淺談商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的發(fā)展趨勢(shì)

【摘 要】伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，主要體現(xiàn)在提高城市的整體形象、擴(kuò)大內(nèi)需等方面。本文主要對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并且對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)

1.引言

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，并且在發(fā)展的過(guò)程中存在著諸多問(wèn)題，尤其是2010年至今我國(guó)的密集房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)下，我國(guó)的商品房住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了“降溫”的過(guò)程，其整體的交易量大幅度減少，并且在商品房定價(jià)上也出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。也正是在商品房交易變冷的今天，更多的投資商開(kāi)始關(guān)注以前并不受到太多關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，并且已經(jīng)有大量的開(kāi)發(fā)商向著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。根據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，在2010年至今，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，然而，在快速發(fā)展的背后也存在著諸多的問(wèn)題，因此，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的研究有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)受到國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控的雙重影響，其發(fā)展態(tài)勢(shì)尚不明顯，與此同時(shí)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中潛在的問(wèn)題也變得越來(lái)越突出。商業(yè)地產(chǎn)目前在發(fā)展過(guò)程中主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（1）商業(yè)地產(chǎn)供需關(guān)系失衡。根據(jù)對(duì)目前絕大部多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)投資商的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，其在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資前大都缺乏對(duì)投資項(xiàng)目的科學(xué)調(diào)研，對(duì)于所投資的商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型缺乏有效的了解，并且在整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中主要以建造的模式為主，這種單調(diào)的模式使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益較低，并且已經(jīng)有了大量商業(yè)地產(chǎn)投資陷入困境的案例。因此，可以說(shuō)目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資有著一定的盲目性。其次，由于目前我國(guó)的國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響以及國(guó)際金融危機(jī)的影響，使得一些建成的大型購(gòu)物中心、商業(yè)街等出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的局面，這種現(xiàn)象也在很大程度上打擊了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的積極性。而且由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，許多的投資者將大量的資金注入到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成了商業(yè)地產(chǎn)供需關(guān)系的嚴(yán)重失衡，使得商業(yè)地產(chǎn)的空置率大大增加，這些對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都是極其不利的。

（2）缺乏穩(wěn)定的融資渠道。由于目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道相對(duì)簡(jiǎn)單，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)一樣，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)受到資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的融資調(diào)控的影響，因此，這就給商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了巨大的不穩(wěn)定性因素。在目前的情況下，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來(lái)源仍然是商業(yè)銀行的貸款，也就是說(shuō)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在很大程度上依賴(lài)于銀行的信貸政策，這種單一的融資途徑使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)存在著嚴(yán)重的脫節(jié)。綜合分析目前的情況，只有拓寬我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道才能夠在根本上解決這一問(wèn)題。

（3）商業(yè)地產(chǎn)的管理模式落后。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是貫穿始終的，其不僅僅是前期的銷(xiāo)售工作，還包括后期的運(yùn)營(yíng)和管理，而且后者有著很重要的作用。一個(gè)良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須要做到商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與后期的管理并重，只有這樣才能夠真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，才能夠發(fā)揮出商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。然而，根據(jù)對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理的研究可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多的是側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)前期的宣傳和銷(xiāo)售工作，對(duì)后期的管理工作卻幾乎沒(méi)有什么概念，這種落后的管理模式使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到了很大的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了巨大的混亂，使得投資者非但不能夠從商業(yè)地產(chǎn)的投資中獲取利益反而會(huì)陷入商業(yè)地產(chǎn)的泥潭。因此，可以說(shuō)，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理觀念的缺失對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的。要改善目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，就必須加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理模式，增強(qiáng)整體的管理意識(shí)。

3.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求分析

針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的需求分析主要可以分為以下三個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中的地位明顯提高。由于近幾年來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來(lái)越大，同時(shí)也出現(xiàn)了許多國(guó)際化程度不斷提高的現(xiàn)代化城市，這些國(guó)際化程度較高的城市就必然會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，增加周邊地區(qū)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求，以達(dá)到帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。雖然我國(guó)也經(jīng)歷了國(guó)際金融危機(jī)，但是在過(guò)去的幾年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然保持良好的態(tài)勢(shì)，GDP也保持較高的增長(zhǎng)速度，這也勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大的刺激。

（2）不斷提高的城鎮(zhèn)化水平加速了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)了三十多年的改革開(kāi)放，我國(guó)的城市化程度不斷提高，人均收入水平也在不斷刷新，人民的整體生活水平不斷得到提升。因此，城鎮(zhèn)化水平的不斷提高促使人們對(duì)于消費(fèi)有了新的認(rèn)識(shí)，這也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出了更大的需求，在一定程度上加速了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（3）整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于近幾年來(lái)受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度減緩，因此，也就有大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及投資者將注意力轉(zhuǎn)向新生的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這些資本的轉(zhuǎn)移使得對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也出現(xiàn)了巨大增長(zhǎng)。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步加大了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求。

4.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)對(duì)目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式以及國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的綜合分析，判斷我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)在房地產(chǎn)中占據(jù)越來(lái)越重要的位置，并且會(huì)很快成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，其發(fā)展趨勢(shì)主要可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（1）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。目前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了一定的帶動(dòng)作用。在另外一個(gè)方面，國(guó)家政府為了實(shí)現(xiàn)人民生活水平的提高，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，就必須要加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注力度，以更好的改善民生。所以在此過(guò)程中以商業(yè)街、零售業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)模式必定會(huì)受到青睞。

（2）不斷提高的城市化水平促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平的不斷提高加快了城市人口的增加，對(duì)于城市消費(fèi)的供應(yīng)能力也提出了更高的要求，因此，必定會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生新的更高的需求。同事，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展加快了城市的繁榮程度，又反過(guò)來(lái)加速了我國(guó)的城市化進(jìn)程。并且隨著我國(guó)中產(chǎn)階層比重的不斷增加，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生改變，這也對(duì)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。

（3）融資渠道的拓寬助力商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道已經(jīng)有了很大的改善，基本擺脫了以往依賴(lài)商業(yè)銀行貸款的局面，在融資渠道上有了很多的創(chuàng)新。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的新的融資渠道包括基金、證券市場(chǎng)等多種渠道和手段，而且也有越來(lái)越多的房地產(chǎn)商著眼于商業(yè)地產(chǎn)投資。

（4）現(xiàn)代化信息管理平臺(tái)加強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)的管理水平。隨著現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)在商業(yè)地產(chǎn)中的投入使用，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理缺失的現(xiàn)象已經(jīng)得到了很大程度的改善，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)管理理念的不斷提高，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)管理水平必定會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的飛越。

5.結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，其發(fā)展受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平等一系列因素的影響。根據(jù)對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況的綜合分析，其在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中將會(huì)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

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