尷尬的地下商業廣場

當虛高的地價、高漲的租金、有限的地上資源擠壓著城市地上商業地產的時候，看上去商機無限的地下商業廣場如雨后春筍般冒出。不僅僅是北上廣，就連一些三、四線城市甚至小縣城，近年來也紛紛開始建設大型地下商業廣場。

與建設的熱鬧相比，地下商業街的經營狀況卻有喜有憂。一些定位準確，占據天時、地利、人和的地下商業街生意紅火，而有些地下商業街因受到資源限制，經營慘淡。

到底該如何合理利用城市地下空間，發展地下商業街呢？業內普遍認為，盲目跟風顯然不可取，長遠規劃和因地制宜地進行開發，或許才能取得意想不到的成效。

失落的金滿地

周濤在湖南長沙有一家專營數碼產品的公司，積累了一定資本。他一直尋思做點數碼之外的投資，也在朋友的介紹下考查了數十個項目，但都因種種原因未能投入。

直到2007年年底，湖南寧鄉的一名老鄉給周濤介紹了一個項目。“這個項目絕對能成功，現在很搶手，很多有資本的人都想來投資。”

周濤回憶起老鄉對他介紹這個項目的熱情時，仍顯得有些興奮。“那個項目在寧鄉步行街，政府也大力支持，是寧鄉首個地下商業廣場。”在周濤看來，湖南寧鄉毗鄰長沙，發展迅猛，有多個大型商場相繼進入寧鄉。“那個地下商業廣場位于寧鄉縣城的黃金地段，上面就是寧鄉最大的步行街，人流量大。”

“更重要的是，很多朋友都建議我投資商業地產，覺得商業地產項目肯定能成功。”經過多次考察調研后，周濤決定介入這個名為“金滿地”的地下商業廣場，并投入了自己的多年積蓄，在這個地下商業廣場購置了多個鋪面。

多年以后，周濤還清楚地記得金滿地開業初期的熱鬧情形，“鋪面早早就租出去了，人流量很大。”周濤告知《新財經》記者，金滿地開業初期，由于地下商業廣場集服裝、數碼產品、娛樂、兒童用品、電游、電玩、超市、餐飲于一體，業態比較豐富，并且又是寧鄉第一家地下商業廣場，再加上地上是寧鄉已經成熟的步行街，確實吸引了不少客流。

但這樣的好光景只持續了不到兩年。現在的周濤很苦惱。“隨著寧鄉的發展，新城區建設了多家大型購物商城，原來的老步行街人流日漸稀少，更別說地下商業街了。”周濤現在的好幾個鋪面都沒人租了，全部空置在那里，“賣也沒人要”。

2013年國慶期間，《新財經》記者實地走訪了這個地下商業街，稀稀落落的鋪面夾雜在空置的鋪面之間，僅有的幾戶商家看到有客人來，并不興奮，仍在埋頭玩手機或電腦。一家做童裝生意的商家對記者直言不諱，“我在這里做了兩年，生意一直不好，來這里逛商場的人太少了。”

周濤認為，這個地下商業廣場投資失敗的原因有多方面：“定位不準，管理不善，宣傳不足。”在他看來，在寧鄉這樣一個小縣城，地下商業廣場更適應于“中低端消費者”，可以做批發市場之類的，“不應該企圖與那些地上商場搶人流”。

事實上，金滿地這個湖南寧鄉的地下商城經營慘淡并非孤例，在全國各地的二、三線城市，有著眾多類似的地下商場。即使是位于湖南省會長沙的地下商業街，近年經營情況也不理想，長沙金滿地商業街、東塘大都市地下商業街、五一廣場地下商業街等的經營情況都不樂觀。

據記者了解，河北石家莊市火車站地下商業街作為人防工程商業街，剛建成初期，曾熱鬧了一陣子，但后來蕭條下來。聯邦明珠大廈地下商業街，幾萬平方米的營業面積，從2008年建成后一直在招商，目前尚未形成經營業態。

在青島，地下商業街同樣鬧著“空心病”。山東路、香港中路等多處地下商業街人氣欠佳、店面閑置；火車站的益群地下商業街以及香港中路的華夏麗有地下商業街都經營不佳。“即使沒有到關張歇業的境地，收入也只夠勉強付房租。”許多商家這樣感嘆。

新奧購物中心之殤

二、三線城市的地下商業廣場生意不好做，那么在人流充足的一線城市，地下商場是否紅火呢？

隨著城市經濟的發展，人口的增長和居民消費需求的提升，北上廣這些大城市都開發了各種類型的商業街。

這些大都市有著豐富的地鐵資源，這一方便、快捷的交通工具，將巨大的人流強制性地帶入到眾多地鐵周邊的地下商業廣場，地鐵站成為這些城市地下商業開發必不可少的依托物。在北京，無論是老一代的西單文化廣場、復興地下商業城等，還是新一代的新奧購物中心、中關村購物廣場，不是直接和地鐵站相通，就是和地鐵近在咫尺；在上海，著名的徐家匯地鐵商城、人民廣場迪美購物中心、五角場等地下商業中心也無不與地鐵相連。

即便如此，在開掘地鐵所帶來的商機方面，人們的消費升級和需求多元化還是讓地下商業逐步演繹出兩條截然不同的路線。一類是面積有限，以滿足往來乘客消費的地鐵站廳商業，主打經營便利性的普通商品和服務以及流行性商品。在這里，消費者會看到中低檔品牌混雜、化妝品店與特色小吃店毗鄰的景觀。這樣的商業形態大多為地鐵運營商自己經營或出租給連鎖商家經營。

