淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，在總部設立比較強大的內(nèi)部審計機構(gòu)，內(nèi)審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請管理層加以改進。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計的特點以及難點，針對性地提出審計思路與策略，對規(guī)范房地產(chǎn)公司的管理、提高核心競爭力有著重要意義。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；內(nèi)部審計；審計思路和策略

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的高利潤，對成本管理的工作不夠重視，成本管理較為薄弱。內(nèi)部審計是提高房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個非常重要的手段，通過內(nèi)部審計，可以促使公司建立和改善內(nèi)部控制，規(guī)范公司的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理，幫助公司更好地實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。但從目前現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計還處于初期階段，絕大部分公司尚局限于財務審計，對提高內(nèi)部管理的作用有限，尤其對成本管理的內(nèi)部審計由于專業(yè)性強、環(huán)節(jié)眾多、周期長等原因?qū)е聦徲嬌疃炔粔?、效果不顯著，本文就此針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理如何開展內(nèi)部審計進行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的難點：

1、信息溝通不對等，增加跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，對外埠項目的管理信息不暢，監(jiān)督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現(xiàn)象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

2、管理體系不完善

管理體系不完善不僅體現(xiàn)在剛進入房地產(chǎn)領域的企業(yè)，在一些老牌房地產(chǎn)集團也同樣存在諸多問題。如：工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執(zhí)行過程中缺少督促機制，對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施等。房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期經(jīng)營效果的考核的同時，不應忽視對企業(yè)影響長遠的管理制度的完善和維護。

3、房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性的特點

各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發(fā)產(chǎn)品的建造價格相對于社會存在不公開性。一些企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的策略

1、合同管理環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是關注合同簽訂的內(nèi)容是否與招標的內(nèi)容一致，如單位是否變動、合同金額是否一致、付款方式及付款條件是否明確、履約保證金繳納是否及時。二是關注合同的條款是否嚴密。如合同中主要材料采用的方式是甲供、甲定乙供還是乙供，對于甲供需要關注其稅收風險（甲供材料不需要開具發(fā)票，但稅務機關會要求施工單位出具完稅證明，否則房地產(chǎn)企業(yè)會承擔連帶責任），還需關注關于獎勵與處罰的標準是否明確，履約保證金是否及時繳納等（總包合同由于金額較大，導致的履約保證金金額也較大，會出現(xiàn)部分施工企業(yè)拖欠現(xiàn)象，或者導致采用“偷梁換柱”方式，用保函或工程款抵扣履約保證金）；對簽訂的合同進行檢查，尤其在專用條款中對雙方權利和義務、合同價款及調(diào)整、工程預付款、工程量的確認、工程進度款支付、承包人的違約責任、材料設備供應是否作出了明確規(guī)定。三是關注合同審批有無按照公司規(guī)定的審批權限進行審批，如土地合同、總包合同、設計合同、分包合同等是否由各業(yè)務部門、職能部門等進行會簽，對業(yè)務關系復雜的合同是否有專業(yè)的法律顧問把關等。四是關注合同臺賬是否完整、準確，合同的相關資料是否及時歸集，有無專人管理等。

2、合同付款環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是付款審批權限是否完整、規(guī)范。由于合同付款涉及較多部門，也存在較多方式和種類，因此規(guī)范合同付款的審批權限至關重要，如對各層級副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長的審批權限是否有明確的規(guī)定，對土地、工程、設計等款項的支付是否有明確的流程規(guī)定等。二是具體付款環(huán)節(jié)的審核。針對具體付款環(huán)節(jié)，首先需要關注付款條件是否與合同約定一致，關注申請部門、審核部門、審批部門簽章是否齊全，附件資料是否完整，如工程款需要關注施工單位的施工情況、監(jiān)理單位的審核意見、發(fā)票是否足額開具等內(nèi)容，尤其要關注有無提前付款、超額付款等情況。三是合同結(jié)算尾款支付審核。合同決算是合同履約完畢后的最后一次付款，因此需要特別關注。關注合同決算程序是否完整，需對其中的對賬資料、扣款情況、發(fā)票提供情況和審批情況等進行仔細審核，防止出現(xiàn)風險。四是其他風險。款項結(jié)算不允許采取現(xiàn)金方式，要求采用轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算，特殊情況下必須采取現(xiàn)金結(jié)算的，關注有無辦理特別審批；付款中要明確收款銀行和收款賬號，一般情況下收款戶名必須和簽約方完全一致，如不一致，則必須關注是否有委托付款的說明。

