房奴小兩口如何理財將小窩變大房

孩子越長越大，原本溫馨的小窩無法滿足一家三口的生活需要。應該如何打理手中有限的銀子將小窩變成大房子呢？

陳軍和愛人鄭靈結婚5年，終于在一年半以前有了自己的小寶寶。隨著孩子一天天長大，4 5平米的溫馨小窩漸漸顯得局促了起來，二人便生出了換房的打算。

二人結婚時，事業都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價27萬元的房子。貸款15萬元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個月還清。現在這套位于市區的房子，市值43萬元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購買，二人也可以接受。只是小兩口一時沒了主意，不知道應該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產。

二人看上了一套位于學區的6 5平米兩居，價值72萬元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬元，不足以支付30%的購房首付。如果跟父母借，又有點張不開嘴，小兩口犯了難。

他們找到了我們《投資與理財》雜志，希望我們的規劃師能幫他們出出主意。小兩口問理財規劃師：不知道能不能通過投資的方式，選擇合適的理財產品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補上。但同時，他們又害怕如果再不買房子，房價又繼續上漲。如果投資的收益不能大過房價的上漲速度，他們的換房之夢就越來越渺茫。

二人月收入合計約7500元，陳軍已經升遷為國企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來多一份保障，希望理財師連這個需求也一起規劃進去。陳軍對記者說，雖然知道自己的能力有限，但是即使現在做不到，也希望理財師幫自己做一個長期的規劃，最終在5年之內，孩子上小學之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準備齊整了就好。

利用財務杠桿花今天錢圓明天換房夢

資產分析

資產負債

陳先生家庭資產分布主要是自住性房產和銀行存款，其中房產市值43萬元，占家庭總資產72%，投資性金融資產暫時沒有。現有 按揭貸款余額9萬元，資產負債比率為15%，處于合理區間，暫時沒有財務風險。

收支情況

二人收入合計7500元/月，月支出約3600元。儲蓄比率是現金流量表中盈余和收入的比率，是個人用作儲蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲蓄比率為52%，儲蓄意識和節約意識強烈，家庭財富積累效應明顯。

保障情況

作為家庭經濟支柱的夫妻二人，應該加大保險的投保力度，降低家庭風險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。

理財建議

充分利用財務杠桿

陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來較長時期內的房價尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔的前提下，充分利用財務杠桿，擇機盡早實現換房需求。

舊房留作資產并出租，實現“以租養貸”。小房位于市區，優勢明顯，無論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實現“以租養貸”，隨著未來房價走高后，將來還可以賣一個更好的價錢。

利用財務杠桿花今天錢圓明天換房夢李先生家庭資產負債表（萬元）資產負債活期存款17.0流動性資產17.0 消費性負債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產0.0 投資性負債0自用房產43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產43.0 自用性負債9.00資產總計60.0 負債總計9.00保障情況作為家庭經濟支柱的夫妻二人，應該加大保險的投保力度，降低家庭風險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。資產分析利用財務杠桿，滿足購房需求。擬購學區房65平米，總價72萬元，首付30%即21.6萬元。目前家庭有現金及活期存款17萬元，首付缺口為4 . 6萬元。由于陳先生是國企中層，資質較好，建議陳先生可以采取個人無抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個人信用貸款、大額信用卡（授信5萬元左右）等形式，融資4.6萬元，湊夠首付款，輕松實現購房夢。該筆授信可以3年內分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬元，30年期，貸款利率按6. 8%計算，月供款約3285元。二者合計月供款4706元。

經過上述規劃，家庭現金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現金流入為13128元，儲蓄比率為14%；家庭總資產為115萬元，總負債為5 9 . 4萬元，資產負債率為52%。各項指標均在可控范圍之內，因此，陳先生的小房換大房夢是完全可以提前實現的。

短期與中長期投資規劃

短期而言，重點要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應對不時之需。經規劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。

