“錢荒”下的樓市異動

“錢荒”來襲

“錢荒”指的是由于流通領域內貨幣相對不足而引發的一種金融危機。近日，“錢荒”一詞強勢登陸各大媒體的版面，迅速成為了社會廣泛關注和討論的焦點。

如今，回顧此次被金融界人士調侃的“6·20慘案”，仍讓人心有余悸。6月24日，大盤出現崩盤式暴跌，民生、興業、平安三只銀行股出現跌停，這在A股市場上十分罕見。市場逼近1949點，近200只個股跌停，近2300只個股下跌，其中跌幅超5%的有1700多只。“錢荒”席卷了包括股票、債券等在內的金融市場的同時，也波及了房地產板塊。

據統計，5月29日至6月24日，房地產板塊持續下跌，其中，陽光城、冠城大通、華聯控股、綠景控股、信達地產等20多只地產股跌停，就連行業巨頭跌幅也很大，萬科A跌7.68%，金地集團下挫9.46%。地產板塊成為銀行股以外，受“錢荒”波及最嚴重的板塊。

“地產股的大跌，集中體現了人們對后續市場的憂慮”。一位業內人士坦言，作為資金密集型產業，房地產企業大都高負債運作，長期依賴融資，一旦流動性調整持續，房地產企業也將面臨“錢荒”。

著名財經評論員馬光遠曾公開表示，地產板塊的大跌可能僅是市場過度反映的表現，現在央行的政策是盤活存量，用好增量，并不是貨幣政策發生根本性變化，目前整個房地產行業受影響的程度并不像股市上反應的這么強烈。

而在華遠地產董事長任志強看來，“市場根本就不缺錢。”7月17日。任志強出席青島房地產發展高峰論壇時表示，從固定資產到位資金情況看，我們沒看到“錢荒”，從開發企業到位資金情況來看，也看不到“錢荒”。到目前為止，開發商資金情況是自2008年至今最好的，開發商手里現在還有2萬多億元剩余現金沒有投放出去。換言之，“錢荒”在短期內不會影響到開發商。但他同時強調，如果“錢荒”繼續持續下去，將會引起房價波動、投資增速下滑、供求惡化等問題。

有驚無險？

近日，北京、上海、廣州、重慶和杭州等城市相繼出現總價和單價“地王”。今年上半年主要城市土地出讓金規模與2010年同期相比基本持平，而地王的火熱程度卻遠甚于2010年。就來一向對外宣稱“不拿地王”的萬科也食言了。“錢荒”之憂，對于土地市場的影響仍難尋答案。

7月3日，位于上海浦東新區張江高科技園區中區的商住地塊，最終被萬科和上海張江聯合體以總價48.7億元競得，創造今年迄今為止上海的總價地王。隨后，保利置業以23.56億元摘得泗涇商住地塊，溢價率高達132%，刷新今年上海土地溢價率紀錄。

無獨有偶，北京，備受矚目的夏家胡同地塊最終被懋源地產在62輪競價后納入囊中，刨除配建保障房面積后，近4.58萬元/平方米的樓面地價成就了新單價地王。

其實，冷靜分析下便不難看出，這次“錢荒”并非大開發商的錢荒，目前大開發商不缺錢，有些房企在上半年通過海外發債已經借到所需資金，加之上半年的銷售火爆，回款也十分迅速。正所謂，手中有糧，心中不慌。在糧草充足的情況下，各大房企開始頻頻在土地市場出手。

“餓的時候，你縱使花高價也要買糧食。”對于萬科的“補倉”回應，任志強似乎也能理解，在企業已經亟需進行土地儲備的時候，拿地也成為無奈之舉。

誠然，從樓市運行邏輯來看，地王的產生是開發商主動補庫存的必然結果。從去年四季度至今，一二線城市的房地產市場銷售回暖，絕大多數城市庫存出現下降。中原地產研究中心統計數據顯示，全國主要的一二線城市中，截至6月初的住宅庫存為171.73萬套，相比年初的180萬套下降4.6%。而這其中，一線城市的銷售情況則更為樂觀，開發商房子賣的差不多了，處于“有錢沒貨”的狀態，加之政府去年土地供應量少，構成了開發商搶地的原因。

實際上，土地市場一直以來都被視為樓市的方向標。在“錢荒”陰影籠罩下，房企巨頭高價拿地，無疑將進一步向樓市釋放出積極信號，這或許意味著樓市風向會進一步轉向樂觀。難道，對于開發企業來說，“錢荒”真的只是刺激一下心跳，有驚無險嗎？

冰火兩重天

與“不差錢”的地產龍頭企業相比，一些中小開發企業在面對“錢荒”時，日子可就不那么好過了，一些中小開發商已經感覺到了生存的壓力。在“錢景”不明的情況下，越來越多的開發企業開始未雨綢繆，為更長遠的發展做打算。

“盡管短期‘錢荒’并未對房地產企業產生直接影響，但對房地產市場的心理影響是不容小視的。如果‘錢荒’持續，明年房企的資金壓力將會加大。”金日投資集團總經理助理劉兆華坦言，“眼下，越來越多的房企經營策略變得更加謹慎，從下半年市場預期來看，幾乎有所接觸的項目都下調了下半年整體提價預期。”

他向記者透露，青島城陽很多項目目前僅剩一些位置好、面積大的尾盤在銷售，原本為了追求較好的營銷利潤打算拖一拖入市，可如今為了快速回款，只得犧牲掉一部分利潤。“雖然被認為保守，但現在謹慎為好，錢在手里是安全的。”

