物業管理實行全面預算管理模式的探討

摘 要 自1981年深圳市成立了第一家物業管理公司，其業務管理的專業化、市場化、科學化為我國房屋管理市場注入了新的活力。雖然物業管理行業的出現在改善居住環境、促進經濟發展方面發揮了很大的作用，但是其在市場化過程中仍然存在諸多問題，企業如何能夠克服弊端，擴大產業規模并取得進一步的發展，是企業面臨的重大問題。本文從全面預算管理的特征以及作用出發，指出我國物業中全面預算管理的不足，并提出一些建議。

關鍵詞 物業管理 全面預算管理 模式 對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

一、引言

伴隨著與日俱增的市場需求，企業的管理模式的更新速度加快，傳統的管理方式、思想在市場經濟的沖擊下逐漸失去當時的效應，導致企業的經營跟不上時代的步伐，效率下降、效益減少，企業發展的后勁不足。尤其對于物業管理企業這種新興的行業來說，其經營因素包括組織架構、制度建設以及外部市場環境都相對來說不夠完善，經營基礎不牢等都對物業管理企業擴大經營規模、創新發展模式造成不良影響。全面預算管理是現代企業制度下重要的管理方法，隨著經濟的發展，為了滿足企業管理的動態需求，有關預算的管理方式趨向于完善，因此全面預算管理作為比較成功的管理方式，理應得到企業的關注。企業可以將其作為管理工具，通過將企業的戰略及經營目標予以量化，對企業經營活動進行績效評價，使得企業能夠做出科學、合理的經營決策，切實提高企業經營管理效果。

二、全面預算管理的特征及作用

全面預算管理來源于20世紀20年代美國的通用電氣、汽車公司以及杜邦等企業的應用，在企業管理中發揮著核心的作用。預算是一種系統的方法及手段，可以用來調節企業的資源分配以及監控企業戰略的實施進程，進而實現企業的目標。全面預算管理是企業全員、全方位、全過程地預算管理方式，主要利用預算對企業內部的資源在各單位、部門進行控制、分配，使得企業的經營更加有效率。全面預算管理具有主動性、市場適應性、效益性以及綜合性的特征，它不僅是企業戰略目標的具體化，還可以作為企業進行業績考核的標準。

全面預算管理能夠保證企業的資源得以合理配置，并且降低經營中的財務風險；全面預算管理與企業的戰略目標是趨于一致的，戰略為企業的經營指明方向，而預算可以通過反饋的信息對企業戰略予以一定程度的調整，從而使企業的戰略符合自身需求及能夠進入發展的正軌；再者，全面預算管理能夠對各部門的經營業務加以協調，使其與企業的戰略目標保持一致；最后，其反饋的信息能夠為企業績效考核工作提供第一手資料，幫助企業建立恰當、有效的考核機制。

三、我國物業管理企業實施全面預算管理的問題

（一）物業管理企業缺乏對全面預算管理的認知。

我國近些年企業的發展歷程受傳統的計劃經濟影響比較嚴重，再加上我國企業的發展極度不均衡，使得我國企業難以形成科學、合理、有效的管理理念，企業在進行管理時通常是采用“家長制”或“拿來主義”，因此，為了改變我國企業的經營態勢，增強全面預算管理的認知極為重要。由于物業管理企業在發展過程中問題重重，這迫使企業不斷拓展創新，引進先進管理思想，我國企業以及認識到全面預算管理在經營中的重要作用，并且開始應用。但是企業在實踐中，缺乏對全面預算管理的深刻認知，導致其在應用時流于形式，企業的管理處于一種傳統與先進管理思想的混亂狀態。企業對全面預算管理僅僅停留在預算方面，卻忽視了其“全面”的重要內涵，導致我國物業管理企業雖然引入了先進的管理思想，卻在使用時重局部、輕全面，重編制、缺執行，重事前、輕事后。

（二）物業管理企業預算的編制、執行欠缺合理性。

對許多物業管理企業而言，傳統的經營思想使其容易遭受路徑依賴理論的困擾，導致企業在預算編制中認識有誤。從傳統經營模式來看，企業一般認為預算的編制起始于年初，而且預算編制工作完成以后直接可以對企業整個年度的經營予以指導，期間忽視了預算編制的合理時間以及其科學、合理性的審核；再者，企業內預算的編制通常是由企業內負責財務會計工作的部門掌管，企業內部的其他部門僅僅起到一定的輔助作用，并接受已經編制好的預算，企業各部門之間缺乏緊密的協調、交流，預算的編制方法及范圍過于片面、單向性，大部分情況下是高層管理對各部門硬性分派經營指標；最后，預算的執行過程中缺乏有效的監管以及激勵，企業把考核之后的結果作為獎懲的標準，而忽視了預算執行過程中的主觀因素與客觀因素的影響。在全面預算管理取得良好效果的今天，對預算的精細化、合理性要求越來越高，然而物業管理企業并沒有做出有效的應對。

