樓市“臨變”

2013年11月15日晚，中共十八屆三中全會(huì)發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱《決定》）。相比之前公布的全會(huì)公報(bào)，本次《決定》內(nèi)容豐富，涉及到了國(guó)家和社會(huì)發(fā)展的方方面面。

站在房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，《決定》對(duì)公眾普遍關(guān)注的房地產(chǎn)話題著墨不多，沒(méi)有出現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，這讓不少焦急等待調(diào)控加碼的人們糾結(jié)不已。十八屆三中全會(huì)閉幕后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將會(huì)發(fā)生什么變化？《決定》又將對(duì)當(dāng)下樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

事實(shí)上，作為影響國(guó)家發(fā)展重大方向的會(huì)議，不大可能單獨(dú)論及某一產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，但是，未提及并不代表不改革。正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林所言，“不光要看提了什么，沒(méi)有提什么也能傳達(dá)有效的信息。”

眼下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，盡管《決定》全文沒(méi)有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從內(nèi)容對(duì)市場(chǎng)化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化思路。在未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是大方向。

換言之，樓市正悄然迎來(lái)全新變局。

調(diào)控回歸市場(chǎng)化

2013年11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。與上月相比，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.1%。與去年同月相比，上漲的城市有69個(gè)。10月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.4%，最低為下降1.5%。而這也再次印證了全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的猜想。

而供需矛盾最為激烈的一線城市是這一輪房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲先鋒。自今年下半年以來(lái)，盡管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強(qiáng)了政府對(duì)于房?jī)r(jià)的行政控制，但政府的調(diào)控之手仍然難以拉住房?jī)r(jià)的脫韁之馬。面對(duì)行政化調(diào)控“越調(diào)越漲”的怪圈，政府到底應(yīng)該以怎樣的方式來(lái)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)？

當(dāng)行政手段的刺激政策難以繼續(xù)發(fā)揮作用時(shí)，讓市場(chǎng)自行解決，或許是上上策。三中全會(huì)提出的“明確市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新思路。其實(shí)，《決定》中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控著墨并不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。但是，與短期的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政控制不同，這些舉措都是立足于市場(chǎng)或規(guī)范市場(chǎng)政府職能的長(zhǎng)效機(jī)制，其核心也是通過(guò)市場(chǎng)手段平衡供需。

“過(guò)去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來(lái)無(wú)形之手將起更大的作用。可以肯定的是，通過(guò)市場(chǎng)手段平衡供需達(dá)到回歸市場(chǎng)這個(gè)大方向，將使今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得更有序更健康。而調(diào)控回歸市場(chǎng)化也是當(dāng)前樓市分化加劇情況下的必然選擇。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說(shuō)，“隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，不同城市之間的分化進(jìn)一步加劇。一線城市成交活躍，庫(kù)存消化快。但三四線城市卻普遍面臨庫(kù)存如何去化、成交量低迷的問(wèn)題。另外，各重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)、各房地產(chǎn)公司之間的分化也在加劇，‘分化’已然成為2013年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞。”

而近期的市場(chǎng)走勢(shì)也充分說(shuō)明，由于樓市在不同城市之間出現(xiàn)分化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)典型的地域性特點(diǎn)，再采用全國(guó)“一刀切”的調(diào)控政策將事倍功半，或收效甚微。

因此，陳耀華認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將“分而治之”且更具針對(duì)性，房?jī)r(jià)漲幅較高的重點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格實(shí)行調(diào)控各項(xiàng)措施，而對(duì)于大部分已經(jīng)較為平穩(wěn)的市場(chǎng)，則會(huì)適當(dāng)采取去行政化的手段調(diào)控，將選擇權(quán)和定價(jià)權(quán)交還市場(chǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，針對(duì)三四線市場(chǎng)存量巨大的城市，就需要出臺(tái)一些降低首付、降低貸款利率的政策來(lái)鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買，從而有效消化市場(chǎng)存量房。而對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，在土地供應(yīng)十分有限的情況下，就需要出臺(tái)相關(guān)政策逼出存量房。簡(jiǎn)言之，不再是一個(gè)藥方管全國(guó)。

“冰凍三尺，非一日之寒”，要從根源上解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的積弊將是長(zhǎng)期的過(guò)程。因此我們也應(yīng)該給予房地產(chǎn)調(diào)控更多的時(shí)間和耐心。

