學區(qū)房，“另類”剛需

如果不是親身經(jīng)歷，我真不相信這是真的……

“同進一個大門口，鄰居的孩子上江蘇路小學，而多上了這么10級臺階，我們的孩子就要上德縣路小學。”青島的徐大媽有點想不通，而更讓徐大媽郁悶的則是這兩棟樓建筑風格、建筑年代和新舊程度都幾乎一樣，但是作為二手房，在交易市場上，僅僅相隔10級臺階的這兩棟樓房，房價卻有著天壤之別。

“觀海二路31號樓。它的房屋單價大約在25000元/平方米，然后臺階上面的觀海二路33號樓，這個價格呢大概市場價是13000元/平方米。”

建設年代、建筑結構和地理位置幾乎沒有差異，為何觀海二路31號樓的二手房價格要比觀海二路33號樓的價格每平方米高出1萬多元呢？

“因為觀海二路31號樓它是江蘇路小學的學區(qū)房。”青島愛家房產(chǎn)信息有限公司高級經(jīng)紀人孫進說，根據(jù)青島市小學的劃片方案，市南區(qū)觀海二路1-31單號屬于江蘇路小學學區(qū)范圍，觀海二路33號則屬于德縣路學區(qū)。雖然二者都是學區(qū)房，但顯然江蘇路小學更受購房家長們的青睞。

越來越多的家長認為，考什么樣的大學，高中很重要；考什么樣的高中，初中很重要；而現(xiàn)在小學升初中也是對口的，一定就是九年。因此，選擇什么樣的小學，將影響孩子的一生。

為了不讓孩子輸在起跑線上，不少望子成龍的家長傾其財力在象征“名校入場券”的小學學區(qū)購置房產(chǎn)，“學區(qū)房”的概念便由此而生。

從某種意義上講，學區(qū)房是戶籍體制和教育資源分配問題所衍生的一種特殊住房。這類房源需求群體非常特定，即滿足子女入學需求，屬于另類“剛需”。另一方面，特別是具備名校資源的稀缺學區(qū)房，較易轉手，具備雙重功能，既能獲得良好的教育機會又能獲得較好投資收益，因此，受到部分購房者追捧。

“不愁賣”的學區(qū)房

今年3月，北京中關村及其臨近的五道口區(qū)域曾因出現(xiàn)一套37平方米、叫價350萬元的房源而在網(wǎng)絡上被戲稱為“宇宙的中心”。而五道口區(qū)域能有如此天價房源的出現(xiàn)，關鍵在于它的屬性——“學區(qū)房”。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年北京二手房成交均價同比去年上漲了25%左右，而學區(qū)房的掛牌均價同比去年則平均上漲35%，高出了近10個百分點。針對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京二手學區(qū)房已經(jīng)連續(xù)上漲多年，即便在去年開發(fā)商以價換量的時候，二手學區(qū)房的價格也沒有過大的松動。

“實際上，即便單價較高，學區(qū)房仍舊是搶手貨，不買的話可能轉眼就沒了。”孫進認為，由于教育資源嚴重不均衡的狀態(tài)短期內(nèi)很難改變，所以學區(qū)房的緊俏預計仍將持續(xù)下去。

那么，較之北京，青島的學區(qū)房又如何呢？“事實上，盡管中國在不斷地解決教育資源分配不均的問題，但就目前而言，教育資源不均衡分配仍然是一個全國性問題，青島也不例外。”孫進說，盡管價格沒有像北京那樣高的離譜，但青島的學區(qū)房也不便宜，而且像大學路、嘉峪關、江蘇路等中小學周邊的學區(qū)房，價格一直穩(wěn)步上漲。以江蘇路小學的學區(qū)房為例，2007年30萬元以下的房源還有十來套，到了2009年，這樣的房源在市場上基本看不到了，價格都在40、50萬元左右。2012年50萬元左右的房源還可能有幾套，但到了今年，市場上房源的價格幾乎都是60萬元以上的了。

