青島地產“暖春”

青島戴德梁行5月8日發布了2013年第1季度新聞發布會，總結了青島房地產市場在2013年1季度的表現以及對后市的展望。

財政銀根松動，宏觀市場回暖

中央宏觀經濟會議提出：“2013年繼續實施積極的財政政策與穩健貨幣政策，要適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加。”意味著2013年銀根會進一步放松，這將給房地產市場帶來更多的增量資金和更強的購買力。

由于本地經濟有所回暖，市場總體需求活躍度較去年有所升高，全市季度吸納量環比提高38.2%至12528平方米。對未來經濟形勢看好的考慮，業主仍對租金預期持樂觀態度，故本季度甲級寫字樓的租金一改前幾季度租金持續回落的態勢，止跌回升，但上升幅度有限，僅環比小幅上升0.78%至每月每平方米109元。

消費市場的持續向好支撐著商鋪市場平穩發展，購物中心仍呈現較快發展態勢。購物中心的擴張帶動相關業態的迅速發展，快時尚、休閑娛樂、餐飲等體驗式商業業態和便利店仍在青島積極布局市場，租金也保持平穩增長態勢。預計未來隨著零售商的經營環境逐步好轉，商鋪市場亦呈現向好態勢。經過前期的調整，預計下季度租金依然存在上升空間。

2013年第1季度，青島住宅市場持續回暖，購房者觀望情緒減弱，需求不斷得以釋放。盡管受到春節假期的影響，1月至2月新房銷售面積卻仍然承接了去年年底的增長態勢，達到136.73萬平方米，較去年同期大幅增長104.7%，全市住宅新房的成交均價為每平方米8157.7元（1309.4美元），與上季度前兩個月相比增加1.63%。

住宅市場表現活躍

2013年第1季度，青島住宅市場持續回暖，購房者觀望情緒減弱，需求不斷得以釋放。盡管受到春節假期的影響，1月至2月新房銷售面積卻仍然承接了去年年底的增長態勢，達到136.73萬平方米，較去年同期大幅增長104.7%；進，K3月，成交量更是穩步攀升。在傳統的銷售淡季里成交量放大。一方面是因為公積金調高貸款額度的利好政策降低了購房者的購房門檻，減輕房貸壓力；另一方面樓市持續回暖，加上“新國五條”細則頒布，購房者“恐漲心理”加劇積極入市。

在強勁的需求和購房者購房預期轉變的共同拉動作用下，市場持續回暖，但由于一手房新增供應萎縮，部分需求轉到二手房市場，促使二手住宅成交量持續上升。2013年前2個月，全市二手住宅成交，61.23萬平方米，與上季度前兩個月相比增加32.6%。預計隨著“新國五條”中二手房交易將嚴格按照轉讓所得的20%征個人所得稅，這或將對二手房市場走勢有較大影響。但為免受政策波及而趕在新政細則落地前入市的購房者將在一定程度上支撐3月份的二手房成交高峰。

經歷了長時間的調整后，青島樓市出現了回暖跡象，剛性需求的持續釋放帶動樓市量價齊升，本季度前兩個月，全市住宅新房的成交均價為每平方米8157.7元（1309.4美元），與上季度前兩個月相比增加1.63%，同比則有12.3%的增幅。

隨著市場的逐步回暖，開發商推盤速度會逐步加快，部分需求會得到有效釋放，住宅成交量有望得到提升，但“新國五條”的細則出臺將更多的是支持剛性需求，打擊投資性需求，未來剛性需求及改善性需求仍將主導青島住宅市場，住宅市場價格仍將會保持相對平穩。

寫字樓市場平平

由于受春節假期的影響，第1季度通常是租賃成交的淡季，但由于本地經濟有所回暖，市場總體需求活躍度較去年有所升高，全市季度吸納量環比提高38，2%至12528平方米，且吸納主要來自新近入市的幾個項目。

由于本季度并無新項目入市，加上新近入市的幾個甲級寫字樓項目被逐漸消化，全市甲級寫字樓的空置率有小幅度的下降，由上季度的30.09%降至28.3%。其中，2012年新增供應集中的市南CBD的空置率由上季度的25.21%下降至23.41%；而市北CBD由于僅有一個項目入市，商務氛圍還有待提高，其空置率由上季度的94.89%降至90.11%。

從行業需求來看，由于外貿、物流等寫字樓傳統租戶受全球不明朗態勢的影響比較大，多數企業仍采取較為保守的租賃策略，在選址和擴張上比較謹慎。與之相反的是金融信托機構、專業服務公司等高附加值比較高的企業延續了上個季度的擴張態勢，且以大面積房源為主，在一定程度上支撐了寫字樓租賃市場。

從表現來看，配套成熟的傳統甲級寫字樓仍顯現了較強的抗風險能力，業主招租壓力不大，租金仍穩定在一定區間內。新近推出的項目也一改去年消化速度慢的態勢，市場需求有所提高，但由于空置面積比較大，市場仍需要一段時間的消耗，故業主在租賃策略上較為靈活，為客戶特別是租賃面積比較大的客戶仍會提供適當的優惠。但基于對未來經濟形勢看好的考慮，業主仍對租金預期持樂觀態度，故本季度甲級寫字樓的租金跟上個季度基本持平，僅環比小幅上升0.78%至每月每平方米109元（17.5美元）。

商鋪購物中心快速擴張

2012年青島市全市社會品銷售總額為2564.5億元（411.6億美元），同比增長14.9%，增幅較去年同期下降2.5個百分點，但增幅仍在全省處于領先水平，全市消費市場持續向好發展。

消費市場的持續向好繼續支撐商鋪市場平穩發展，購物中心仍呈現快速擴張態勢，特別是被開發商看好的李村商圈。繼去年9月底李滄萬達開業后，處于李村商圈核心位置的偉東樂客城也于本季度開門納客，為青島商業市場帶來了12.1萬平方米的購物中心面積，而華潤萬家、星巴克、ZARA、cA等品牌的入駐也大大提升了李村商圈的檔次。

購物中心的快速擴張和傳統百貨的轉型及品牌升級帶動了相關業態的迅速發展，快時尚、休閑娛樂、餐飲等體驗式商業仍在青島積極布局市場。ZARA和MUJI在李村開設新店，分別在偉東樂客城租下逾6000平方米和1600平方米的營業面積，奧維爾國際影城在偉東樂客城租下5500平方米的營業面積，英國Costa Coffee在青島豐合廣場開店。同時國際性的便利店也看好青島市場，7-Eleven自去年進入青島以來，目前已開設10家門店。雖然經濟增速放緩在一定程度上抑制了居民的消費意愿，但由于上述業態的快速發展，仍然對核心區域的租金形成了強勁的支撐力，租金仍保持相對8穩定的水平。

受春節假期的影響，本季度商用物業投資活躍度有所降低。2013年前2個月一手商鋪成交10.32萬平方米，環比大幅下降59.2%。一手商鋪的成交冷淡也波及到二手商鋪市場，本季度前2個月二手商鋪成交量也有大幅下降，與上個季度前2個月相比減少50.3%至2.3萬平方米。預計隨著青島非住宅類房產稅的全面開征，二手商用物業成本將大大增加，部分需求將從二手市場轉到一手市場，未來一手商鋪成交量將有望得到提高。

隨著零售商的經營環境逐步好轉，商鋪市場亦呈現向好態勢。經過前期的調整，預計下季度租金依然存在上升空間。