“房地產(chǎn)稅”尚待時(shí)日

“聽(tīng)說(shuō)國(guó)家要全面開(kāi)征房產(chǎn)稅了，已經(jīng)有些城市出現(xiàn)炒房客降價(jià)賣房了，你說(shuō)我再等等怎么樣？到時(shí)候能否抄底買套二手房呢？”這是記者的一位盧姓友人發(fā)來(lái)的詢問(wèn)信息。可以預(yù)見(jiàn)，與他有一樣疑慮的購(gòu)房者絕不在少數(shù)。

除了強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的決定性作用，本次《決定》中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的提法也引發(fā)了多方關(guān)注。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，雖然中央關(guān)于樓市具體調(diào)控政策尚未完全明朗，但日前廣州二手房市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了一些業(yè)主大幅降價(jià)賣房，炒房客放盤套現(xiàn)等新現(xiàn)象。那么，加快房地產(chǎn)稅立法有何難點(diǎn)，加快這一進(jìn)程是否真的會(huì)引發(fā)多套房業(yè)主恐慌拋售？

所謂房地產(chǎn)稅，可分為交易環(huán)節(jié)稅種和持有環(huán)節(jié)稅種，前者主要包括契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，而后者目前主要指代房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。據(jù)克而瑞判斷，交易環(huán)節(jié)稅種執(zhí)行多年，繳稅范圍、繳稅條件、稅率等要素已基本成熟，其改革空間相對(duì)較小，因此全會(huì)報(bào)告中所提需“推進(jìn)改革”的應(yīng)是近兩年以來(lái)被廣泛熱議的房產(chǎn)稅。

在陳耀華看來(lái)，此時(shí)恐慌拋售的業(yè)主未免有些過(guò)于“心急”。“《決定》的出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響不大。真正的拐點(diǎn)出現(xiàn)，要等待各個(gè)部委所出臺(tái)的具體政策，而房產(chǎn)稅的出臺(tái)必須先立法進(jìn)行規(guī)范；這意味著房產(chǎn)稅出臺(tái)尚需時(shí)日，不會(huì)立即擴(kuò)大征收范圍。另外，全球沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家因?yàn)槌雠_(tái)房產(chǎn)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的，中國(guó)也不例外。”國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓指出，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口，作為調(diào)控的一個(gè)重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗?duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來(lái)屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢(shì)。他預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年“會(huì)有大的動(dòng)作”。

不過(guò)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前接受媒體采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅短期內(nèi)很難全面開(kāi)征。房地產(chǎn)稅的方向目前并不明確，房產(chǎn)稅試點(diǎn)還不成功。住建部政策研究中心主任秦虹也表示，考慮到當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀之外，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開(kāi)征還由于法律和現(xiàn)實(shí)操作上的障礙。解決問(wèn)題的唯一辦法是，建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開(kāi)展房地產(chǎn)稅制綜合改革。

就連一直極力主張房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康日前也表示，房地產(chǎn)稅立法的路徑，目前還不明朗。他建議，先制定一定范圍內(nèi)的暫行條例，然后上升到全國(guó)通行的法律。

“征收新稅種，不只是開(kāi)個(gè)稅種或者通過(guò)一部法律這么簡(jiǎn)單的事。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅需要做好相關(guān)配套建設(shè)。首先是房產(chǎn)登記制度，必須有一個(gè)信息平臺(tái)，清楚知道市民的住房信息情況；其次要有房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制；第三要有房產(chǎn)爭(zhēng)端的仲裁機(jī)制，當(dāng)發(fā)生房產(chǎn)爭(zhēng)議與糾紛時(shí)，有一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)和方法，這需要大量的專業(yè)隊(duì)伍；第四是必須要有民眾的共識(shí)；最后必須有人性化的設(shè)計(jì)，一個(gè)家庭到底能有多大的房子，人均30平方米是什么算法。在他看來(lái)，我國(guó)目前這些配套措施都還不具備、不完善。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受媒體采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅征收的難點(diǎn)是涉及面太廣，征稅要考慮到保護(hù)絕大多數(shù)低收入人群，包括剛需人群置業(yè)減免的考量。這就涉及稅基，包括征稅對(duì)象。這就需要一些信息手段來(lái)完善房產(chǎn)稅征收的界定和減免的范圍。

由于住房信息系統(tǒng)還不配套，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對(duì)增量住房。加之立法先行，房產(chǎn)稅改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。

