美國以房養老模式解析

“以房養老”這個詞在被不斷地重復，但是，很多人都不是真正地清楚它到底是什么，怎樣運作的，怎樣通過房子來養老。

在20世紀80年代，美國出現了大量的“房子富人，現金窮人”。為了解決這個問題，在80年代中期，新澤西州勞瑞山的一家銀行創立了反向住房抵押貸款業務，適用于那些擁有房產但卻缺乏其他現金收入來源的老年人。

所謂反向住房抵押貸款，是指擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。在他們離世后，該所有權歸住房及城市發展部。由該部把房子出售后，如果在還清貸方銀行款項后尚有盈余，該部將把這筆錢交給老人的遺產繼承人。如果不夠還款，那么住房及城市發展部將出錢補足欠缺部分，銀行也不會吃虧。

舉個例子，如果一位65歲的美國老年人，擁有一套市值為70萬美元的房子，他可以選擇保險公司或者銀行等金融機構申請反向住房抵押貸款。首先，該金融機構根據老人的健康狀況和社會平均壽命來計算出整個抵押的期限，假設這位老人會活到80歲，那么整個抵押期就為15年；金融機構委托專業的房產評估機構對房子價值進行評估，15年后房子的折舊為30萬美元，由于房子地段及周圍環境不錯，房子本身會增值20萬，到15年后，房子的總價值大約為60萬美元；金融機構把其中的利息貼現部分扣除（按年利率7%計算，各個國家都不同），最后計算出的總額大概為35.85萬美元，再把總額分攤到整個抵押期，即老人每年可以領取2.39萬美元。老人可以選擇一次性領款，也可以選擇按年度或月度領款。

在美國以房養老是一種概念，在這種概念下，有許多模式供老人選擇。

三大模式養老

1.住房資產轉換

HECM的全稱是Home Equity Conversion Mortgages ，譯過來中文為值轉換抵押貸款或叫做住房資產轉換，是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。它最大的特點是受到國家政府的調控，在老人和銀行金融機構之間建起一道保障，增加彼此的信任。

因為HECM保險項目得到的是美國住房與發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持，所以它能得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用于任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值并負責貸款意外受損時的賠償。

也就是說，如果金融機構面臨危機或倒閉，屋主也能得到足額的貸款。反過來，如果屋主生前獲得的錢超過住房市值，政府也會把這個窟窿補上。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。

但值得注意的是，HUD和FHA并不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構。但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國抵押貸款聯合會（Fannie Mae）。它不僅是HECM二級市場上的唯一購買者，同時也負責制定項目運行中的一些原則和標準。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款（又稱搭橋貸款，是指金融機構A拿到貸款項目之后，本身由于暫時缺乏資金沒有能力運作，于是找金融機構B商量，讓它幫忙發放資金，等A金融機構資金到位后，B則退出。這筆貸款對于B來說就是過橋貸款）為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。

這種養老模式比較靈活， 老人可以終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者幾種方式結合。它提供的是一種提前貼現其住房余值的方法，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房。

目前，HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，占所發放的反向抵押貸款的90%以上。凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，只要擁有一套已經還清貸款或者所欠貸款數額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現金可以還清貸款）。都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。

但是它也有最大數額的限制，這主要根據屋主的年齡、住房市值等因素決定，美國政府相關部門的規定最高額度在住房市值的51%至77%之間，現在的最大限額大概是在62.5萬美元（各縣可能還有自己額外規定的上限）。

2.住房持有者貸款

The Home-keeper Program 直譯過來為住房持有者項目，是1995年Fannie Mae 自己推出的反向抵押貸款產品。它與大部分HECM貸款一樣，采用按月浮動利率的方式計算。浮動利率是指在借貸期限內利率隨物價或其他因素變化相應調整的利率。借貸雙方可以在簽訂借款協議時就規定利率可以隨物價或其他市場利率等因素進行調整。雖與HECM非常相似，但不同于HECM多種貸款領取方式，Home-Keeper只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的結合。

這種貸款的優點在于，擁有較高價值房產的住戶可以借到更高數額的資金，因為Home-keeper不受HECM借款最大數額的限制。一些人傾向于選擇HECM是由于它的貸款條件更為優惠，而具有較高房產價值的借款人傾向于選擇Home-keeper貸款，因為它還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處。

3.私營市場產品

這是由私人性質的保險公司、銀行和信貸公司向擁有較高價值房產的62歲以上老人提供，對申請人的收入和借款使用目的沒有任何限制。但是因為沒有政府相關部門的保障，所以貸款人只能向借款人收取一部分風險保費以承擔借款總額超過房屋凈值的風險。

其中比較著名的抵押貸款產品是由老年人財務自由基金公司所提供的叫做財務自由貸款的一種保險產品。它的最大限額是70萬美元，又被稱為“大額貸款”（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同后可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），后代可以繼承這部分房產。

雖然財務自由貸款已經是私營產品中比較出名的了，但是和前兩種由公有部門參與的產品的規模相比，所占的市場份額非常小，只在美國21個州銷售。

以房養老的成本和風險

住房反向抵押也是有成本的，既然它對解決老年人養老有一定的益處，那么一定是要付出一定的代價的。

以現在占美國最大比例的HECM模式舉例。

先前第一種模式中提到的FHA（美國聯邦住房管理局），為抵押人和金融機構提供了雙向保險，平衡了雙方之間的利益損失，FHA這種按揭保險的功能顯而易見，一方面保障抵押人收到預期付款，一方面保障放款人的債權得到保護。如果到了還款期，抵押房產資不抵債，則剩余債務由FHA來償還給放款人。而且如果選擇終生付款模式，抵押人無論房產貶值到何種程度，都可以居住在房屋中直到過世。這點極大保護了抵押人的利益，免除一旦房產貶值則無家可歸的風險，消除了他們這方面的憂慮。

但抵押人除了一開始就要按照房產評估價值的2%收取保險開辦費，在按揭期中每年都要按照當年按揭債務余額的1.25%繳納保險年費。保險開辦費和年費都可計入貸款來融資，但同時利息滾動。

屋主必須按時交納房地產稅和住房保險并持續住在住房中，如果屋主交不出房地產稅和住房保險或是由于某種原因不能在住房繼續居住，屋主就面臨失去房產的風險。2012年，美國9%使用住房反向抵押貸款的老人幾乎喪失掉住房產權，原因很簡單，他們沒有交納房地產稅或是住房保險。

按揭保險的介入固然一定程度上消除了不確定性和信息不對稱帶來的風險，但這又給抵押人帶來很大的財務負擔，減少了從反向抵押能夠帶來的預期收益。

另外，美國的以房養老還得承擔一定的風險。住房反向抵押貸款的受益人只是屋主，所以一對夫婦如果丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主過世時，他的太太就無法繼續享受住房反向抵押貸款帶來的益處。如果這位女性還想保有住房，她就必須償還所有貸款和利息，這位女性可以將房子賣掉，但如果還是還不上賬，那就別想要房子，她瞬間就變成了無家可歸者，而住房也將被貸款機構沒收并拍賣。

美國的以房養老無論是在制度法規上，還是思想觀念上都已經發展得較為成熟，但是它的市場空間依舊狹小，每年的申請量也非常小，屬于絕對小眾化的產品。那么在如今的中國，能不能推行，現在下結論還為時過早，決定權在老人手中，未來能不能在市場占一定比例也成為小眾化產品，還需要很長一段時間去驗證。