以房養老最大風險是房產泡沫

據新華社報道，中國準備明年一季度開始試行“以房養老”，作為政府鼓勵發展養老服務業的扶持措施之一。不過，包括北京、上海在內的一些先行試點的城市發現這種在成熟市場存在已久的服務在中國似乎“不靈”，報章標題直言“京滬試點均告失敗”。

據悉，除了中國住房“產權70年”等制度問題，子女供養和房產傳給下一代等固有的觀念也是導致試驗遭冷遇的主要因素。

英國諾丁漢大學當代中國學學院院長姚樹潔認為，無論在中國還是在英國或者其他成熟市場，以房養老只能是整個養老體系中的一小部分。

他認為，中國引進這種養老輔助方式，最大的風險是中國房地產市場本身的泡沫過大，未來叵測。

釋放價值

“以房養老”，即老人把自己擁有產權的房產抵押給金融機構，或稱反向抵押，以換取養老金，是國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出的扶持政策之一。

具體而言，是指老人把已經付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構，金融機構通過數據統計和精算，綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年后的價值等因素，定期發放現金給房主。

這與英國的“資產釋放”類老人房產抵押貸款略有不同。英國老人抵押房產，“釋放”鎖在磚瓦間的資產換取錢款，在英國可以算是“以房養老”三個途徑之一。

姚樹潔指出，把房產投資作為老有所養的一條途徑，首先需要市場成熟、穩定，產權及相關法規清晰。

他說，要在中國推行住房反向抵押服務，最大的風險是房地產市場本身具有極大的不確定性，泡沫太大，政策走向不明。

如此，今天值上億元人民幣的房產10年后值多少，20年后又值多少，很難斷言必定是一條上升曲線。

“那就好比坐飛機不關機艙門，”他說。

此外，中國住房到業主去世時，不但剩下的產權年限可能很短，房子的質量估計也成問題。要確定這樣的抵押物值多少現金，恐怕難度很高。

主要風險

同時，把房產作為未來收入來源之一，涉及的是一套金融模式，在房產估值、價值預期、風險評估、利率確定等具體操作層面不但專業要求高，還需要體現房產市場的地方性特點。

作為潛在的房東，提供房產抵押的金融機構，包括設計此類“釋放房產價值”產品的保險公司，經驗不足不是大問題，關鍵是需要一套完善的操作和監控系統。

姚樹潔指出，英國政府不直接插手這類市場活動，但法律為這類市場活動中的各方權益提供保障。

具體到英國的業主，通常到退休時房屋按揭貸款已經付清，子女長大成人飛離鳥巢，一般而言絕大部分房產都會升值。

以房養老的常見做法包括賣大房換小房，將住房全部或部分出租，或者抵押房產，具體選擇取決于各人實際情況。

真正把房產抵押給金融機構換錢補貼退休后日常生活開支的只是其中一部分。

終身按揭

姚樹潔認為，以房養老在中國是否能成為“社保養老”和“子女養老”之外第三條養老途徑，實際上應該換個提法，即它在中國的養老體系中占據的比例將有多大。

他說，不能因為現在房價高企就認為可以把養老的責任推卸給業主。

退休后需要養老幫助的階層中，擁有足以當作抵押的房產的可能不占多數。

在英國，抵押房產也并非養老的主要途徑。

通常，抵押房產換得“終身按揭”（lifetime Mortgage），可以一次性兌現，也可以分期、分批支取。

金融機構對用于抵押的房產的價值和類別，以及申請抵押貸款的業主年齡下限都有明確規定。

未付清購房按揭的業主必須用抵押房產所得錢款付清按揭，剩下的錢可以隨意支配。

同時，把房子抵押給銀行或保險公司后，將來留給配偶后代的遺產金額相應減少，原來不要交稅的可能因為收入增加而需納稅，原來享受的與收入掛鉤的福利金額可能要相應減少。

如果選擇固定遺產金額，那么抵押房產時可以換得的金額就會減少。

因此，提供這類終身按揭的金融機構會提醒潛在客戶，做決定前先與家人商量，不失為明智之舉。