以房養老靠譜嗎？

養兒防老？還是以房養老？

對養老的擔憂加上房產的增值讓以房養老的概念再次被提上議程。以房養老，主要是指“住房反向抵押貸款”，俗稱“倒按揭”，就是指老年人把住房抵押給銀行等金融機構，以此獲得固定生活費用的養老方式，從本質上說這是一種“養老保險”產品。

隨著我國房產私有化，房子不斷升值，抵押住房來解決晚年生活壓力似乎很合邏輯，國外也早有實踐。但由于我國房屋產權方面的法律障礙，市場波動、長壽因素等帶來的風險，以及養兒防老、財產留給子女等傳統觀念，讓以房養老的實踐步履維艱。

近期，國務院公布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，并計劃在2014年上半年試行推廣。不過政策不能改變市場錯配的狀態，以房養老在我國能否走通還要看實際需求與產品供給能否銜接，以房養老還有很長的路要走。

以房養老實踐

用“倒按揭”的方式以房養老并不是什么新鮮概念，在西方很多國家也早有實踐。戴德梁行華北區估價與顧問服務部董事胡峰認為，這與西方國家金融制度完善、遺產稅的實施密不可分。在我國，“倒按揭”產品涉及金融、房地產、社保等多個行業部門，需要管理層統籌規劃，并在相關政策、法律法規、信息宣傳等方面給予支持，才能保證此類金融產品順利入市。

國外“倒按揭”的方式不盡相同，付款方式有一次性付款，也可以按月多次付款。在美國，有抵押式、共享式、搬離式等不同種類。在抵押式中，規定62歲以上老人可將房產抵押給銀行或者金融機構，協議按月領取生活費用，到老人去世后房屋被金融機構收回處置。

在日本，“倒按揭”適用于55歲以上的老？人。

在加拿大，超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，獲得1.5萬？30萬加元的貸款，并且房屋產權人不變，老人可一直住到逝？世。

相對來說，新加坡的政策對中國借鑒性較強，他們的做法是：60歲以上的老人可以把房子抵押給政府公益機構，公益機構一次性或者分期支付養老金，老年人去世時房產歸公益機構處置，剩余價值交給繼承人。

胡峰分析，國外案例有五大重要特征。第一個特征是條件的限制，借款人必須擁有房屋的產權，并且年齡越大，信任度越高；第二是居住權，借款人仍然健在的情況下，可以持續住在房子里面；第三是處置權，貸款人具有房屋處置的權利，老年人去世以后可以將房產處置；第四就是贖回權，后續老年人在付清本金和利息的情況下，可以把房產贖回；第五就是追索權，老年人的壽命超出預期，或者房價低于貸款人的預期時，貸款人是沒有追索權的，這對貸款人來說存在風險。

在國內，以房養老概念的提出其實也有10年，2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進行過試點，可惜效果寥寥，并未被市場接受。

2007年，北京“以房養老”產品是經濟公司在做，他們把出租房產的租金用來支付老人養老的費用，但是這些公寓相對來說位置偏遠，并未形成市場效應。同年，上海采取了把房產直接變賣給公積金中心，所獲得的錢返租自己的房子，由于采取這一方式要馬上變更產權，又沒有考慮到房屋上漲的預期，后因申請者太少而停止。

2009年，杭州操作租房增收養老、壽保預支養老、退房來補充養老等模式，但是規模較小。南京的試點相對來說比較類似于“倒按揭”，但是要求住房面積超過60平方米以上的“三無”老人才能申請，因而也沒能推廣開來。

2011年，中信銀行推出針對老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布進軍“養老按揭”業務。其規定年滿55周歲的老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。但具體條件較高，需借款方擁有兩套或以上住房，而這類人群卻并不是養老困難、需抵押住房以補貼生活的人群。

重慶模式是把自己或者子女的房產向銀行抵押，申請養老用途的貸款，額度按照房產評估價值的70%核定，銀行核定貸款額度之后按月給老年人賬戶劃賬，產品最長時間只有10年，不足以完全保障晚年的生活。因此，“以房養老”近年在我國各地多次試點后，均因市場反應冷淡而停止。

市場還未做好準備

胡峰認為，“倒按揭”的養老產品對金融機構和老年人雙方來說都具有風險。“正常按揭貸款，銀行一次性把房屋的全款給到開發商，然后借款人每月向銀行還款，時間越長銀行收到的本金和利息越多，風險就越來越小；但是反過來‘倒按揭’，銀行每個月給借款人的費用隨著時間的延長越來越多，因此有的國家是65歲以上老人才可以做返抵押產品。我們和金融機構探討過，如果老年人真的能活到100歲甚至以上，一定會虧本，付款的時間越長，銀行包括保險公司的風險就越大。”

對此，金融機構最擔心幾個問題。第一是人的長壽風險和道德風險。第二是房產本身的波動。目前，房價都處于上升通道，可是未來是否會下降？包括利率的風險怎么對沖？房產價格高的房子主要在大城市，農村房子價格較低，產權屬于集體用地，產品如何設計？第三就是住宅“倒按揭”產品至少是10年甚至20年以上，但是金融機構的考核類似于政府官員，一屆也就是幾年，能不能承受10年甚至20年以上才能得到收益的產品，都是金融機構關注的問題。

因此，金融機構在開發此類產品時都十分謹慎，規定了嚴格的申請標準，并且限制了產品的年限。這些條件導致產品與市場需求不匹配，有需求的人申請不到，符合條件的人又不需要。

對于老年人來說，申請“倒按揭”產品同樣存在風險。與金融機構相反，壽命越短，借款人拿到的錢就越少，他的風險就越大，并且隨著房屋的增值，借款人的潛在損失也越大，老年人在申請此類產品時同樣存在顧慮。

在我國養兒防老的傳統觀念下，老人大多希望把房產留給兒女。最近上海進行的一次問卷調查顯示，無子女老人中愿意參加“反向抵押貸款項目”的比例為19.1%，有子女的老年人則只有7.5%。

目前，我國遺產稅征收開始進入研討階段，一旦開征會影響到老人直接把房產留給子女的意愿。“美國臨到1萬美元就要征收18%遺產稅，1萬？2萬美元是20%，依次遞增，30萬美元以上為55%，最高達到70%。但用“倒按揭”的方式貸款是免稅的，以價值100萬美元的房產為例，按照最高70%遺產稅計算，只有30%留給子女，如果用返抵押的方式可以把70%用到自己身上。可以預見，一旦我國開征遺產稅，避稅的需求會讓這種產品受到青睞。”

“國際上開征了高額遺產稅的國家，大部分在返抵押房產的時候是免稅的，從而使這種產品具有一定的市場需求。”胡峰介紹說。

目前在我國，70年產權的問題也制約著“返抵押”產品的發展。2007年出臺的《物權法》規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并不意味著無償續期，未來如何對到期房產進行產權續期是擺在市場上的巨大問號。

另外，我國目前房子的產權類型太多，有小產權、房改房、農村集體宅基地等，這些房子如何進行“反抵押”需要有明確的政策。再加上缺少相應的擔保方式、中立的機構評估等因素，“以房養老”離我們還有一定距離。