房地產價格與銀行貸款的關系研究

摘 要 近幾年，對于我國房地產行業快速發展的現狀來說，我國房價持續上漲的主要推動力是銀行貸款提供的資金，當房地產價格超過居民的承受能力時將可能會出現房地產價格泡沫的現象，這成為國民比較關注的問題。但是目前我國房地產的融資渠道較窄，大都是依靠銀行的支持，銀行通過提供房地產開發貸款、個人住房公積金貸款，按揭貸款的額度來影響著房地產的供給與需求，房地產價格的波動也同樣影響著銀行貸款的供給與需求。本文主要從房地產的資金的來源入手，通過建立商品房平均銷售價格和個人住房貸款余額的簡單線性回歸模型，利用相關統計數據分析研究房地產的價格與銀行貸款的相關關系，這對于防范銀行信用危機和房地產泡沫的發生，以及指引銀行業貸款業務方面和地產行業資金融入渠道方面健康穩定發展都有著重要的意義。

關鍵詞 房地產價格 銀行貸款 個人房貸

一、 我國房地產價格的現狀

（一）我國房地產行業的發展

1980年后我國房地產行業的發展開始起步，但1990年初發生以海南為中心的“地產泡沫”分裂后，房地產業的發展就進入了調整期。“2008年，中國當年土地新開工面積有102553.4萬平方米，2011年則達到191236.9萬平方米，增幅為86.47%；2008年，全國房地產完成投資為3.12萬億元，而2011年，則達到了6.18萬億元，增幅超過98%；2008年，全國房地產主營業收入為26696.8億元，2011年則達到了44491.3億元，增幅達到66.65%”。在過去的幾年中，房地產行業涉及的范圍較廣，關聯性高，帶動了家電、裝修、建筑、金融等行業的發展，房地產業的發展帶動了多個行業經濟的發展，其對經濟的促進作用是不可忽視的。

近幾年我國經濟發展迅速，但是我國對房地產行業的監管不是很健全，導致了房地產泡沫現象的存在，也在北京，2002年的住宅銷售均價大約為0.45萬元/平方米，而到了2011年商品房的平均售價則達到了1.69萬元/平方米，增幅達275%。在上海，2002年住宅銷售均價大約為0.40萬元/平方米，2011年則達到1.46萬元/平方米，增幅達265%。上漲后的房價已經超過了居民的承受能力，影響到居民的生活水平。銀行將過剩的流動資金投入到房地產行業，使得房地產資金的供給擴大，沖擊著并不完善的房地產市場，使得本身發展不健全、不合理的房地產市場更加糟糕。如圖1所示，我國近10年的房地產價格的變動趨勢，除了2008年，房價一直處于持續上漲的的趨勢。

（二）房地產價格的影響因素：

2002年以來，關于房地產價格是否過高和房地產投資是否過熱引起了社會的普遍關注和爭論。房地產價格的表現可以在任何時間上都追溯到需求和供給的市場力量上。從宏觀角度來講，

影響房地產需求的因素有：

（1）經濟因素。當前和未來的工資收入水平、銀行貸款利率水平、勞動力就業市場狀況、消費者對房地產業的信心等因素都會影響房地產的潛在需求。

（2）人口因素。人口的數量，省市間的人口流動不但會對特定的地理區域有影響，對房地產價格也會產生一定的影響，還有各年齡階層、家庭組成情況的不同比例。

（3）投資因素。潛在的投資者會考慮資金的投入與相應風險帶來的投資回報。房地產股價的不穩定也會影響投資者的投資。

（4）政府因素。主要包括政府針對房地產實施的一系列政策變化（如利率、稅收、人民幣的匯率等）

影響房地產供應的因素有：

（1）經濟因素。經濟的增長，銀行貸款利率的浮動，考慮到房地產的投資成本，將會影響對房地產的投資量，使得房地產行業的資金來源受阻，會在一定程度上影響房地產的開發。

（2）政府因素。中央、地方根據當時的房地產價格的現狀采取一定的積極政策，使房地產業朝著積極穩定的方向發展。

（3）投資品種。如果投資者發現投資房地產會給他帶來巨額的利潤，則將會將資金大量的投入到地產行業；若發現投資其他行業將會帶來更大的經濟利益，那么房地產的投資將會減少，房地產的開發得到的貸款也會較少。

