土地市場兩極分化

福建民企泰禾集團（000732.SH）掌門人黃其森2013年收獲了前所未有的關注和質疑。

這家主打中式別墅產品的企業在今年突然發力，一口氣拿下8塊土地，其中4塊在北京，土地出讓金超過63億元。而其2012年房地產銷售額剛過百億元大關，營收也僅為64.45億元。

對年銷售額剛過百億的泰禾而言，押寶北京更似一場賭局。但放眼全行業，對一線城市的追逐已蔚然成風。銷售額超過300億的融創中國、銷售額超過800億的恒大地產以及千億房企萬科和保利，都在一線城市不斷加碼。

供需失衡仍是主因。易居房地產研究院對全國20個代表城市的監測顯示，截至7月底，四個一線城市的新建商品住宅庫存總量為2669萬平方米，平均存銷比為8.3，遠低于三四線城市，這也是一線城市房價持續上漲的內在動力。

易居同期監測的11個三線城市，商品住宅成交量增幅呈持續跳水之勢，從1月份的270%下降到7月份的負10%左右。

地產調控晦暗難明之際，土地市場率先分化，這會成為下一輪政策與市場博弈的起點嗎？

激戰一線

7月23日下午，北京市國土局里再次喧囂。東北五六環之間的朝陽區孫河鄉一年內第三塊土地迎來11家開發商。包括國企中糧、招商、中鐵，也包括民企融創、泰禾，當然也少不了龍頭老大萬科。

孫河區域與順義的“中央別墅區”相鄰，在低密度土地越發稀缺的北京，幾乎已成最后一塊核心別墅用地。2012年9月，擅長做高端物業的龍湖地產以20158元/平方米在孫河奪地成功；僅4個月后，泰禾拿下相鄰地塊，單價飛漲至28559元/平方米。地產界名人任志強當日寫下一條微博：黃總瘋了。

這場拍賣會，證明黃其森不是擊鼓傳花的最后一棒。中糧地產經過36輪廝殺，以23.6億元拿下上述孫河地塊，樓面單價達到5萬元/平方米。

“這個項目未來得賣8萬/平方米，好的話能賣到10萬/平方米?！?月8日，向來敢言的任志強推翻了自己對泰禾的言論：“北京還得漲，你們可以不信，別后悔就行了?！?/p>

泰禾早在2004年就已進入北京市場。10年經營，也不過只有一個項目。但無礙黃其森豪賭。“短期看，北京土地市場是有些不理性。但去年一年，企業普遍好于預期，而一二線城市肯定比三四線城市表現好?！秉S在接受《財經國家周刊》采訪時斷言：北京人口必將突破3000萬，成為世界級城市空間還很大。

克爾瑞研究中心前總經理陳嘯天認為，處于不同階段的企業需求不一。對體量較小的泰禾而言，最迫切的任務是擴張，夯實北京市場是其必經一途。

善于操作郊區大盤的恒大地產（3333.HK）回歸一線的動作也籌劃了很久。2012年下半年，恒大公司內部發文，宣布北京分公司成立。今年7月3日，經過17輪競拍，以35.6億加26萬平方米公租房的代價，拿下建筑規模超51萬平方米的昌平沙河鎮地塊，溢價率16.67%，樓面價6964元/平方米。

“這個代價可謂慘烈，并非恒大最理想的進京方式。”現場見證此事的人士對該項目的盈利前景表示擔憂。

但這卻代表了恒大的某種決心。此前，恒大于6月19日斥資23億，拿下廣州中心區域地塊；5月29日以50億在重慶拿地千畝。在三線城市飽受高庫存壓力之下，恒大的戰略已經聚焦一線及重點城市。

近兩年異軍突起的融創中國（01918.HK），亦在董事長孫宏斌的力主下，聚焦京滬。其與綠城中國（3900.HK）的超過150億合作項目，多數落在上海。

“在北京，每塊土地的拍賣我都參加；在上海，只要看上的也都參加?！睂O告訴記者，“北京上海以后會像香港一樣，像潘石屹那樣只做京滬是對的?！?/p>

三線告急

與一線城市土地市場的火爆不同，三線市場正山雨欲來。

美國對沖基金經理人、空頭大鱷查諾斯的兩名同事不久前考察了中國十幾個中西部的二三線城市。他們將自己的觀察結果告訴《財經國家周刊》記者：“新城的空置率高得驚人?！?/p>

