富。房地產(chǎn)不是資金的沉淀池，相反，在房地產(chǎn)熱潮期，房地產(chǎn)是資金泡沫的攪拌器，從房地產(chǎn)中生成源源不斷的新貨幣，回流到套現(xiàn)者手中。

房?jī)r(jià)上漲明顯的大城市生活成本大幅躥升。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，今年9月，北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上漲3.3%，漲幅較8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。構(gòu)成CPI的八大類商品價(jià)格“六升二降”，食品、娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格漲勢(shì)“兇猛”，分別達(dá)到5.3%和5.7%，居住類價(jià)格同比上漲4.7%。

有誰相信北京房?jī)r(jià)只上漲了4.7%？全虧了CPI中房?jī)r(jià)的計(jì)算方法與權(quán)重，使北京等地CPI不至于太難看。按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，住房租金相比上月100的基數(shù)，上升到104.5，水電燃料上升到102，其中房租是統(tǒng)計(jì)局的折合租金，權(quán)重僅占1.6%。即使不買房，房租也是不小的成本，住房租金北京連續(xù)上漲52個(gè)月，廣州連漲48個(gè)月，深圳連漲51個(gè)月，幸虧以上年度為基數(shù)，如果以10年前的租金為基數(shù)，5倍以上的租金讓人情何以堪？

聚集財(cái)富與人口的大城市房?jī)r(jià)瘋漲，中小城市房?jī)r(jià)上漲受到一定程度的抑制，尤其是缺乏人才、資金吸引力的城市，房地產(chǎn)泡沫只等破裂的那聲脆響。原因同樣來自于信貸，今年1到9月份，全國商品房銷售金額5.4萬億元，同比增長(zhǎng)33.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.78萬億元，同比增長(zhǎng)28.7%。其中國內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)32.3%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)45.8%，增速繼續(xù)回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。今年前三季度主要金融機(jī)構(gòu)累計(jì)新增個(gè)人住房貸款12492億元，占累計(jì)新增人民幣貸款的17.2%，同比下降1.8%。今年1到9月，銷售金額增速下降幅度超過銷售面積增速，房?jī)r(jià)上漲內(nèi)在動(dòng)力在減緩。全國住宅待售面積在9月末繼續(xù)上升127萬平方米，到2.93億平方米，北京、上海等地庫存量處于歷史低位，那些無法出清的樓盤在什么地方，用腳趾頭都能想得到。

房貸取消優(yōu)惠利率，相當(dāng)于房貸利率間接上升，而房貸發(fā)放周期拉長(zhǎng)，說明回款速度下降，考驗(yàn)的是城市、樓盤的吸引力，那些想搭便車的城市與樓盤很快就會(huì)露出馬腳。全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，比8月份減少了1個(gè)，以后還會(huì)繼續(xù)減少。

城鎮(zhèn)化建立基礎(chǔ)設(shè)施需要土地變現(xiàn)，農(nóng)民要進(jìn)城需要土地變現(xiàn)，拆遷救助城市貧民同樣需要土地變現(xiàn)。地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，可以償債的手段沒有任何變化，稅收不行只有土地政策彌補(bǔ)。有哪個(gè)地方政府真的愿意本地房地產(chǎn)市場(chǎng)步溫州后塵？以控制預(yù)售證的手段抑制房?jī)r(jià)，不過是一場(chǎng)自欺欺人的秀，不增加地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的話語權(quán)，對(duì)于解決房地產(chǎn)深層問題毫無作用。

面對(duì)危如累卵的局面，以靜制動(dòng)是最好的辦法，不說話不表態(tài)，收緊房貸讓真金白銀的民間資金替銀行與地方政府解套，沒有比這個(gè)方法更美妙的了。保持房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，資金源源不斷流入房地產(chǎn)，財(cái)政無斷炊之憂。至于房產(chǎn)稅，慢慢來，等值錢的土地賣得差不多再說，要知道，民間50萬億元的財(cái)富需要出路。

讓我們?yōu)檠胄徐o悄悄的行動(dòng)鼓掌，這一輪對(duì)民間資金的釜底抽薪如果沒有房?jī)r(jià)配合，就不可能成功。希望到房?jī)r(jià)下跌時(shí)，銀行已經(jīng)成功軟著陸。

作者簡(jiǎn)介：

葉檀 知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主筆、《解放日?qǐng)?bào)》經(jīng)濟(jì)評(píng)論員，央視財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員。主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域的研究與寫作，著有《拿什么拯救中國經(jīng)濟(jì)》、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》等。