房價波動與房產供給、開發投資實證研究

摘要：本文以2005-2012年沈陽市住宅市場數據為研究對象，分析了房地產市場的現狀，通過三種方法實證檢驗了住宅價格波動與住宅供給及開發投資的關系，剖析了房地產市場可能存在的問題，并得到幾點啟示。

關鍵詞：房價 供給 開發投資 實證研究 啟示

一、近年來沈陽市房地產市場現狀

（一）房價情況

2012年沈陽市房地產樣本均價6340元，與2011年持平，較2010年上漲10%。2012年末，沈陽市房地產樣本均價出現翹尾，達到7512元/平方米，較11月增長19%，但從沈陽新建商品住宅價格指數看，并未捕捉到住宅價格上漲的情況。從商品房和住宅銷售面積和銷售額的關系看，銷售額增長幅度略高于銷售面積，說明沈陽房價存在平穩上升的趨勢。

（二）建設完工情況及其供給結構分析

1、新開工面積與施工面積情況。2012年，沈陽市房地產和住宅新開工面積保持高速增長，施工面積增速較2011年下降顯著。2012年，沈陽市房屋新開工面積累計3803萬平方米，同比增長30.6%，增幅遠超去年同期，其中，住宅新開工面積累計2875.5萬平方米，同比增長26.43%；房屋施工面積累計10982.5萬平方米，同比上升5.91%，增幅較2011年同期下降12.5個百分點，其中住宅施工面積為8022.6萬平方米，同比上升3.65%，增幅較2011年同期下降14.6個百分點。房屋新開工面積和施工面積均反映未來市場的潛在供應量，新開工面積增速攀升主要受房地產市場回暖影響，也反映市場對未來供求的預期，施工面積增速放緩主要是由于受2011年新開工面積下降和經濟下行條件下部分工程停建的影響。總體上看，沈陽房地產市場處于回暖復蘇的階段，未來市場房屋供給將處于相對寬松的狀態。

2、竣工面積情況。2012年，沈陽市房屋竣工面積保持適度規模，住宅竣工面積增速略有回落。2012年，沈陽市房屋竣工面積達到1204.6萬平方米，同比上升18.96%，增幅較2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面積達到998.8萬平方米，同比上升22.49%，增速略有放緩，但仍然保持較快速的增長。房屋竣工面積代表已建成投入市場的有效供應量，目前有效供給高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆發式增長的情況下，市場住宅供給仍然較為充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面積增加迅猛，待售住房仍然需要一定時間消化。

（三）開發投資情況

2012年，沈陽市房地產開發投資相對平穩，但低于歷史高位，有回落趨勢。2012年，沈陽市房地產開發投資累計完成1839.6億元，同比增長16.3%，增幅與去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分別下降16.55和4.9個百分點，主要是受經濟下行和房地產政策的影響。房地產開發投資1839.6億元中，住宅開發投資累計完成1254.9億元，同比上升5.99%，增幅較去年同期下降21個百分點，下降較為明顯，主要原因是由于前期住宅地產開發量較大，部分竣工住宅尚未出售，銷售壓力較大；此外，房地產開發具有周期性，開發周期一般為2-3年，前期大量投入可能成為本期投入下降影響因素之一。從房地產和住宅投資整體規模和同比增速判斷，沈陽市房地產市場還保持著較為平穩、健康的發展態勢，并沒有出現投資顯著下降的情況，房地產市場規模適度。

二、實證研究結果及分析

本文以沈陽市2005-2012年住宅市場相關數據為研究樣本，采取供給價格彈性法、格蘭杰因果檢驗法、相關系數檢驗法進行實證研究。

（一）供給價格彈性法。選取住宅銷售價格指數同比作為住宅價格變化量，以住宅開發投資同比增速、住宅施工面積同比增速（住宅未來供給1）和住宅新開工面積同比增速（住宅未來供給2）及住宅竣工累計同比增速作為住宅供給變化量，計算住宅供給價格彈性如圖1。從結果上看，供給與價格之間存在著較強的正相關關系。從2012年3月份開始，價格與住宅開發投資、住宅施工面積、住宅竣工面積出現了負相關關系，這主要是受房地產調控政策影響，房價漲幅有所下降，房地產無法短時間減少當期投資和施工面積，而新開工面積出現顯著下滑。

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圖 1 2005-2012年住宅供給價格彈性

（二）格蘭杰因果檢驗法。對經過調整后的平穩數據進行格蘭杰因果檢驗，結果如表1。結果表明，住宅價格變化（dresiprice）是新開工面積（dnewstart）、施工面積（dconstr）、住宅開發投資額（Residinvest）的格蘭杰因果關系，但并不是竣工面積（dfinished）的格蘭杰因果關系。這可能是由于開發商對新開工和施工具有較強的調控能力，但是對于竣工面積，由于很多開發商與購買者簽訂了交房合同，即便在形勢不好的時候，也不能輕易延緩交工。