在他看來，由于去年開工量不足，導致今年上半年供應量小，在供求關系主導下，目前青島市的房地產市場整體向好，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現大范圍的“以價換量”的“降價潮”。但是，不排除個別房企由于經營不善資金面臨問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉不開而導致的局部降價現象。

事實上，從國家調控至今，個別的小型開發企業一直在過著“勒緊褲腰帶”的日子。“我們現在從銀行已經貸不到錢了，目前主要依靠民間借貸和自籌資金，生存壓力越來越大。”一位二三線城市的小型開發企業董事長告訴記者。而這種冰火兩重天的狀態，正是房企兩極分化的體現。

樓市新格局

“城市發展的不均衡決定了房地產市場增長的格局。現在的房地產市場并不再是單邊上漲的格局，而是一種‘分化’的格局。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，現今，除了城市人口增加，小城市人口逐漸向大城市集聚的現象也愈演愈烈。北京新增人口中，六成以上為年輕人，而在一般城市只占三成，所以，北京具有它的特殊性，不能代表全國市場。

“一些中小城市地價不但未能上漲，甚至賣地還很困難。”在她看來，整體房地產行業不缺錢，流動性總體較充裕，但結構性問題仍較突出。城市在分化，一些城市群中的龍頭城市和副中心城市，由于產業結構的布局調整和公共服務水平相對比較高，仍然能有效激勵人口、市場的活躍度。而另外會有一些城市，由于過去市場出現透支情況，加上出現人口外流現象，將導致一部分城市供應量過剩。

此外，企業也在分化，過去企業由于市場環境非常好，所以無論有沒有經驗的企業，只要有錢進入房地產這個行業都能賺錢，所以各行各業投資房地產，千家萬戶買房子。但未來市場需求主體是自住性需求，在政府堅決控制投機性需求和房地產增長速度放緩的情況下，對企業來說是一個考驗，尤其是不熟悉行業發展規律和缺乏專業化服務能力的企業。一些中小企業面對“錢荒”來襲，將面對不小的挑戰。

值得一提的是，7月5日晚，國務院發布被稱為“金十條”的《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，表示將繼續執行穩健的貨幣政策，合理保持貨幣信貸總量，引導、推動重點領域與行業轉型和調整，并強調認真執行房地產調控政策，要嚴格防控房地產融資風險。

不少業內人士認為，此次“金十條”的出臺已明確傳遞出了信貸政策繼續收緊的信號。更為重要的是，信貸政策的轉向意味著過去數年以流動性過剩支撐房地產高速發展的歷史再難持續。眾所周知，房地產是資金密集型行業，每—個環節都需要大量的資金支撐，一旦資金鏈斷裂，后果可想而知，而隨著城市與地產企業的持續分化，—個樓市新格局必將形成。

地產基金的春天

從短期來看，“錢荒”對于房地產市場影響有限，但伴隨著銀行銀根收緊，大小地產企業都將始終面臨缺錢局面，房企整體的融資環境將會進入一個相對困難的時期。因此，可以預見，未來幾年，地產企業的融資能力將成為其非常重要的生存能力。值得注意的是，這兩年，伴隨著銀行政策的收緊，開發商的資金已經更加多元化。

“我們經常說房地產業，血液里面要流著金融的血。新型城市化孕育了對于房地產市場的巨大需求，也激發了各級各類房地產企業對于多樣化融資的巨大需求。我們可以采取各種各樣的金融工具來進行融資。”盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司董事長張民耕說，“前幾年是PE年，北大商學院的PE班已經有學生3000人了，可見全民對PE的熱愛。但是由于PE退出非常困難，而且前景不可預測，所以今年，風向一轉，幾乎就變成了一個房地產基金年。因為各種銀行信托、證券、保險都可以像信托公司一樣，做特定資產管理這樣的項目，為房地產基金打開了巨大的發展空間。”

有業內人士指出，目前地產私募基金替代的是成本更高的民間借貸。“因為銀行不能做貸款了，開發商要么找私募，要么找高利貸去拆借。而私募比高利貸的成本要低一半。也就是說，地產私募替代的是成本更高的民間借貸和高利貸，反而是降低了開發商的資金成本。”

據悉，眼下前十位的房地產龍頭企業都在利用地產基金融資，“不差錢”的龍頭企業為什么還需要基金的支持呢？

因為基金不增加負債率，不影響其在二級市場上市公司的收益，擴大融資企業的投資規模的同時還提高融資企業的自有資金的內部收益率。樓市調控、資金緊張恰恰刺激了房地產私募基金的狂飆突進，它一方面紓解了開發商的融資難題，另一方面成就了金融機構和投資人掘金房地產行業的夢想。

“現在如果你把錢放到銀行里，你的利息趕不上通貨膨脹率，你實際上獲得一個負利息。所以很多資金都跑出了銀行，走到各種各樣的資金、理財產品里面去了。”張民耕進一步說，“目前，全國居民存款大約在91萬億元，而這其中至少有80%是有增值需求的，投資需求非常旺盛。而投資渠道又非常少，其他的各個生產行業獲利的難度非常高，只有房地產行業還有相對比較豐厚的利潤可以來分享。”

事實上，隨著銀行開發貸的持續收緊，房地產信托受限，地產基金的政策套利空間仍然很大，且成為民間資金投資的新去處。業內人士預計，到2015年，公募和私募的地產基金加在一起，將超過1萬億元。