而對于這一區(qū)域房源價格的上漲，嶗山區(qū)的于先生更是感同身受。“2009年的時候，江蘇路的學區(qū)房價格漲得很快，幾乎每個月都有漲價。”2009年，為了給孩子提供一個良好的讀書環(huán)境，于先生和妻子商量，咱們是不是應該送女兒到江蘇路小學讀書？夫妻倆開始關注和搜索江蘇路的學區(qū)房，4月份的時候，他們看了一套30萬元的房源，但當時沒拿定主意，想再觀望一下，多看幾套，可過幾天再去問，中介說早賣了。市場的突然火爆，不免讓兩口子開始擔心起來。到了6月份的時候，中介通知他們，一套30平方米的學區(qū)房要價45萬，可等他們?nèi)タ捶繒r，房主已經(jīng)改口要價48萬元了。而且當時還有另外三四撥看房人同時看房，大家開始現(xiàn)場加價競標，最終于先生以54萬元成交。

雖然價格不低，但由于江蘇路小學的學區(qū)房大多是上世紀40年代的建筑，房源的整體條件并不是太好，一棟房子里住很多戶，而且無法獲得銀行貸款，交易時必須付全款，這無疑都將給房源的未來出售帶來了一定的風險。

“當時，我的確也猶豫過，但一方面考慮到孩子上學，必須得買；另一方面對于它的升值空間，我還是比較樂觀的。只要學校不搬走，學區(qū)房就會持續(xù)升值。當孩子入學之后，完全可以把升值的房子再賣出去。”于先生如是說。如今看來，于先生當時所做的決定無疑是正確的。

“戶型越小的均價也就越高，前些日，江蘇路一個13平方米的房源成交價就達到了54萬元。”孫進表示，由于老房子的居住環(huán)境并不舒適，許多購房人都選擇了買40平方米以下的小戶型，由于其總價相對較低，后期可選擇出租也可閑置，很受單純?yōu)榱双@得學區(qū)名額的客戶青睞，根本不愁賣。

“就近入學”惹的禍

有人搶，價格自然水漲船高。可又是什么原因使得江蘇路小學周邊的學區(qū)房如此受歡迎呢？

據(jù)了解，包括青島市在內(nèi)，中國城市在小學入學政策上，基本都采取的是就近免試入學，由教育部門或由學校規(guī)定招收的招生形式，或者入學指定的一個地域劃分范圍。在這個范圍里邊學生可以享受義務教育，免試就近入學。因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。而重點小學、初中劃片內(nèi)的房子，便成了學生家長們爭搶的香餑餑。

“在北京，每年學區(qū)范圍根據(jù)每年招生人員的數(shù)量來決定，會有小幅的變動。而在青島，尤其是市南區(qū)中部片區(qū)的小學，它招生范圍擴大或縮小可能性非常小。”孫進告訴記者，以江蘇路小學為例，其周邊都是老房子，沒有新房和高層，這便使得區(qū)域的適齡兒童數(shù)量趨于平衡，而且這一片的適齡兒童足夠支撐學校生源。

實際上，也正是在這種情況下，才導致了江蘇路小學“入場券”的緊張。以往，孩子在青島上學，一是買房，二是擇校。但從2009年開始，山東省教委取消了全省商業(yè)性擇校，這使得大部分家長只有買房一種途徑來供子女上學。

買房人郭女士說：“至少買學區(qū)房是沒有政策風險的，顯然沒有比就近入學更公平的教育政策了。”她在孩子2歲時便買了江蘇路小學附近購買一套學區(qū)房。可孩子才2歲，就買學區(qū)房是不是有點早？“不算早，江蘇路小學有規(guī)定，落戶滿兩年以上并實際居住才能就近入學，因此在孩子4歲之前就得辦好一切手續(xù)，早買早踏實。”

在青島愛家房產(chǎn)信息有限公司，與郭女士抱有同樣想法的家長還真不少。“今年有個客戶孩子6個月大就開始買學區(qū)房了，他是青島市一個小學的教導處主任，同樣從事教育行業(yè)的他切身感受到好的教學環(huán)境對孩子今后發(fā)展所帶來的影響。”孫進說，眼下家長在購買學區(qū)房上都是趕早不趕晚。

而在談到江蘇路片區(qū)房源熱度高漲的原因時，他表示，“在選擇購買學區(qū)房的時候，除了重點小學的教育質量外，大多數(shù)的家長也十分看重其小升初的擇校因素，二者共同決定著學區(qū)房的‘質量’高低。”孫進表示，家長在為孩子購買學區(qū)房時，都希望能一步到位，購買雙學區(qū)房，省去小升初擇校的煩惱。而這也正是江蘇路小學劃片內(nèi)學區(qū)房備受家長青睞的原因。

