限購令不宜長期實行

我國房地產業是我國經濟發展的支柱產業之一，其主要負債業務是我國銀行業資產業務的重要組成部分，房地產業和銀行業互為補充，相互依賴，互惠共贏。因此，揭示我國房地產市場周期性變化規律，有利于國家調控市場供求矛盾，合理配置社會資源。同時，也有利于國家正確制定和把握住房、金融和經濟的宏觀調控策略，通過符合客觀規律的科學有效的市場調控手段調節市場行為，從而實現我國的產業安全、金融安全和國民經濟安全。

房地產業概況

縱觀我國房地產業的發展史，其實就是一部濃縮的中國經濟發展史。

從改革開放前的風平浪靜到改革開放后的波瀾壯闊，我國房地產業的快速發展改善著廣大居民的居住環境和空間。然而，我國房地產業的發展在駛向快車道的同時，在“剛需”、“改善型”和“炒客”們的共同作用下，面臨房價居高不下的困境，部分老百姓買不起房的問題突出。為解決這一難題，從2005年開始，國務院辦公廳相繼出臺了一系列宏觀緊縮調控政策，收效甚微；但從2011年開始持續兩年多的時間里在全國46個一二線城市的“限購令”嚴控的背景下，使得房價居高不下的勢頭得到遏制，這無疑給老百姓帶來了福音。但是，“限購令”也是一把“雙刃劍”，我國房地產業的發展也因此遇到了前所未有的制約。這把“雙刃劍”若從根本上解決問題，將面臨很大考驗。

房地產業的貢獻

改革開放以來，我國的GDP平均每年以近10%的速度高速增長，成為全世界矚目的耀眼明星，在其背后，房地產業做出了不可磨滅的貢獻。

在我國，房地產業作為主要經濟支柱之一，拉動了鋼材、水泥、玻璃、木業、家具、家電、裝修、裝飾、交通運輸等60多個行業以及3000多種產品。

房地產這一產業鏈條吸納大量的就業人口，特別是農村進城人口。這為緩解我國每年新增1000多萬的就業人口壓力發揮了重要作用，也是其他產業所無法替代的。

我國現持有3萬多億美元的外匯資產，這些外匯資產以人民幣占款已投放到國內市場，我國的貨幣供應量（即M2）已達90萬億元，居世界第一位。這些年來，如果不是大量的商品房投放市場吸納了巨額的貨幣，我們今天的通貨膨脹壓力之大恐怕難以想象。

在大力拉動經濟增長的同時，房地產業的發展也大大改善了我國城鎮居民的居住條件和環境。中國自古就有先安居后樂業的傳統，廣大居民居住生活條件、環境的改善，會使他們以更大的熱情投入到工作中去，從而推動國民經濟的不斷發展。

我國近20年來房地產業突飛猛進的發展，使所有的城市面貌發生了翻天覆地的變化。市容市貌日新月異。民用房地產提高了居民的生活質量，商用房地產改善了機關、企事業單位的生產、經營和辦公條件。同時，城市的市政建設、綠化建設、道路建設等也同步跟進。以上這些對我國的經濟高速增長起到了極大的推動作用。

目前，我國財政收入已突破10萬億元。其中，房地產業及其相關的產業、行業、企業為財政提供稅收的貢獻度是非常大的。財政收入的不斷增加，無論是改善民生，還是發展經濟，都是重要的保證。

主要問題

我國房地產業的根本問題在于土地財政的問題，通貨膨脹、高稅負、購買力強弱分明、人口增加與收入分配差異明顯以及城市化進程加快等問題都不同程度影響著我國房地產業的發展。

目前，地價是房價的主要成本，土地價格降價難，商品房價格就難以下降。因為土地收入是全國各地方財政收入的主要來源（最高的城市已達到70%以上）。但是，土地價格的下降，必然導致地方政府收入也隨之減少，公職人員的工資性支出和市政建設等支出就難以保證，這與地方政府意愿相悖。為此，目前土地財政的問題已成為制約我國房地產業健康發展的一大瓶頸。

近幾年，我國物價出現較快上漲趨勢，通貨膨脹壓力明顯。國家統計局發布的數據顯示，2013年3月份，全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%（3%以內為正常水平）。