（三）物業管理企業全面預算管理缺乏與企業戰略的良好契合。

全面預算管理如果沒有企業戰略的正確引導與支持，往往在經營過程中趨向于短期效益的獲取，更加注重進行短期活動，忽視物業管理企業的長期目標，導致物業管理企業制定的短期預算指標與企業長期的發展戰略缺乏相應的匹配，預算指標與戰略銜接性較差，使得預算管理在企業的發展中難以發揮有效的作用。物業管理企業全面預算管理缺乏與企業戰略的良好契合，導致預算管理無法適應企業的外部環境。預算管理忽視了與市場的相互作用，缺乏相應的市場調研以及預測，使得市場難以接受企業編制的預算指標體系；最后，由于預算指標的編制是由高層管理者向下級各部門攤派的硬性任務，因此缺乏彈性，導致企業預算管理的應變能力大大降低，為企業的經營帶來了潛在的風險。

四、加強物業管理企業全面預算管理的對策分析

（一）全面提高物業管理企業的預算管理意識。

鑒于全面預算管理對企業生存、發展的重要作用，在企業內部營造全面預算管理氛圍，全面提高廣大工作人員的預算管理意識，是加強企業物業管理的必要途徑。預算管理的全員、全方位、全過程要求物業管理企業的各部門以及所有工作人員都要參與其中，因此，樹立全面預算管理觀念，不僅要涉及到各部門、各人員，還需要物業管理企業的高層管理者以身作則參與其中，并發揮一定的主導作用。全面預算管理觀念深入人心，企業要基于全方位的理念，從企業業務活動的方方面面進行企業財務管控。企業同時也應當加強對全體工作人員的培訓與教育，充分掌握全面預算管理的內涵，并且使其認識到通過全面預算管理可以對企業的各種成本加以控制，從而保證企業利潤的實現，進而惠及到企業的各級各種人員。最后，企業要對全面預算管理與財務管理加以區分，要認識到全面預算不僅包含資本、業務預算等，還包括財務預算。

（二）合理編制物業管理企業的預算。

對物業企業來說，科學、合理、有效的預算編制，能夠保證企業全面預算管理的可操作性以及先進性，同時也能夠使各部門的目標與企業的總體發展目標進行有效地銜接。物業管理企業應當根據企業發展的實際狀況選擇合適的預算編制方法，例如，要與企業的擁有的管理能力以及資產規模、業務數量等相協調，預算編制也需要根據企業發展的歷史數據進行預測、近似值估計等，并進行一定的調整，要根據企業的實際需求選擇編制方法。再次，物業管理企業要準確選擇預算編制的時間，提前進行預算編制，并進行相關的審核、求證，進而提高編制預算的質量；物業管理企業預算的編制應當通過部門之間的緊密協同，共同提出預算編制的相關建議，并且由管理高層進行一定程度的主動，自上而下，以求達到預算編制的全面、雙向效果；最后，物業管理企業要通過加強日常工作的管控以及執行過程的監督，切實提高企業預算執行的效率以及質量。

（三）提高企業全面預算管理與戰略的契合度。

物業管理企業通常缺乏支撐其長遠發展的戰略，僅僅根據企業目前的經營需要，以獲得短期的利潤為目的。因此，提高企業全面預算管理與戰略的契合度極為重要。物業管理企業須在預算編制時遵循企業的發展戰略，將客戶、企業學習、財務以及內部運作流程作為其全面預算管理的重要因素，通過各種要素重要性的權衡利弊，加上企業可利用的資源，確定企業的長期戰略預算目標。企業在進行全面預算管理時要杜絕閉門造車的封閉式思想，通過相關的市場調研人力、物力、財力的投入，與市場進行互動，切實保障物業管理企業的預算指標與市場標準相匹配；最后，企業的戰略要求全面預算管理必須具有相應的彈性，增強企業的適應市場變化的能力，降低經營風險。

五、結束語

總而言之，對物業管理來說，要想在競爭市場上取得進一步發展，就必須做好全面預算管理，提高物業管理企業的管理能力。

（作者單位：成都市銀杏物業管理有限責任公司）

參考文獻：

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