綜上所述，未來(lái)，房產(chǎn)稅會(huì)作為地方收入來(lái)源而全面鋪開(kāi)，但顯然不是現(xiàn)在。可想而知，購(gòu)房者此時(shí)就早早選擇觀望，結(jié)果并不樂(lè)觀，極有可能房?jī)r(jià)不降反升。

青島業(yè)內(nèi)，樂(lè)觀后市

相較于一線城市的成交量活躍和三四線城市的相對(duì)低迷，作為二線城市的青島，卻在一種相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)中向前發(fā)展，既沒(méi)有所謂的“暴漲”，亦沒(méi)有“落潮”。有的樓盤雖頻頻開(kāi)盤，但也都達(dá)到了理想的預(yù)期。

作為以“改革”為立足點(diǎn)的三中全會(huì)，十八屆三中全會(huì)不斷釋放各領(lǐng)域的改革信號(hào)，16個(gè)大項(xiàng)、60個(gè)小項(xiàng)涵蓋了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的多個(gè)層面。對(duì)此，有“青島樓市學(xué)者”之稱的張百忍認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響主要有兩個(gè)方面：一是城鄉(xiāng)土地的改革，另一個(gè)便是房產(chǎn)稅。

在他看來(lái)，目前房?jī)r(jià)暴漲的主要原因是中國(guó)的二元土地問(wèn)題，也就是農(nóng)村的土地和城市的土地兩種政策、兩種體系，自然而然也就形成了兩種價(jià)格。城市土地的持續(xù)上漲，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)一直上漲。如果土地改革到位的話會(huì)有效降低房?jī)r(jià)，但是土地改革牽扯的利益群體非常多，是遠(yuǎn)水不解近渴的，對(duì)目前樓市的影響相對(duì)是不大的，對(duì)于我們急于買房的人來(lái)說(shuō)影響更小。

在記者的采訪中，多位最近有意向的購(gòu)房者都認(rèn)為，《決定》出來(lái)后，會(huì)帶來(lái)一種心態(tài)上的變化，但實(shí)際上并沒(méi)有影響多少。“我們屬于剛性需求，所以不論政策如何變化，房子還是要買的。”“80后”宋先生如是說(shuō)。

對(duì)于房產(chǎn)稅的前景，張百忍則不看好。他認(rèn)為，“房產(chǎn)稅已經(jīng)在上海和重慶試行了大約兩年了，2011年就開(kāi)始搞，到現(xiàn)在的影響是微乎其微，尤其是上海，上海征的稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶，但是上海的房?jī)r(jià)是暴漲的。”

在記者的了解中，部分青島改善型置業(yè)者對(duì)此也表示，不是很介意。“應(yīng)該說(shuō)，對(duì)房產(chǎn)稅還是比較關(guān)注的，但畢竟只是提出要加快進(jìn)程，相信真正實(shí)施應(yīng)該還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。目前應(yīng)該影響不大。”名下?lián)碛袃商追慨a(chǎn)的市民伊女士認(rèn)為。

事實(shí)上，在張百忍看來(lái)，土地改革與房產(chǎn)稅都是“遠(yuǎn)水不解近渴”。“目前，青島郊區(qū)房地產(chǎn)比較困難，但是市區(qū)的開(kāi)發(fā)商日子過(guò)得非常好。因?yàn)闃潜P很少，但是購(gòu)買力很強(qiáng)，剛需需求旺盛，甚至一部分投資性需求也很多。土地比較少，尤其是現(xiàn)有的土地政府在想著辦法抬高價(jià)格，或者增加商業(yè)的比例的情況下，會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)進(jìn)一步放緩，這也是今年房?jī)r(jià)上漲很重要的一個(gè)因素。目前中央政府的政策，要想讓它影響到青島具體的房?jī)r(jià)，可能性非常小。”

對(duì)于十八屆三中全會(huì)閉幕后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市走向，樂(lè)觀的人不在少數(shù)。與張百忍的看法相近，陳耀華認(rèn)為，“在十八屆三中全會(huì)前后，青島市場(chǎng)不會(huì)存在太大變化。青島從2010年調(diào)整開(kāi)始，調(diào)整已經(jīng)比較到位了。市場(chǎng)已經(jīng)從低谷爬上來(lái)，正在攀上一個(gè)新的高峰，大家都特別看重這個(gè)城市的未來(lái)。未來(lái)世園會(huì)的舉辦和地鐵的開(kāi)通，都是利好的因素。我對(duì)青島市場(chǎng)的未來(lái)特別有信心。”