房企再融資暗開閘

7月以來，十余家涉房上市公司積極停牌，宣布再融資等各種方案。

按市場反應，目前房企再融資政策似乎“明緊暗松”。

自2009年8月金地集團實施42億元再融資方案，2009年11月南國置業(yè)IPO成功上市后，涉房企業(yè)在A股市場上至今未有任何融資或再融資方案獲批。

2013年8月9日，在證監(jiān)會召開的例行通氣會上，新聞發(fā)言人江向陽第四次重申，證監(jiān)會對房地產(chǎn)再融資政策口徑不變：涉房企業(yè)上市公司以及非涉房企業(yè)上市公司涉及融資募集投向為房地產(chǎn)業(yè)務的情況，都依據(jù)國土資源部以及相關(guān)部門的認定。凡融資募集投向在“國五條”限制范圍的普通商品房住宅類項目，政策均未發(fā)生任何變化。

但超出這一范圍，情況便或有不同。一位中資投行高管向記者表示，監(jiān)管層對房企融資政策態(tài)度的轉(zhuǎn)變始于2012年年底，華僑城A股的“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”的正式獲批，此后亦有海印股份等多家房企的資產(chǎn)證券化項目上報。大量的房地產(chǎn)企業(yè)再融資方案都是從2013年3月份開始著手準備的。

不過，房地產(chǎn)企業(yè)再融資多大程度的放開以及多大口徑的放開仍存懸念。

據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者了解，房地產(chǎn)企業(yè)再融資可能放開的方向主要是兩類：一類是有大量商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)可進行資產(chǎn)證券化商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)公司；另一類是受到政策支持的“非住宅類”項目，包括舊城改造、棚戶區(qū)改造、保障性住房、小戶型住宅等。

政策松動，房企搶位

“這事現(xiàn)在還沒有定論，要等監(jiān)管部門松口。但至少允許停牌了，先占個地兒，成不成再說吧。”7月下旬，一家正在停牌的上市房企內(nèi)部人士透露，公司停牌是為了籌劃與房地產(chǎn)有關(guān)的重組融資事宜。

自7月1日金豐投資（600606.SH）率先宣布停牌后，陸續(xù)十余家房企及非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)因“策劃重大事項”而停牌。

其中，新湖中寶（600208.SH）在8月1日晚間發(fā)布了非公開發(fā)行預案，擬定向增發(fā)募資不超過55億元，投向“上海新湖明珠城三期三標段、四標段”和“上海新湖青藍國際”兩個棚戶區(qū)改造項目。

緊隨其后，宋都股份（600077.SH）于8月6日晚間公告，擬非公開定向募集資金總額不超過15億元，投入南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目、補充流動資金。兩個項目均為普通商品住房項目。

同日晚間，招商地產(chǎn)（000024.SZ）發(fā)布停牌公告，表示正在籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項；冠城大通（600067.SH）也加入再融資大潮，推出了18億元的可轉(zhuǎn)債融資預案，但并未停牌。

緊接著，北京城建（600266.SH）8月9日發(fā)布公告，擬向控股股東城建集團在內(nèi)的特定對象定向增發(fā)募資不超過39億元，全部投入北京世華龍樾項目、北京海梓府項目、北京上河灣項目、北京平各莊土地一級開發(fā)項目以及補充流動資金。除北京上河灣項目為純商品房外，其余均含有一定量的保障房。

市場消息同時顯示，還有一些房企諸如天房發(fā)展（600322.SH）等，也可能即將籌劃再融資事項。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，某房企上市公司通過與證監(jiān)會溝通后，獲得證監(jiān)會的反饋意見顯示：目前，對于上市房企再融資申請審批，只需與國土資源部溝通協(xié)商，并與住房和城鄉(xiāng)建設部達成一致后，由融資企業(yè)出具自查報告，然后由保薦機構(gòu)出具核查意見即可，無需國土資源部的會簽意見。

這一步驟與2010年4月17日“國十條”出臺后，證監(jiān)會對房企上市公司再融資申報的程序已經(jīng)大大簡化。

當時，由于證監(jiān)會暫緩受理房企重組的申請，對已受理的房地產(chǎn)類重組申請，一并需要征求國土部的會簽意見，該會簽意見要求上市房企的所有地方子公司所在的地方國土局的認定批文。而國土部過去三年并沒有對任何一家涉房上市公司給出相關(guān)的會簽批文。