由于商品房價格波動不統計在消費物價指數（即CPI）內，僅從CPI的變動尚不能看出房價的漲跌。但在通貨膨脹的壓力下，人們都懂得存錢不如買房，晚買不如早買，這又在一定程度上加大了住房的需求，進而推動房價不斷上揚。

從房地產業分析，我國房地產開發商和購房者要繳的各種稅費達幾十種之多，這些稅費開發商必定會轉嫁給購房者，這無疑也是房價居高不下的原因之一。近兩年圍繞房地產業調控，個別城市正在實行“房產稅”試點。如果全國推行“房產稅”，那么，稅負指數還要再提升。

從購買力強弱的角度看，我國的少數富人階層，掌握大量財富，富人們不需貸款買房：中產階層，掌握部分財富，中產階層需要貸款買房；窮人階層，掌握少數財富，連首付都付不起，更不要說買房。

人口和收入與我國房地產業的發展呈正相關關系，人口和收入的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產業的發展。但目前的問題是收入分配上的差異日漸突出，高收入人群收入豐厚卻占少數，中低收入人群收入微薄且占多數，收入兩極分化現象明顯的問題，不同程度制約著我國房地產業的健康、良性發展。

隨著我國城市化的發展，房地產業也會得到很大發展，城市化的過程就是我國房地產業快速發展的過程。根據數據統計，2011年中國城市化率為51%，預計到2020年會達到60%，在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬，城市化進程加快所帶來的城市人口的增加無疑會增加住房需求，進而推高房價。

發展方向

只有解決涉及房地產方面的主要問題，才是從根本上抑制房價過快上漲的法寶，也才是我國房地產業發展的必由之路。

改革土地財政。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。在“土地財政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。各地“地王”頻現，已司空見慣。

現有的土地財政嚴重制約著我國房地產業的發展，改革土地財政勢在必行。嘗試重新分配土地財政權力關系，變地方政府收取為中央政府收取，調整國稅和地稅的上交比例，借以彌補地方政府的預算外收入。

抑制通貨膨脹。2013年3月份CPI數據顯示，為近幾年來的最低水平。這是因為國家在抑制通貨膨脹方面取得了成效。但仍然要加強以下抑制通貨膨脹的措施：1.繼續控制貨幣供應量。2.繼續調節和控制社會總需求。3.繼續增加商品有效供給，調整經濟結構。

降低稅費比例。降低涉及房地產業稅費比例，推進差別化稅收政策，圍繞我國房地產稅收給予政策優惠支持，涉及圍繞我國房地產稅費給予減免支持。

減少收入分配差異，增加購買力。我國收入分配差異明顯，內陸與沿海存在差異，城市與鄉村存在差異，不同行業存在差異，企業與職能部們存在差異，不同企業存在差異，不同部門存在差異，高管與員工存在差異。我國收入分配存在的差異性不同程度制約著房地產業發展。所以，減少收入分配差異，增加購買力刻不容緩。

“限購令”是行政手段，不宜長期實行。“限購令”行政緊縮政策雖然有效，但長期實施所帶來的結果是否有利，還有待市場驗證。試想：如果長期實施“限購令”行政緊縮政策手段，商品房價格將會下行，甚至可能出現深幅下探局面。結果是買得起的人群受到“限購”，買不起的人群即使房價打五折還是買不起。盡管解決了少部分老百姓買不起房的問題，但與打壓整個房地產產業鏈相比，孰輕孰重，還需思量。

政府繼續加大力度加快保障房建設。我國自1998年取消福利分房后，對低收入家庭的住房問題未給予足夠重視，致使歷史欠賬過大。縱觀國際上其他國家和地區的通行做法，都是由政府建設各種保障性住房提供給低收入家庭。我國政府對該問題也高度重視，由中央政府支持，各地方政府為主，陸續建設幾千萬套保障性住房提供給低收入家庭，這一政策要堅持不懈地貫徹下去。

從長遠看，依托我國房地產市場周期性變化規律，化解各種矛盾，利用我國國情優勢，合理配置社會資源，采用科學有效的市場調控手段調節市場行為，從而實現我國的產業安全、金融安全和國民經濟安全。

（作者單位：中國工商銀行青島分行管理信息部）