二、 銀行貸款對房地產價格的影響

在房地產業的整個發展過程中，其每個環節都需要資金的供應，過去二十多年來，我國房地產資金的支持力量較弱，主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。銀行信貸從供給和需求方面影響著房地產的價格，銀行信貸的投資方向的失當、信貸投量的控制乏力以及銀行篩選信貸對象的失誤都是導致房價上漲的原因。

銀行的房地產貸款包括房地產開發商貸款和個人購房貸款，房地產開發商貸款對于房地產的供給有一定的影響，個人購房貸款對于房地產的需求有促進作用，以下主要分別從房地產開發商貸款和個人購房貸款兩方面來分析銀行貸款對房地產價格的影響。

（一）房地產開發商貸款方面

房地產行業的各個環節中最重要的一項就是開發方面，但是對于開發環節來說需要高額貸款的支持，開發所需貸款是整個房地產貸款中占的比重最大，這會影響到該行業最終的供給問題，對房地產的價格也將會產生負影響。 “從融資來源上看，房地產開發的資金來源主要是：國內貸款、利用外資（包括外商直接投資）、自籌資金、其他資金等渠道。（表1、圖2）

從圖表中可以看出，從資金總量上看，從2004年到2011年，我國對于房地產的投資仍然逐年在增加，通過分析我國房地產開發資金來源，可以發現，資金的來源主要分為三大模塊：第一大塊為其他資金，主要是由定金和預付款構成；第二大塊是房地產開發企業自籌資金；第三大塊是國內銀行貸款。從2004年到2011年，這幾個融資渠道所占的比例也有一定的增減。銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。（圖3）

分析圖表得知，其他資金在2004年共計8562. 59億元，占房地產資金來源的50%，2011年共計36842.22億元，占房地產資金來源的42%，下降了8%。其他資金主要由定金和預付款構成，高額的房價使的居民無法承受，只能先通過向銀行貸款緩解暫時的經濟壓力，居民提交的預付款部分均由銀行承擔風險。從圖中明顯可以看到，其他資金所占的比重有所下降，但是，所占的42%的比重還是很大的，2011年發布了《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，個人住房公積金貸款利率上調至4.5%。自籌資金所占的比例由2004年的30%上升到2011年的41%，目前我國居民大都采取按揭貸款的方式來支付高昂的房價，房地產開發商將收取的這部分資金計入商品房銷售收入，這也是自籌資金的主要構成部分，近幾年居民為了緩解暫時的經濟壓力大都會選擇按揭貸款的方式，這使得自籌資金的部分越來越多；國內貸款的比重由2004年的18%下降到2011年的15%，主要是在面對房價持續上漲的情況下，國家政府采取積極的政策，最為重要的是從縮小信貸規模入手。從對圖3的分析中可以發現，房地產在開發中對銀行貸款的依賴在逐步上升，房地產開發市場通過直接和間接渠道引進了大量的銀行貸款。

（二）個人購房者的貸款方面

個人房產消費信貸是個人購房者的資金的主要來源。國家為了緩解居民的購房壓力，20世紀90年代后期放寬了有關政策后，個人房產消費信貸得到迅速的發展，伴隨著我國按揭貸款政策的實施，不僅使得其成為最主要的消費信貸形式，也使居民個人消費成為房地產需求主力。

從表2和圖4中四大行的統計數據以及變動趨勢可以發現，近幾年，我國個人購房貸款逐年增加，但是在房地產信貸規模緊縮的宏觀調控下，增長的速度有所緩解，尤其是2010到2011年間，變動幅度相對以前較為平緩。居民越來越依賴于個人住房公積金貸款和銀行按揭貸款來完成購房的任務。調查顯示，在購房者中選擇按揭貸款的占總人群的比例占據了90%以上。

