買房賣房，中介的“道兒”要摸清

在買房人和賣房人之間，如果要找一個橋梁的話，那就是中介。中介為二手房轉讓帶來了方便，可對于買房人、賣房人來說，有些“門道兒”了解清楚了嗎？

簽了購房合同后房子沒買成，還要付中介費嗎？

問：在中介的介紹下，我與王某簽訂了二手房買賣合同。然而，就在簽合同當晚，父親病重住院，跟王某溝通后，王表示愿意解除合同，但中介依然要我支付中介費。房子沒買成，難道也要付中介費嗎？

答：根據合同法的規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。什么是合同成立？就是當事人就合同的主要條款達成合意。你和王某已經簽訂房屋買賣合同，合同已經成立。因為合同成立，而且是中介的原因促成，根據合同法的規定也好，根據房屋買賣合同的約定也罷，你都應當支付報酬。至于后來因情勢變更，你和王某協商一致解除合同，這只涉及你和王某之間的權利義務，不影響中介費的支付。

糊涂中介張冠李戴，能否解除購房合同？

問：我準備購買一套二手房，中介帶我看房后，買到手的卻不是看過的東北朝向的房子，而是西北朝向的房子。我能解除購房合同嗎？

答：房產中介是賣房人與買房人之間的中介，其具體事務就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發布并且保證房源真實有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領買房人實地看房，加以引導，促使成交。房產中介因自己的失誤給賣房人、買房人造成損失的，應當承擔相應的責任。你要購買東北朝向的房子，簽訂合同到手的卻是西北朝向的房子，東北朝向與西北朝向，一字之差，房子的實際位置、實際價值卻相差甚遠，給人的心理感受更是完全不一樣。中介“一時糊涂”張冠李戴，對你來說形成重大誤解，你可以撤銷合同。至于因此受到的諸如誤工費等損失，以及賣房人的有關損失，糊涂中介應當為他的糊涂埋單。

買房被騙，中介應否擔責？

問：在中介公司運作下，我與一名叫伍仁的房主簽訂了房屋買賣合同，預付了20萬元房款和1.2萬元中介費。然而，伍仁只是3個房主中的一個，另外兩人根本不同意賣。事情黃了，我找伍仁退錢，伍仁卻不知去向，我又找到中介公司要求賠償損失，也被拒。請問，買房被騙，中介應否擔責？

答：中介公司應否擔責，取決于中介公司在居間中介的過程中有沒有過錯；而中介公司有沒有過錯，取決于其對賣房人的所有權限是否有查實義務。你買的房屋，有3個房主，根據物權法的規定，處分共有的不動產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。伍仁作為其中一個房主，無權擅自出賣整套房子，簽訂的房屋買賣合同，是一個無效合同。中介公司查清賣房人的權限是基本義務，他們的失職，導致合同無效，給你帶來了損失。對此，中介公司負有不可推卸的責任，不僅應當退還中介費，還應當承擔賠償責任。

從銀行貸款購買二手房，中介要求收取擔保金時怎么辦？

問：我通過中介，看中一處二手房，但有11萬資金缺口。中介提出可以幫忙聯系貸款，于是在合同上增加一項補充條款“如須貸款另給中介4000元擔保費”。后來，我想親自辦貸款，省下4000元擔保費，可“擔保費”畢竟已寫在了合同上，如果中介據此索要，我該怎么辦？

答：購房貸款是以購買的房屋作為抵押擔保，中介不是保證人，也不是為該項貸款提供財產擔保的抵押人，所以，中介向你收取擔保費是沒有事實和法律依據的。收取擔保費沒有依據，但中介幫忙聯系貸款事宜也不是無償勞動，因此，一旦發生糾紛，中介索討4000元擔保費不成，就可能以擔保費實質上是勞務費為由，轉而向你索討4000元勞務費。要避免這4000元的費用，關鍵就是要完全撇開中介自行辦理貸款事宜，那樣，中介收取勞務費便沒有事實依據。還撇得開中介嗎？“如須貸款另給中介4000元擔保費”是一個附條件的條款，并沒有委托貸款事宜，只要中介尚未采取實際行動，你都可以將辦理銀行貸款的權力收回。

委托賣房合同中的違約金條款有效嗎？

問：我委托一家房產中介公司售房，后來，我提價以170萬元把房子賣給了一個朋友。當我通知中介公司解除委托合同時，中介公司根據合同中“如果擅自提高房價賣房給他人，需要支付房屋出售價格的2%作為違約金”的規定，要我支付3.4萬元違約金。這違約金，必須支付嗎？

答：你將房屋出售事宜委托給房產中介公司，并和公司簽訂了書面合同，出現糾紛，這合同便是判斷是非對錯的依據，當然，前提是合同相應條款合法有效。那么，“如果擅自提高房價賣房給他人，需要支付房屋出售價格的2%作為違約金”條款效力如何呢？你和房產中介公司簽訂的合同是委托合同，根據合同法的規定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同；你和房產中介公司簽訂的合同是格式合同，根據合同法的規定，提供格式條款的一方應當采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。這樣一分析，不難發現，提高房價賣房需支付違約金的條款，加重了你的責任，有排除你隨時解除委托合同之嫌，且房產中介公司未盡提醒義務，因而無效，你無須支付違約金。