3、現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是審查施工企業(yè)是否根據(jù)《規(guī)范》、圖紙及有關修改通知施工，質(zhì)量和工期是否達到合同要求。二是重點對增減工程簽證進行審查，審查施工企業(yè)報送的增加工程簽證是否合理，有無重復；減少工程簽證是否上報，報的數(shù)量是否正確等。三是對工程材料進行審查，審查工程用料是否達到《規(guī)范》和設計要求，了解特殊的、用量大的、貴重的材料的實際價格，不讓施工企業(yè)在材差上占大便宜。四是審查簽證時間，工期簽證不但影響材料價格的構(gòu)成，還直接影響工期獎罰的認定和執(zhí)行。五是審查簽證的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)定，有無經(jīng)過監(jiān)理單位、相關部門和領導的簽證確認，有無得到各方的同意，不為后續(xù)的決算留下工作隱患。

4、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是審查竣工決算編制依據(jù)是否符合國家有關規(guī)定，各項資料是否齊全，審批手續(xù)是否完備，確保結(jié)算正確、符合規(guī)定及工作程序。二是審查變更及隱蔽工程的簽證情況，工程變更要核查原施工圖的設計和原投標預算書的實際所列項目等資料，對原投標預算書中未實施的項目要予以核減，對變更增加的項目應明確是否已包括在原有項目的工作內(nèi)容中，防止重復計算，要核查變更簽證的手續(xù)是否齊全，書寫內(nèi)容是否清楚、合理，編號是否連續(xù)等內(nèi)容；對于隱蔽工程，要提前介入，積極參與每一隱蔽部位的驗收，并做好影像資料，為日后決算提供依據(jù)。三是審查材料價差的合理性，對于特殊或者重要材料，一般參考信息價，沒有的應延伸到市場進行詢價。四是審查工程量計算書是否準確，計算是否符合工程量計算規(guī)則，有無故意計算和合計錯誤以及筆誤等等，對于無圖紙的項目要深入現(xiàn)場核實，必要時可采用現(xiàn)場丈量實測的方法進行核實。

5、財務核算環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是確定成本核算對象是否合理，這需要審計人員深入實際，根據(jù)研究分析項目總體的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設交付期以及權屬情況進行確定，成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。二是成本科目設置是否符合國家規(guī)定，是否分期分項分合同核算。三是關注成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)是否準確，尤其要關注土地成本的分攤是按照土地面積分攤還是建筑面積分攤，公共配套的成本、會所的成本以及其他成本的分攤是否合理等。四是關注成本預計是否準確，一般在期末公司都會對已發(fā)生的且未支付的成本進行計提，因此，審計時需要結(jié)合現(xiàn)場實際施工情況關注計提是否準確，尤其是在交付后必須對預計成本的合理性進行審核，關注是否有合理的依據(jù)。

三、結(jié)語

成本管理環(huán)節(jié)眾多、涉及面廣，因而在成本管理的各個環(huán)節(jié)中都可能產(chǎn)生風險，所以要全面清晰地了解業(yè)務的全過程，從存在風險的各個角度、各個環(huán)節(jié)開展內(nèi)部審計，這樣才能杜絕舞弊行為發(fā)生的空間，減少不合理行為造成的損失。

參考文獻：

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