表1 住宅價格與住宅供給的格蘭杰因果檢驗

（三）相關系數檢驗法。運用SPSS軟件計算相關系數，結果如表2，表明住宅價格變化直接影響新開工面積、施工面積及住宅開發投資額，并與其保持較高的正相關性，但是對于竣工面積的影響卻是負向的。這也反映出市場現象：在房價上漲、房市良好時，房地產商往往并不著急賣房，逐步向市場釋放房源，以期獲得更高價格；相反，在房市萎靡、房價下行時，又通過大量釋放低價房源回籠資金，緩解資金壓力。

表2 住宅價格與住宅供給的相關系數矩陣

三種研究方法結果表明：房價與住宅新開工面積、施工面積、開發投資之間存在一定的相關關系。目前，沈陽市住宅市場價格穩中有升，可以看作全國范圍內房地產行業穩定健康發展的典型，但這種受房產價格影響的住宅開發市場進一步發展可能引發如下問題：

（一）開發投資增幅加快，占GDP比重進一步提高。采用支出法核算GDP，年內生產的最終產品的市場價值，主要包括居民消費、企業投資、政府購買和出口，其中住宅建筑投資就屬于企業投資范疇。據國家統計數據顯示，2012年沈陽市住宅開發投資環比增幅為5.6%；2011沈陽市住宅開發投資環比增幅為25.9%。與此同時，房地產投資占GDP比重也呈上升趨勢，2010年以來沈陽市住宅開發投資占GDP比重分別為20%、21.3%、20.2%。

（二）住房空置率大幅提高。目前，市場各方對住房空置率的定義大不相同，統計方法也千差萬別，對沈陽市住房空置率的統計數據也很難取得，但空置問題卻在一定程度上存在。有關資料顯示，上海、北京、深圳等一級城市房屋空置問題嚴重，達到了40%，許多小區的入住率甚至不到50%。還有資料顯示，一線城市住宅平均黑燈率超過3成，海南受投資影響，黑燈率達到70%。而國際標準規定，房屋空置率在4%-5%之間為合理區間，在10%-20%之間為危險區，超過20%則為嚴重積壓狀態。

（三）商業銀行對房地產業信貸投放逐年增加。中國房地產開發企業的資金來源主要是靠銀行貸款與自籌資金，房地產業的自有資金比例較低，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售整個過程。相關統計數據顯示： 2009年以來沈陽市房地產貸款余額占各項貸款余額的比例分別為18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地產景氣度下降，房地產業的經營風險將轉變為銀行的金融風險。

三、啟示

從合理引導房價，以促進房地產住宅供給、開發投資市場健康、理性發展的角度出發，得到以下啟示：

（一）加大貨幣信貸導向力度，通過調整信貸投放引導住房供給結構優化。房地產的發展離不開金融支持，國家在房地產信貸政策導向上，可參考居民住房貸款的差別化信貸政策，對90平方米以下中小戶型占比較高的房地產項目予以優惠信貸條件，而對別墅等房地產開發建設適當提高信貸融資成本，從而引導房地產開發企業加大中小戶型房屋的建設，進而優化住房供給結構。

（二）地方政府適當改變角色定位。現行的考核指標和方法使地方政府更加注重GDP，對于地方政府來說，將土地以高價賣給開發商，政府便可獲得較高的GDP，隨之而來的就有較好的政績。土地價格越高，房屋成本也會隨之增長，房價自然會水漲船高。所以，應當適當改變政績考核方法，將考核指標體系逐步轉變為提供公共服務能力與效果方面。

（三）擴大住房公積金繳存范圍，靈活調整公積金繳存比例。目前，我國的住房公積金覆蓋率低，其受益者主要集中在高收入人群，沒有覆蓋到所有城鎮職工特別是低收入人群，住房公積金繳存比例也實行固定制。而新加坡的住房公積金制度在此方面值得我們借鑒：它惠及了低收入群體，切實提高了住房公積金的功效。在繳存率方面，經濟飛速發展時，政府為了抑制房價，防止通脹，調高公積金繳存率；而在經濟衰退時，政府為穩定市場，刺激消費，調低繳存比例。我們應吸取新加坡的成功經驗，擴大住房公積金繳存范圍，靈活調整公積金繳存率，這樣既可以解決中低收入階層的住房問題，便于政府利用這些資金建設保障性住房，又可以打壓房價上漲的趨勢。

（四）提高保障性住房質量，改善保障性住房配套設施。黨的十八大，首次將“保障性住房”寫入黨代會報告，2013年兩會新的政府工作報告將2013年保障性安居工程住房的新開工量定在了630萬套，基本建成470萬套，這些均說明政府對建設保障性住房的決心。然而，近幾年，部分保障性住房被查出工程質量不高、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴、項目管理人員不到位等問題，降低了保障性住房在公眾心目中的地位，這就需要政府有關監管部門加大監管力度。同時，也要努力克服保障性住房位置偏遠、配套設施不完善的詬病，針對此問題，可以采取與商品房“捆綁”的構建模式，即在商品房小區中配套建設一定數量的保障性住房，與純保障性住房相比，可以享有與商品房同等的城市配套條件，大大增強了保障性住房的吸引力。隨著保障性住房質量的不斷提升，成交比例也會逐漸上漲，這類住宅的入市，會使樓市價格逐漸降低。