萬科董事長王石、SOHO中國聯席董事長張欣在接受媒體采訪時，也都對三線城市的地產泡沫表示出擔憂。

查諾斯今年4月曾在一份19頁的PPT中提及他看到的房地產泡沫：2012年，中國總建筑面積是106.8億平方米，而這一數字在兩年前只有57億平方米。他的結論是：沒人注意到樓市供應過度了；資產管理費用在上升；房價過高、沒人知道買家是誰；商業地產將來會出現問題。

查諾斯的兩個同事在走訪中發現，一些城市高利貸盛行，小貸公司和典當行難以為繼，甚至跑路。“這就像多米諾骨牌的第一張，資金出逃后賴賬壞賬，連鎖反應，從小城市波及到中大城市，最終引發系統風險。”

按照他們的研究，中國地產總市值占GDP的比重，已經與當年日本地產泡沫最嚴重時差不多。除了空城，還有大量商業項目招商困難。“北京沒問題，主要是三線城市。”

易居中國的數據顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，增速比1-6月份回落2.9%，已經放緩。

從各物業類型看，辦公樓回落幅度最大。預計下半年住宅銷售面積同比增幅整體也將延續逐步放緩態勢。從地區看，中部地區回落幅度最明顯。

從2009年開始，到三四線去開疆拓土成為房地產企業的潮流之選，大盤開發、低價拿地、打造新城的故事在許多城市上演。4年一輪回，在不少開發企業眼中，這一情況需要改變了。

“土地儲備已經不是越多越好了?！比趧撝袊麻L孫宏斌說。他算了一筆賬，土地市場每年不漲20%的話，囤地是吃虧的?！?0%是增值稅，10%是利息，每年要增長20%才能夠平，但年年增長20%不太可能，即使北京和上海，也會出現波動。”

“都說融創的銷售能力強，其實最重要的還是項目的位置好。我們的土地少，但都在核心位置上，傻子可能都賣得出去?！睂O宏斌認為，綠城在2012年之所以陷入困境，主要原因在于土地儲備結構的不合理，在三、四線城市壓了大量土地。

易居中國提供的20座代表城市新建商品住宅存銷比數據顯示，京滬廣深四地的存銷比分別為8.1、10、7.4和7.7。而丹東、濟寧、北海乃至溫州的存銷比都在15.9以上，丹東更是達到35.2——即不再開工，仍需近3年的時間才能把新建商品住宅都賣掉。

冰火困境

中國房地產業協會副會長朱中一說，自2009年房企看好三四線城市后，這些城市的土地城鎮化已經大大快于人口城鎮化?！耙痪€人口仍在增加，但供應量有限；三四線城市則嚴重供過于求?！?/p>

來自山西的一地產人士在太原周邊的縣市調研發現，近七八成的腳手架已經沒人了，樓盤停工的現象很普遍?！霸趨瘟菏袇^逛了一下，更趨擔憂。跟某一縣級市規劃局總工聊天，也說現在的房地產供給偏多了，賣不出去或者別人買不起?！彼锌?，“一線城市土地市場的火爆，三四線城市的寂寥，是如此鮮明！”

同樣的景象出現在鄭州、石家莊等地的新區。

“地王”與“鬼城”并存，朱中一建議，一線城市繼續盤活閑置土地，加大住宅用地供應量；而三四線城市不需要在賣地上下功夫，應大力擠出閑置存量房。各地需要做一個住房需求規劃，將其與土地供應掛鉤，從而解決供需雙方對預期的不確定性。

在中國銀行首席經濟學家曹遠征看來，三四線城市的首要任務是發展就業機會，吸引外來人口?！叭绻麤]有發展就業機會，房子再好也沒有剛性需求?！?/p>

而對于嗅覺靈敏的房企來說，是謹慎深耕三線，還是在一線城市爭得頭破血流，更多在于市場機會和董事長們的魄力，在政策真空期，他們只能試探和猜測。

以郊區大盤聞名的華南房企碧桂園（02007.HK），今年的業績不降反增。碧桂園總裁莫斌告訴《財經國家周刊》記者，一線城市的市場需求100%沒有問題，價格充滿了想象空間，但地產商投入也更大，這是風險與機會的博弈，也是政策與市場的博弈。

“地價高了我們就沒任何辦法，因為從來不拿地王。所以還是做好我們的三四線城市。碧桂園的轉變就是做短平快，這是最能規避風險的一種做法。”莫斌說。

莫斌更關心的是，推高地價的始作俑者是地方政府?！爸醒胝畬@個是不是有辦法？這就要看政府是怎樣的考慮，做出怎樣的導向了?！?/p>