談住宅項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)及其報(bào)批工作

摘要：當(dāng)前，住宅建筑的建設(shè)量巨大，是經(jīng)常接觸的項(xiàng)目類(lèi)型，本文主要針對(duì)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)，探討如何做好修詳規(guī)設(shè)計(jì)及其報(bào)批工作，理清矛盾主次，抓好重點(diǎn)，減少不必要的工作，為以后設(shè)計(jì)深化工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃；設(shè)計(jì)成果；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；面積計(jì)算；設(shè)計(jì)深度

建筑設(shè)計(jì)是科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，具有特定的法律法規(guī)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的三個(gè)階段：修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建筑單體方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。各階段都有相應(yīng)的審批程序，報(bào)審工作始終貫穿其中，環(huán)環(huán)相扣。另一方面，各階段的設(shè)計(jì)成果都是下階段設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，各項(xiàng)設(shè)計(jì)審批都是下階段的設(shè)計(jì)依據(jù)。修建性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)修詳規(guī)）設(shè)計(jì)及其報(bào)批作為設(shè)計(jì)首個(gè)階段，起到統(tǒng)領(lǐng)全局的作用。當(dāng)前，住宅建筑的建設(shè)量巨大，是最常接觸的項(xiàng)目，本文主要針對(duì)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)，探討如何做好修詳規(guī)設(shè)計(jì)及其報(bào)批工作，理清矛盾主次，抓好重點(diǎn)，減少不必要的工作，為以后設(shè)計(jì)深化工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造良好基礎(chǔ)。

一、住宅項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

1、建筑功能相對(duì)單一：住宅功能的私密性要求決定了住宅建筑的單獨(dú)、集中設(shè)置。

2、平面尺寸控制相對(duì)精細(xì)：住宅空間與人的生活活動(dòng)密切相關(guān)，相對(duì)公建，住宅尺寸與人體尺度關(guān)系更為緊密。

3、對(duì)于多、高層等密度較大的住宅，平面布置的經(jīng)濟(jì)性與舒適性矛盾突出。平面越集中面積利用率越高，但采光通風(fēng)、景觀(guān)朝向等舒適性指標(biāo)越差，反之舒適性好利用率就低。

4、地域性明顯，對(duì)于商品房項(xiàng)目，市場(chǎng)環(huán)境也是影響設(shè)計(jì)的重要因素。

5、設(shè)計(jì)周期相對(duì)較短。商品住宅建設(shè)以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為主，資金密度大，決定其時(shí)效性要求高。建設(shè)周期短建設(shè)成本就越低，因此設(shè)計(jì)周期也要求短。

6、對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的控制因素較多。除總面積、建筑密度、綠地率等主要指標(biāo)外，套型面積比例、實(shí)用率、陽(yáng)臺(tái)面積比例、人均公共綠地面積、人均活動(dòng)場(chǎng)地面積、戶(hù)均停車(chē)位等等，都是住宅的重要指標(biāo)。

總結(jié)以上的特點(diǎn)，住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度系數(shù)一般不高，但復(fù)雜程度不低，要求縝密細(xì)致，在各階段報(bào)審環(huán)環(huán)緊扣相互制約的條件下，要求每階段工作必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)轿?。但通常又?qiáng)調(diào)時(shí)效性，因此，工作中須有的放矢，把控好矛盾的主次關(guān)系。

二、修建性詳細(xì)規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)成果

修規(guī)是用以指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。一般情況，修詳規(guī)的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明和技術(shù)圖紙兩部分。其中技術(shù)圖紙以總平面圖為主并包含項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。圖紙要反映項(xiàng)目用地及周邊實(shí)際情況、場(chǎng)地設(shè)計(jì)、建筑單體位置及功能、間距、高度等具體參數(shù)、市政管線(xiàn)等，通常還會(huì)要求附上項(xiàng)目的總體效果圖。具體設(shè)計(jì)深度可參考《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定，各地區(qū)也有具體要求。

單從圖紙要求上看，修規(guī)對(duì)建筑單體深度要求不高。但住宅項(xiàng)目須充分考慮建筑單體設(shè)計(jì)在修規(guī)上反映的準(zhǔn)確性，以免將來(lái)設(shè)計(jì)修改過(guò)大或影響單體設(shè)計(jì)的合理性。

