樓市“高燒”

也許，不必過多探問專家言論，搜集樓盤信息，只要從你身邊大多數人對樓市的反應，就會感知當下的樓市涼暖，房價高低。

有人戲謔，以前人們見了面問的是“吃了沒有”？現在呢，見面寒暄不再問吃，而是改問“你買（賣）房了沒有”？

過去民以食為天，現在民以房為先。

中國人一向有追漲殺跌的積習，對待股市房市均如此。越來越多的人們，被隨波逐流的熱情燃點、烤燒，亦步亦趨甚至踉踉蹌蹌地追逐其中，唯恐在這種巨大財富增值效應刺激下落伍、掉隊。也難怪，無論是各地地王紀錄的不斷刷新，恐慌需求的集中釋放，還是成交量的持續飆升，2013年上半年，面對令人瞠目的“樓市高燒”，誰還能坐懷不亂？

那么，是什么造就了上半年樓市越調越漲，量價齊飛的怪圈？下半年，“房流感”是否還會依舊蔓延不退？

調而難控，政策難敵市場熱情

國家統計局官網在近期公布的數據顯示，5月份在統計的70個大中城市中，房價出現環比上漲的城市有65個，同比上漲的城市有69個。房地產企業上半年業績驕人，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭房企業績均出現了大幅增長。

2012年年底，樓市暖冬行情即逐漸襲來。進入2013年1月，盡管歷來是樓市淡季，但這并未妨礙房價繼續回暖。數據顯示，1月份70個大中城市中，新房和二手房價格環比上漲的城市數量均超過七成。

此背景下，2月20日，國務院公布的調控新政出手。新“國五條”開啟了2013年調控的大門。在各地尚未出臺相應落實細則的情況下，相當多的地方二手房市場出現搶搭“末班車”效應，交易量出現井噴。伴隨“國五條”細則的出臺大批購房人在“二手房轉讓按差額計征20%個稅的政策推動下”，新房市場也開啟了熱賣狀態。

然而，被譽為史上最溫柔的“國五條”，除了北京嚴格執行之外，其他城市新政細則均被疑有“兌水”之嫌。廣州、深圳等多個城市都公布了房價控制目標，但新政細則并未提及備受關注的20%所得稅征收細節。

地方政府對待本次“國五條”的消極態度，與2012年延續一整年的喊話調控有了根本性轉變，也又一次現實地說明，房地產市場一直以來不缺政策，欠缺的是政策的執行。

有樓市分析師認為，成交量的利好，主要原因就是政策主導下恐慌需求的集中釋放，以及對未來房價的普世看漲。

從全國層面來看，良好的銷售情況保證了企業擁有較為充足的周轉資金，企業沒有降價跑量的必要。供應方面，市場持續的回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時性短缺使的市場偏向賣方市場，企業沒有降價的必要，而消費者從持幣觀望到逐漸入市，帶動的旺盛需求也成了房價推手。

行情的高調也引發了下半年是否調控加磅的諸多猜測。對此，多數人不以為然。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，目前國內的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊，仍然不會出現大范圍的“以價換量”的“降價潮”。

多數業內人士認為，縱觀“國五條”以及今年下半年有可能會出現的新一輪調控，其政策的核心將仍然停留在限購、限貸、財稅等渠道，而“國五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調控恐怕也不外乎是在“國五條”基礎上進一步強調執行而已，壓力并不大。

另有專家認為，下半年調控加碼的可能性極小，主要原因首先是宏觀經濟面臨的不確定性增強，新一屆政府執政第一年經濟不太會被允許出現過于快速的下滑，政府出臺新政打壓房地產的可能性不大；另外，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，近一個月來，商業銀行同業拆借利率連續大幅上漲，一時間外界對流動性短缺的擔心甚囂塵上，然而央行卻罕見地對此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會到新一屆政府正在有意減少行政權力對房地產市場的干預，下半年進行嚴重打壓的可能性極低。

此外，從中央高層近期支持首套房的表態來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房。上述表態傳遞出對于房地產政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進一步放松，但是至少不會在下半年再度收緊。

地王頻出，“面粉”價格高居不下

過去較為理性和溫和的廣州樓市，今年上半年一反常態，地王頻現市場、日光盤屢見不鮮、樓價領漲全國……不僅是普通購房市民表示看不懂市場，就連專家和部分開發商都表示難以理解。