據(jù)了解，對于房地產(chǎn)公司權(quán)益類再融資的審核，需要國土資源部對募集資金投資項目所涉用地的核查環(huán)節(jié)。核查內(nèi)容包括，項目涉及土地的國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設及轉(zhuǎn)讓等情況，若項目用地非法、違規(guī)囤地或者相關(guān)房企在三年內(nèi)曾受到用地處罰等情況，權(quán)益類再融資的申請將不能通過審核。

國土資源部土地利用司司長廖永林接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，“證監(jiān)會遞過啥資料，國土部就審查啥資料，審查標準與兩三年前無異”。廖表示，國土部僅向證監(jiān)會提供涉及公司是否有土地違規(guī)等行為的文件，不提供任何取向性建議。

一位房地產(chǎn)信托公司的負責人分析，目前來看，雖然審批程序有所簡化，但申請再融資的房企上市公司很多，誰能最終獲批尚無定論。證監(jiān)會在放行房企再融資時，規(guī)模應該不會很大。

喜與憂

在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)再融資的松動跡象，與國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路不無關(guān)系。

國家發(fā)改委主任徐紹史在8月初接受媒體采訪，就房地產(chǎn)調(diào)控政策公開表示“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策。加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求”。

在業(yè)界看來，這與之前“抑制房價過快增長”等表述有區(qū)別。新一屆中央政府有意通過建立“長效機制”來調(diào)控房地產(chǎn)，與此前主要依靠行政干預式調(diào)控方式相比，出現(xiàn)了微妙變化。

“大環(huán)境變化，迫使房地產(chǎn)融資政策極有可能進一步放開，房企融資方式的市場化也將是遲早的事。”某總部位于重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示。

“中央很明白，房地產(chǎn)上市企業(yè)不能通過資本市場再融資是金融改革滯后的表現(xiàn)，制約了信貸市場和資本市場金融杠桿作用的發(fā)揮。”華東師范大學商學院房地產(chǎn)系主任華偉說。

上海財經(jīng)大學商學院黨委書記、副院長戴國強接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，當前其他行業(yè)產(chǎn)能過剩嚴重，能有效拉動經(jīng)濟增長的就是房地產(chǎn)市場。

“但是政府不能再公開支持房地產(chǎn)市場，否則會給社會一個錯誤的信息，政府又在支持房地產(chǎn)商。實際上不是這樣，是改善民生的同時拉動經(jīng)濟。”戴國強表示，這也是證監(jiān)會之所以不明確公開重啟房地產(chǎn)再融資的原因所在。

眾多投資機構(gòu)人士分析，放開房地產(chǎn)再融資也有助于防控金融系統(tǒng)風險。高登資本（中國）首席經(jīng)濟學家付立春接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，放開房企再融資可降低房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行資金的依存度，降低銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款壞賬的壓力。

“房企將表外的影子銀行、民間借貸等高息融資轉(zhuǎn)向表內(nèi)低成本信貸和股權(quán)融資，讓房地產(chǎn)行業(yè)貸款走向正規(guī)化渠道，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展都是有幫助的，對于整個金融體系風險防控來講也是有利的。”付立春表示，當前各銀行對于棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)建設的信貸也顯示出鼓勵的姿態(tài)。

瑞銀證券認為，把地產(chǎn)融資需求從表外轉(zhuǎn)向表內(nèi)，可促使真實利率顯著回落，緩解當前貨幣資金與實體經(jīng)濟脫節(jié)的現(xiàn)象。

雖然放開房地產(chǎn)再融資有勢在必行之態(tài)，但也有業(yè)內(nèi)人士表示了擔憂。

“房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，截至今年6月底，房地產(chǎn)長期開發(fā)貸款新增2萬多億，同比增長12%多。貨幣、信貸都不應該對房地產(chǎn)窗口過大，資本市場這塊更不應該過大。我們現(xiàn)在應該通過卡住流動性，卡死社會融資，讓房地產(chǎn)商消除存量房，改變房價上漲預期，穩(wěn)定房價。”財經(jīng)評論家余豐慧認為，擠出存量也可增加供給，現(xiàn)階段關(guān)鍵是改變房地產(chǎn)上漲預期，“再融資還得憋著”。

“放開房企再融資，房企大量拿地，雖然可充實地方財政，緩解地方融資平臺債務危機，但要警惕房企在拿地后有可能囤地、捂盤惜售，未必會及時形成市場供應，有可能反作用于調(diào)控。”余表示。