三、對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的控制

經(jīng)審批通過(guò)的修詳規(guī)技術(shù)圖紙和指標(biāo)是下一步設(shè)計(jì)及審批的依據(jù)，原則上深化設(shè)計(jì)均應(yīng)與修詳規(guī)相符。但受具體因素影響，指標(biāo)的變動(dòng)是不可避免的，而根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，各項(xiàng)指標(biāo)控制的嚴(yán)格程度有所不一。筆者將其大致分為三類(lèi)：

第一類(lèi)是以后深化設(shè)計(jì)應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行不可超越的，有總?cè)莘e率、配套公建建筑面積、停車(chē)位數(shù)等。對(duì)于容積率面積指標(biāo)，如果修規(guī)設(shè)計(jì)的指標(biāo)略小于規(guī)劃條件中的限值，對(duì)審批通過(guò)并無(wú)影響，但原則上將來(lái)就應(yīng)按修規(guī)的較小值執(zhí)行。而配套公建建筑面積情況正好相反，如果修規(guī)設(shè)計(jì)的數(shù)值比規(guī)劃條件要求的最低值大，那將來(lái)就須按較大數(shù)值執(zhí)行。計(jì)容面積與公建面積是項(xiàng)目的重要指標(biāo)，對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接與可售面積相關(guān)聯(lián)。因此在修規(guī)階段，對(duì)于容積率面積和配套公建面積，一律按規(guī)劃條件的限值報(bào)送有利于將來(lái)的設(shè)計(jì)控制。車(chē)庫(kù)停車(chē)位數(shù)量指標(biāo)則需根據(jù)具體情況處理。規(guī)劃條件一般會(huì)規(guī)定機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)配比指標(biāo)，另外機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)通常設(shè)置在地下室，這樣車(chē)庫(kù)面積不計(jì)入容積率。根據(jù)具體條件，某些項(xiàng)目會(huì)設(shè)置多于要求的停車(chē)位，一方面提升配套條件，另一方面增加車(chē)位可租售量。這種情況應(yīng)合理評(píng)估車(chē)位設(shè)計(jì)數(shù)量，將來(lái)實(shí)際實(shí)施的數(shù)量應(yīng)等于或略大于修規(guī)的數(shù)值。但也有些情況是由于條件限制，估算僅能滿(mǎn)足規(guī)劃條件要求，此情況下就按規(guī)劃條件限值設(shè)計(jì)及報(bào)送即可。

第二類(lèi)是在深化設(shè)計(jì)中因合理原因需局部調(diào)整的，但須征求規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)才可實(shí)施。有場(chǎng)地出入口的位置、建筑總層數(shù)、配套公建及設(shè)施的位置、首層架空公共空間情況、總建筑面積等。此類(lèi)指標(biāo)的共同特征是與公共因素密切關(guān)聯(lián)。通常在較小范圍內(nèi)的修改調(diào)整是可以通過(guò)的，但如果改動(dòng)較大，就可能需要調(diào)整原有修詳規(guī)了。比如要將某個(gè)配套的肉菜市場(chǎng)從一處位置移到另一處，若這兩處位置相臨近，且對(duì)原規(guī)劃布局不產(chǎn)生較大影響，一般是允許的。但如果位置變動(dòng)較遠(yuǎn)，或者從原來(lái)的一層調(diào)整到另一層，就有可能被認(rèn)為是較大改動(dòng)了。另外還需注意總建筑面積指標(biāo)，總建筑面積是容積率與非容積率面積之和。公共架空空間、地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備房，部分地區(qū)的屋面建筑等通常為非容積率面積。規(guī)劃條件一般不具體限制總建筑面積，但若由于非容積率面積變動(dòng)導(dǎo)致總建筑面積變化較大，也屬于較大的改動(dòng)。對(duì)于這類(lèi)指標(biāo)和設(shè)計(jì)情況，規(guī)劃中應(yīng)充分考慮其準(zhǔn)確性及合理性，非必要情況下應(yīng)少作改動(dòng)。