從3月初新國五條出臺到細則落地，在政策窗口期，廣州樓市成交量和樓價都被推到高峰。各房地產交易登記中心擠滿了因為擔心征收“20%個稅”而急著過戶的市民，各樓盤售樓部內也買家云集，市民的購房熱情似乎被政策刺激得更加高漲。

到了五六月份，“地王”成為廣州樓市的焦點，多宗市中心地塊高價拍出，地塊周邊的一手樓甚至還沒有新出爐的地價高，這也直接拉升了樓市的升值預期。地王出現后，周邊樓價應聲而漲，進一步激發了買家的追漲心態。

這種現象在一線城市特別突出。尤其是4、5月份開始，以北京、上海等地的年內地王紀錄不斷被刷新，據不完全統計，僅5月13日至19日，13家上市房企拿地總成交額超過133億元，其中，僅佳兆業就購進近30億元土地，美聯集團、天房發展、綠地集團和中鐵建工耗資超10億元。

截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗經營性用地實現成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出讓金累計達到417.88億，趕超去年全年的395億元。

對此，中原地產市場總監張大偉表示，今年以來商品房銷售較好，企業手中有大量資金，與此同時，經過近1年多的快速消化，房企土地儲備量快速下降，雖然近期政府推地量增加，但對于較好的地塊來說，仍然是僧多粥少，因此企業積極補倉。

在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，房企回歸一線城市趨勢明顯。原因在于對部分剛進入北京、上海等重點城市的房企來說，拿到地塊是實現其戰略性布局，因此會不惜高價甚至零利潤也要拿到地。

土地價格的日益上漲，發展商又能否做到控制成本和合理利潤，降低房價呢？其實答案是顯而易見的，對此，顧云昌同時指出，應注意地價高企帶來的負面效應。全國土地市場已被開發商的拿地熱情攪得一片血雨腥風，開發商對土地的激烈爭奪正是醞釀“地王”的最佳土壤，而面粉貴了，面包絕不會便宜。

而高價拿地與地王頻出現象也引起了廣泛憂慮。近期銀行資金面出現趨緊跡象，房地產板塊近日跌幅超過7.7%，超過20只房地產股票跌停。其中不乏招商地產、保利地產等房地產龍頭股。二級市場的表現，直接反映了投資者對于房地產板塊的擔憂。

對于“資金密集型”的房地產業而言，未來將面臨的國內外融資同時收緊，“曲線”融資成本上升的資金窘境。“土地市場在下半年的熱度或因資金緊張而有所降溫。”上海易居研究院研究員嚴躍進認為，此次熱錢撤離、銀行間信貸資金短缺，都會給過去高調拿地的房企“斷糧斷奶”。作為資金密集型產業，房地產企業大都高負債運作，如果在目前土地市場持續火熱的趨勢下，不假思索參與拿地，會有更大的后患。若后續開發資金不到位，則易出現“蛇吞象”的風險，拖累公司整體市場存在再次失控的風險。

冰火兩市，下半年何去何從？

2013年中國的樓市和股市呈現了“兩重天”的格局。一方面是股市的萎靡不振，另一方面是樓市的過度亢奮。

福禍相倚，冰火兩重。讓人愈發對下半年的形勢在既迷茫又確定中搖擺徘徊。

樂觀者上了四道熱萊：行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。

其理論依據頗為確鑿：一二線城市市場庫存普遍處于低位，當前絕大部分重點城市已經顯現出供不應求的局面，供求矛盾在下半年仍難以緩解，加上二線、三線城市剛需潛力巨大，活躍和火爆程度不遜于一線城市，所以樓市延續量價齊升的態勢在下半年仍將延續。

而悲觀者則在房地產行業回暖的同時，認為外部環境醞釀著極大變數：國際經濟環境不容樂觀，國內宏觀經濟面臨的不確定性增強。加之受銀行“錢荒”影響，地產股普跌，直接導致下半年房地產企業資金到位情況不樂觀，將不但收緊開發商的開發貸款，還將收緊按揭貸款。考慮到上半年樓市成交過度，需求已經透支，樓市成交量下半年將明顯萎縮，可能倒逼房地產企業調整銷售和價格策略。

所以，他們擺出的四道“涼菜”：中心城市、一線城市土地市場將明顯降溫，地王大為減少、樓市成交量將降溫、樓價降溫、開發商的開工量將降溫，亦讓樓市“高燒”中多了一些警醒。