另一類的形態則徹底擺脫了小商品聚集地的印象，從購物和休閑環境的營造，到中高端品牌產品的提供，無不在向大型高端業態靠攏，目標消費人群直指白領和中產階層。位于奧林匹克公園的新奧購物廣場就是這類典型。

位于奧林匹克公園地下的新奧購物中心于2010年開業，是一家專業地下商業設計的全業態地下購物中心。新奧購物中心擁有自己的主力百貨——天虹百貨和天虹超市，購物中心業態包含兒童、餐飲、影院，是一個“家庭歡樂生活中心”。

然而，盡管這里裝修豪華、業態豐富且獨占奧林匹克公園資源，又位于地鐵出口，但其經營狀況卻并不如意。

《新財經》記者多次在新奧購物中心實地調研發現，偌大的購物中心里，除美食街和超市在用餐高峰期人氣旺盛外，其他商品區域人氣冷清。

在購物中心女裝區，記者發現位于入口區的幾個大鋪面已經空置，零散地擺放著其他商家的展架。地下兒童娛樂區域，寥寥無幾的幾個家長帶著孩子嬉戲。

一位女鞋銷售員在與記者交談時表示，來這里的人真正消費的在少數，“很多都只是看看，或者試一下就走了”。在她看來，“來這里逛的不是來奧林匹克公園旅游，就是在附近上班，中午休息隨便逛逛。像這樣的顧客一般都是只看不買”。這位銷售員表示，她在這里工作近一年，生意一直都不好。

“Hermann中國零售微博”在接受《新財經》記者專訪時表示，事實上，新奧購物中心在目前來說，無論是購物環境還是業態構成，還有地鐵優勢，都是開發得比較好的地下商業廣場。實際上，不僅僅是新奧購物中心，位于北京西單的“77街”地下購物廣場，自開業以來也是幾經轉變，掙扎求生。

在“Hermann中國零售微博”看來，隨著大環境惡化以及電子商務等因素的擠壓，即使是地上商業廣場也困難重重，地下商業廣場的開發更是舉步維艱。

地下商業的出路

盡管地下商場經營情況不溫不火，但全國各大城市的地下商業廣場建設卻如火如荼。在青島、天津、哈爾濱、烏魯木齊、福州等地，各種類型的地下商業廣場層出不窮。中國步行商業街工作委員會的一個工作人員在接受記者采訪時表示，中國的地下商業街這幾年逐步出現了變熱的發展趨勢，其主要原因一是人防工程的需要，平戰結合地使用設施；二是地面上資源短缺，地下成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業街過渡到地下商業街。

事實上，雖然地下商業廣場未來發展趨熱，但要想運作成功，并非易事。

周濤對記者表示，一方面，地下商業廣場的開發成本高于地上的兩三倍，再加上一些設施，風、水、汽、耗能要按照不低于地上的標準來計算，因而成本要比地上高許多；另一方面，由于各地地下商業廣場開發都處于摸索階段，缺乏成熟的管理模式，使得許多地下商業廣場成為了死街，甚至成了藏污納垢的地方。

到底如何才能合理地利用地下資源？

“Hermann中國零售微博”認為，綜合國內外地下商業廣場的發展來看，一個成功的地下商業廣場往往需要“天時、地利、人和”。“地下商業廣場一定要定位明確，要和交通樞紐連接在一起或融為一體，如深圳地鐵、香港地鐵周圍的地下商業就比較發達；還有一種是地上商圈發展比較發達，能很好地帶動地下商業街，如北京中關村購物中心。”

“地下商業廣場不能盲目開發，要在因地制宜的基礎上，做好長遠規劃。”上述中國步行商業街工作委員會的工作人員也表示，地下商業街要與地下交通設施、地下停車場、商圈內成熟的大型商業設施有機結合在一起，注意與公益性的設施結合起來。“地下商業街要注意綜合性規劃，一般來說，地下商業街都要具備有商業中心、交通樞紐和旅游景觀多種功能。”

近年來，一些城市綜合體興起，或許是地下商業廣場經營的更佳生態。城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上要素進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互受益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

中國香港的城市格局底層是車站、中間是花園、四周是高層建筑。香港的地下空間非常發達，每個地鐵站都與周邊建筑群在地下連通，建筑群之間也有廊道連接，甚至可以不用走上地面，即可到達車站附近的建筑里，真正實現了“室內零換乘”。如香港的太古廣場、地鐵九龍站、將軍澳車輛段等，均是將城市中商業、辦公、酒店、交通等其中多項功能的建筑組織在一起，并在各建筑之間建立地下或地上互通廊道，從而形成高效、統一的建筑群體。

從布局來看，香港的每個地鐵站都與周邊的商業和居住區緊密聯系，還有很多居住區與地鐵站結合成一個綜合建筑體，它們的特征相似：底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區的中心花園。作為世界大型城市綜合體的典范，日本東京是依靠軌道交通發展的典型城市。在東京，軌道站點周邊都是商業開發利用度最高的區域，東京站周邊聚集了商務、商業、酒店以及許多大公司總部。人們在東京地鐵站點周邊可以辦許多事，不光是辦公、購物，還有電影院等休閑、娛樂設施，甚至包括一些政府服務，例如在車站里可以辦護照。