第三類(lèi)就是以上兩類(lèi)以外的指標(biāo)，如建筑密度、綠地率、建筑間距、不同功能建筑面積所占比例、建筑間距、各項(xiàng)人均指標(biāo)等等。這類(lèi)指標(biāo)一般允許在規(guī)劃條件要求的范圍內(nèi)且符合相關(guān)規(guī)范規(guī)定要求的條件下略作變動(dòng)。另外調(diào)整這類(lèi)指標(biāo)對(duì)整體設(shè)計(jì)的影響較小。以建筑密度為例，當(dāng)?shù)厣峡偨ㄖ娣e和層數(shù)基本確定后，其基底面積也就基本穩(wěn)定，以后實(shí)施中產(chǎn)生的差值較小。而在實(shí)際住宅項(xiàng)目中，規(guī)劃設(shè)計(jì)一般偏向降低建筑密度，以提高住宅區(qū)的環(huán)境景觀(guān)質(zhì)量。因此通常不會(huì)做滿(mǎn)規(guī)劃條件所給的密度值，即使實(shí)施時(shí)建筑密度略有增加一般也不會(huì)超過(guò)規(guī)劃條件限值。再以綠地率為例，因?yàn)樽≌瑓^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)通常偏向減少密度，增加綠地，所以在密度低于規(guī)劃條件的前提下，綠地率也不會(huì)不達(dá)標(biāo)。住宅項(xiàng)目往往設(shè)計(jì)時(shí)限較為緊迫，在修規(guī)階段里，對(duì)這類(lèi)指標(biāo)控制的精確度可以適當(dāng)放寬。

四、應(yīng)了解項(xiàng)目地區(qū)的面積計(jì)算規(guī)定

建筑面積計(jì)算的依據(jù)除《建筑工程面積計(jì)算規(guī)范》外，各地區(qū)可能會(huì)相應(yīng)出臺(tái)一些細(xì)則，作為對(duì)國(guó)家規(guī)范的補(bǔ)充。例如建筑密度，是建筑基底面積除以用地面積的比值。但規(guī)范里并無(wú)明確定義建筑基底面積的計(jì)算方法，有的地方按首層建筑外圍面積計(jì)算，有地方按整棟建筑主體投影范圍面積計(jì)算。又例如計(jì)算容積率面積，而具體哪些面積屬于計(jì)容，那些又屬于非計(jì)容，一般是由地方規(guī)定作具體解釋的。另外，針對(duì)住宅建設(shè)中的情況，許多地方還有一些更嚴(yán)格的規(guī)定。如住宅層高超過(guò)一定數(shù)值，面積須加大計(jì)算；規(guī)定半面積部分的比例，若超出按全面積計(jì)算；規(guī)定住宅飄窗出挑寬度超過(guò)某數(shù)值就應(yīng)計(jì)算窗臺(tái)面積等等。對(duì)于這些具體的細(xì)則應(yīng)在修規(guī)設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)充分了解，避免計(jì)算方法錯(cuò)誤造成較大誤差。

五、住宅項(xiàng)目在修規(guī)階段的設(shè)計(jì)深度

修詳規(guī)設(shè)計(jì)成果前面已闡述，主要是總平面類(lèi)的設(shè)計(jì)圖紙、相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)和說(shuō)明。單就圖紙深度來(lái)講，對(duì)于建筑平面設(shè)計(jì)的要求不高，有時(shí)也不需體現(xiàn)在報(bào)審的圖紙文件中。相比住宅，其他類(lèi)型建筑的平面布置較為靈活，在修規(guī)階段對(duì)平面細(xì)部的把握相對(duì)寬松，除建筑以外的其他設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)介入不深。但結(jié)合住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)，規(guī)劃受單體設(shè)計(jì)因素影響較大。在修規(guī)階段，為保證其準(zhǔn)確性，對(duì)于主要的住宅建筑單體應(yīng)有較詳細(xì)的深化設(shè)計(jì)。主要的戶(hù)型平面應(yīng)盡量達(dá)到或接近建筑單體設(shè)計(jì)的深度。有條件時(shí)還應(yīng)按單體報(bào)建的要求對(duì)主要住宅建筑進(jìn)行指標(biāo)核算。這些工作在修規(guī)報(bào)建中雖然不直接體現(xiàn)，但提前做好主要的設(shè)計(jì)深化，有利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體控制，避免以后深化設(shè)計(jì)時(shí)，因修改較大違反原有修規(guī)的批復(fù)條件，從而影響接下來(lái)的申報(bào)工作，加大工作量甚至影響進(jìn)度的情況。綜上所述，住宅項(xiàng)目在修規(guī)階段的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量完善，即使設(shè)計(jì)周期緊迫也應(yīng)考慮詳盡。完善修規(guī)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目順利開(kāi)展的必要條件。