中長期而言，要建立孩子教育金及養老金。目前家庭現金流尚不寬裕，距離養老時日還長，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風險。

重點關注家庭經濟支柱

陳先生夫妻二人工作穩定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點關注定期壽險、重疾險和健康險。定期壽險具有保費低、保障高的特點；重疾險和健康險是基本醫療保障范圍外需補充的險種，可減輕高額醫療費用給家庭經濟帶來的影響。同時建議為孩子補充意外險，為老人補充住院醫療保險，進一步提高家庭的保障水平。根據科學理財的“雙十原則”，一般用年收入的10%左右購買保障類保險是較合宜的。

權衡利弊舍小換大減輕現金壓力

資產分析

流動性健康診斷

陳先生家庭的流動性資產和自用性資產比例過高，而可以產生理財收入的投資性資產為零，導致陳先生家庭工作收入即是全部收入來源，一旦工作出現問題，就相當于切斷了全部收入來源。建議陳先生學會使用適合的理財工具，逐步提高理財收入。

家庭保障能力指標診斷

目前陳先生家庭保障指標低于合理區間，說明家庭未獲得足夠的保險保障。

盈余狀況診斷

盈余狀況指標反映控制家庭開支和能夠增加凈資產的能力。陳先生家庭的盈余能力指標是正常的，這意味著陳先生家庭有較強的控制開支和增加凈資產的能力。對于節余資金，可通過合理的投資，實現未來家庭各項財務目標。

理財建議

現金規劃

陳先生家庭由于準備買房，集中了過多的流動資金。建議留出0.6萬元作為家庭的緊急預備金即可，其余資金可以先暫時購買貨幣基金。由于陳先生家庭因為買房，可能會遇到隨時的大額支出，建議采用申請信用卡的方式來補充緊急預備金。信用卡也是一種理財方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時候應急使用，還可以提高資金的使用效率。

購房規劃

陳先生和愛人看上了一套位于學區的65平米兩居，價值72萬元的房產，是選擇攢錢來購買新房，還是出售房產來購買新房，確實是個兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據自己的實際情況選擇。

假設一：陳先生選擇不出售現有房產。按照國家購買第二套房產的相關政策，購買家庭第二套房產需要首付50%，即36萬元左右。目前積累36萬元，還有19萬元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房價一年上漲5%為例計算，每月積累3000元，積累19萬的現值（終值24.25萬），還需要5年零10個月才能實現購房夢想。考慮到房價的上漲速度是有波動的，如果當地房產年上漲幅度過大，則陳先生實現購房夢想可能還要延后。

假設二：陳先生選擇出售現有房產，還清貸款后，還剩34萬元。由于出售了自己家庭唯一一套房產，且所購買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬元左右，這樣還有20萬元可以投資。這20萬元可以建立一個保障老人醫療和孩子教育的長期儲備，可以選擇一半投資國債、銀行理財產品等，一半投資信托理財，整體年平均收益率在8%左右。

綜上所述，如果陳先生不能在短時間內湊夠購買第二套房產的首付款的話，不建議以第一種假設方式來買新房。

保險規劃

陳先生和愛人是家庭的經濟支柱，目前的保障程度還非常不足。建議夫妻二人分別購買保額為30萬元和20萬元左右的定期壽險，附加重大疾病保險，共年繳保費3000元左右。另外，陳先生的孩子已經1歲多了，可以考慮為孩子投保一個少兒綜合保險，年繳保費2300元，繳費18年，不僅包括住院醫療報銷、重大疾病保險、意外險等，還包括未來孩子上大學、就業等一筆贊助金。

另外，由于陳先生父母年紀已大，投資保險并不是十分劃算的選擇，不僅限制條件多，而且投保費用上浮的比例還非常高。與其為老人投保，還不如為老人建立一個醫療基金，每月定投貨幣基金1000元左右，不僅收益較好，還比較靈活方便，隨時可以取用。