長久以來，青島市義務教育學校實行免試、就近入學。小學實行劃片就近入學，初中入學在招生區(qū)片內(nèi)通過電腦派位或以小學為單位整體調(diào)撥等方式進行。這就意味著，在哪個區(qū)讀小學，同時意味著在哪個區(qū)讀初中，大部分孩子在小學一開始的時候便決定了其完成九年教育的片區(qū)。在青島，市南區(qū)的傳統(tǒng)教學優(yōu)勢仍十分明顯，尤其是市南區(qū)的中部片區(qū)，更是集合了全市最優(yōu)秀的中小學。中片有萊蕪、德縣、文登、太平、市實驗、大學、櫸園共計7所學校，這7所小學的學生將采取電腦派位的方法進入片內(nèi)的26中、39中、7中。

“中片區(qū)小學畢業(yè)生需按自己意愿的先后順序，將本片內(nèi)所有中學依次填報為初中入學志愿，報名人數(shù)超過招生人數(shù)后，為了保證公平，將采取電腦派位的方式錄取。但可以肯定的是，即使孩子未能如愿異常的去到第一志愿的學校，其第二志愿與第三志愿的學校也足夠其它區(qū)片孩子羨慕的了。”孫進如是說。

到底該不該買

“孩子三歲半了，半年之內(nèi)如果不買江蘇路小學劃片內(nèi)的學區(qū)房，孩子上江蘇路小學估計就徹底沒戲了，這段時間一直在糾結，到底買不買學區(qū)房？”張女士和老公都是普通職員，因此并沒有太多的積蓄。如果決定買，就要賣掉現(xiàn)在的老房子，自己還要再向父母借一些錢，以后家庭生活的壓力可想而知；可如果不買，又擔心孩子以后的學習，覺得對不起孩子，唉，真是糾結呀。

實際上，在中國，與房子緊密聯(lián)系的是學校，對于只有一個孩子的家庭來說，這才是真正的“剛需”。可學區(qū)房大大高于普通住宅的價格，卻讓她一躍成為剛需房中的貴族，讓很多的普通家庭倍感糾結。學區(qū)房，究竟該不該買？

“不能讓孩子輸在起跑線上”、“好的環(huán)境將影響孩子一生”，在很多支持者看來，重點小學是通往成功的第一臺階，而買學區(qū)房就是自力更生進重點的唯一途徑。因此應該買！

“如果是金子，到哪都能發(fā)光”、“關鍵還是要靠孩子自己的努力”、“寧愿花高價請家教，也不花冤枉錢買學區(qū)房”，在反對者看來，好學校不代表好成績，也不代表孩子將來一定就出色。

那么，您覺得花那么錢買套學區(qū)房值嗎？為了孩子上學，您會去買學區(qū)房嗎？公說公有理，婆說婆有理，想必每個人心中都有屬于自己的答案。過度糾結于此，顯然是沒有必要的，一切都要按照自己的實際情況出發(fā)。但對于那些準備買學區(qū)房的家長來說，究竟何時買比較合適呢？又有那些需要注意的地方呢？

“與其在高峰期扎堆購買，不如在相對的淡季出手，選擇余地大，談判空間也會大些。”青島鏈家地產(chǎn)市場研究部殷天逸表示，每年的開學前期會迎來學區(qū)房成交的高峰期，但因為需求量大，掛牌量有限，就會導致學區(qū)房供不應求，不愁賣的業(yè)主自然會提高報價。而每年的9月份學校開學后到年底之間，學區(qū)房的熱度會有所“降溫”，這個時候如果有看中的學區(qū)房，出手購買則可以避開高峰，選到價格更適合的房子。

而在選擇學區(qū)房時，殷天逸建議，最好購買那些小學、中學能同時兼顧的“學區(qū)房”，這等于可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入好的學校就讀，無疑會更為合算，而將來房子保值、增值的空間也更大。“而更值得注意的是，‘近’名校不等于‘進’名校，一墻之隔可能就差之千里。購買學區(qū)房前，家長們一定要關注教育部門每年公布的招生意見與學校劃片，對當年可能會產(chǎn)生的變化做到心中有數(shù)，避免買了房，孩子卻不能到意向學校上學的情況發(fā)生。”殷天逸如是說。

如今，隨著學區(qū)房價格的水漲船高，不少家長感嘆，從前讀書是為了“書中自有黃金屋”，可如今讀書，卻要先買“黃金屋”了。