房地產有效需求的提高與個人購房貸款的增加有一定的關系。人購房貸款的增加，幫助了現擁有少量資金的人們滿足了住房需求，也為房地產的開發融入了一筆資金，減緩了房地產的供給難的壓力。但是個人購房貸款規模的過快擴張也刺激了購房者對房地產投資、增加了投機需求的存在。在短期內，如果房地產的供給彈性較小，不足以影響房地產價格，那么就主要由需求來決定房地產的價格，則增加個人購房貸款將會增加房地產的有效需求，使得房地產價格在短期內顯著提高。

三、房地產價格對銀行貸款的影響

相對于分析銀行貸款對房地產價格的影響方式，我們也可以采取同樣的方式，通過分析房地產價格的波動對銀行貸款需求和銀行信貸供給的影響，從而來間接地影響到銀行貸款總量的變化。

首先分析房地產價格的波動對銀行貸款需求的影響。當房地產的價格上漲時，一方面有房者的居民所擁有的財富總量也就增多，由于居民財富變動將會導致居民消費支出增加，這時需要增加銀行的信貸來滿足支出的需求；另一方面，無房者為了購買住房，則會減少消費支出，減少了銀行貸款。所以對于房地產價格對銀行貸款貸款需求的影響沒有絕對的結論。

房地產價格波動對于銀行貸款供給的影響，當房地產價格上漲時，銀行也會抓住房地產業帶來的較大預期回報率加大對房地產的投資，此時，房地產業對銀行的借款將會更容易些。相對于房地產開發建設成本，房地產價格發生上漲時，這種預期未來有較高盈利能力的產業，無論是房地產業還是銀行業都會加大對其的開發和投資，銀行信貸是房地產開發投資最重要的資金來源，因此房地產開發企業會顯著增加信貸需求。但是對于非房地產開發建設企業而言，在融資時將會面臨許多阻礙，但其又對于銀行的貸款具有很強的需求剛性，尤其是對于中小企業來說，此時企業需要向銀行提交一定的抵押物作為擔保，由于房地產本身的價值就高，所以其可作為一種重要的抵押物。

總的來說，無論銀行為房地產開發提供貸款，還是為個人購房提供貸款，房地產是企業和個人獲得貸款的最為重要的抵押物，房地產價格上漲時，銀行愿意為需求者提供貸款，但是當房地產價格下降時，銀行會減少對與房地產相關貸款的供給，此時會引起不良貸款的增加，從而引起全面的貸款緊縮。

四、結論與建議

近幾年我國房地產發展較快，這與我國銀行貸款的加大有著密切的聯系。房地產市場供給者需要獲得銀行資金的的支持，這主要體現在房地產開發的資金主要依靠是銀行的貸款資金，用以滿足房地產的開發墊支成本的需要。有了銀行貸款的支持，促使我國房地產業發展迅速。房地產的需求者也需要銀行貸款的支持，銀行可以為購房者提供住房抵押貸款，緩解了購房者的經濟壓力，刺激了住房的有效需求，從而也促使了銀行業的發展。

從房地產開發資金的來源來看，我國企業的融資渠道還是較為單一，銀行貸款仍是主要的依賴。但是銀行貸款的過度投入，造成了我國房價的持續上漲，但是增長中避免不了泡沫風險的存在，我國目前居高不下的房價，將會超過購房者的承受能力，從而形成消費的斷層，導致房地產泡沫的破滅，對銀行系統的穩定性產生不良影響。所以需要加強我國對于銀行貸款的發放、管理工作。

最后，由于我國房地產價格與銀行貸款存在著雙向影響機制。所以，房地產的發展需要銀行信貸的支持，銀行信貸需要房地產貸款這樣的優良資產支持。

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（作者單位： 安徽財經大學金融學院）