房價瘋狂需冷靜看待

買房對于一個家庭來說是頭等大事，房價固然重要，買房的時機也很重要。如果不能貸款買房，就意味著沒有杠桿效應，也就不能將資金效用最大化。在當前預期不確定的情況下，冷靜就顯得至關重要。

最近朋友的孩子想在北京買房，卻遇到了“一房難貸”的情況。現在，在北京買房的年輕人之中，絕大部分是父母利用積蓄幫孩子付首付款，剩余的資金則通過銀行的商業房貸完成。由于居民首套個人住房按揭貸款利率可執行基準利率0.7倍，5年以上貸款年利率也就是房貸所對應的利率從原來的7.05%下調至6.8%，而隨后的7月6日起，又進一步下調至6.55%。也就是說，年化貸款利率7折僅為4.585%，如此低的貸款成本，的確能夠幫助很多剛需購房者解決住房問題。

但是近期，多家商業銀行收緊房貸業務，部分暫停房貸業務。如果沒有房貸，你還會選擇買房嗎？或者說房貸利率上漲了，你還會考慮買房嗎？朋友想讓我幫忙出出主意，看有沒有必要全款買房。我認為全款買房沒有必要，一套3 0 0萬元的房子，如果首付90萬元，可以貸款210萬元，用90萬元撬動210萬元的杠桿，這樣就在無形中擴大了收益。房貸收緊也只是短期現象，而且房子只是生活中的一部分，父母的養老、子女的教育、生活的品質等都需要金錢的支撐，所以能夠貸款買房，對于剛需來說還是首選。

還有一點很重要，就是人們對于房價的預期，如果房價預期上漲，那么對于剛需來說，早買肯定更劃算。但是，房價未來的預期如果不盡如人意的話，剛需就有可能變得不“剛”，誰都不愿意在房價未來可能下跌的情況下買房。房貸收緊給了我們一個重要的信號，就是銀行資金短缺，真的不能貸；還是由于銀行理財產品收益過高，而房貸收益過低，導致銀行不愿貸？無論哪種情況，都會使部分有意買房者延緩買房的進度，同時傳導致房屋銷售的數量及開發商的資金回款。

銀行收緊房貸業務，從另一方面也可以看出政府并不鼓勵當下買房。房貸比及二套房交易稅在未來可能不斷加碼，再加上房產稅的出臺和十八屆三中全會大的召開，未來房價的走勢會有很大的不確定性。從政策層面看，政府并不愿意助長高房價，高房價會抑制城鎮化的進程，所以短期內房價肯定會受到種種抑制。

在這種背景下，預計短期內1到2年房價不會有太大波動，如果不能夠買房，就可以將首付的資金用來購買一些固定收益的理財產品。這樣，即便1到2年后房價有所上長，增幅超過信托收益9%/年的可能性也較小。如果1到2年后房價沒有上漲或下跌，則可以選擇合適的時機貸款購房，同時這兩年內又可以獲得穩定的固定收益。

買房對于一個家庭來說是頭等大事，房價固然重要，買房的時機也很重要。如果不能貸款買房就意味著沒有杠桿效應，也就不能將資金效用最大化。在當前預期不確定的情況下，等等看，不失為一種不錯的選擇，在媒體鋪天蓋地宣傳房價上漲、地王頻出的時候，冷靜就顯得至關重要。