淺析新農村建設背景下農村房地產業面臨的機遇

趙俊俊

目前，房地產行業已成為國民經濟的支柱產業，既關系到民生，也帶動國家財政收入的增長。但是對于房地產所涵蓋的范圍，多數人認為只有在城市才存在房地產，對此，石弘華、劉賽中[1]（2003）指出，“房地產又稱不動產，有狹義和廣義之分，狹義的房地產是指土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權利；廣義的房地產，除上述內容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源”。因此，房地產市場不僅僅存在于城市，特別是我國作為一個農業大國，農村人口占絕對多數的情況下。

一、當前我國農村住房現狀分析

筆者從農村房屋分布情況，土地使用情況以及房屋利用情況等幾個方面來討論當前我國農村住房現狀。

首先，從地理分布上來說，可以用雜亂無章來形容，農村房屋建設大都沒有經過專業的、統一的規劃，住戶根據自身的需要和偏好進行房屋建設。這樣就導致若按照目前趨勢發展，不利于在農村進行道路、飲水、排污等統一的基礎設施建設。

其次，違法占用耕地進行住房建設現象嚴重。我國城市土地歸國家所有，農村土地歸農民集體所有，但實際上，農村的土地產權關系極為模糊，雖然《中華人民共和國土地管理法》明確規定，“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等”[2]，大量占用耕地進行建房的現象依然屢見不鮮。

第三，由于外出打工人員增多，在農村出現的大量的“空心房”“空心村”現象。大量農村住房長期處于空置狀態，出現了“兩棲”人員——逢年過節回家看看，平時常年在外。也有不少人尤其是年輕人在城市拼搏，最終定居城市，而其原來的舊宅子則“人去屋空”，整個村子呈現出“外面像個村，進村不是村，老屋沒人住，荒地雜草生”的景象[3]。

第四，從所建房屋本身來看，農村房屋大都是農民自籌資金，由一些并不正規的私人施工隊伍進行建設，無正規的施工合同。而且從房屋內部設計到建房所用材料都有很大的隨意性，房屋質量安全問題無從保障。近年來，隨著國家對“三農”的扶持力度逐步加大，農民收入有了很大提高，這就致使農村住房建設的“攀比風”盛行，盲目追求住房的視覺效果，而其經濟實用性卻大打折扣。

二、在新農村建設背景下發展農村房地產業的必要性

（一）我國是發展中農業大國的基本國情決定

我國是發展中的農業大國，雖然國家在逐步推進城鎮化，但是農村人口仍占很大比例，截止到2011年，城市人口比例才首次超過農村，城鎮化率達到51.3%。由于我國人口基數比較大，農村人口總數仍為65656萬人。“三農”問題是當前發展中要解決的首要問題。建國初期，國家實行計劃經濟，以犧牲農業農村的發展為代價優先發展重工業，因而當前我國發展呈現出城市化和工業化發展不平衡的特征，要進一步推進城鎮化進程，改變農業農村的面貌，首先應從合理規劃農村住房，發展農村房地產著手。

（二）發展農村經濟的需要

在農村發展房地產業，可以在一定程度上改變農村單純以農業產出為主的產業結構。房地產行業是一個具有先導性和帶動性很強的行業，其發展對于關聯行業如機械設備制造、金屬產品制造、化工等行業的影響至關重要。據測算，建筑業每生產出1億元產品，就要直接消耗0.64億元的工業產品，同時能帶動0.04億元的商品銷售；住房資金投入100元，大概能創造相關產業170～200元的需求；每銷售100元的住宅能帶動130～150元的其他產品的銷售。此外，根據計算，住宅建設每增加10個百分點就有可能帶動國內生產總值增長1個百分點，住宅行業每吸納100個人就業，可以促進相關行業提供200個人的就業機會。由此可以看出，隨著農業日漸趨向于機械化，農村剩余勞動力越來越多的情況下，發展農村房地產業不僅可以吸納大量的農村剩余勞動力，也可以促進經濟的發展。

（三）房地產企業發展的需要

由于對城市的過度開發，在城市開發房地產項目的成本越來越高，相比之下，農村為房地產業的發展提供了一個廣闊的空間。我國城市土地歸國家所有，國家打壓房價的一個重要措施就是限制土地供給，當前一個總的趨勢是國家對城市土地供給限制越來越嚴，開發商在城市拿到土地的難度越來越大，房地產企業想謀得進一步發展，就要轉換思路，將目光投向農村市場。

（四）農民對住房要求日益提高的要求

長期以來農民住房以自發的建設為主，房屋質量無法保證，規劃不合理。十六屆五中全會上，提出了對建設社會主義新農村的總體要求即“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”。按照傳統農村住宅發展模式，無法進行統一的基礎設施建設，發展農村房地產業，對農民住房進行統一規劃，有助于改善農民居住環境、提高生活質量。而且，多數農民工由于長期生活在外，生活習慣發生了很大變化，對于居住條件和基礎設施建設要求不斷提高，尤其是不斷增多的80、90后的農民工。這也對發展農村房地產業提出了要求。

三、目前農村房地產業面臨的機遇分析

近年來，尤其是“十一五”規劃明確提出建設社會主義新農村之后，農村房地產業遇到了前所未有的機遇。

第一，從宏觀發展環境來看，十六屆五中全會通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》，明確提出了建設社會主義新農村的重大歷史任務。在國家“十二五”規劃中，又明確提出“強農惠農，加快社會主義新農村建設”，“搞好社會主義新農村建設規劃，加強農村基礎設施建設和公共服務”[4]，積極推動城市基礎設施和服務功能向農村地區延伸。

第二，從農村住房需求的角度來看，可以分為兩個方面：農村居民需求和城市居民需求。國家實施“建設社會主義新農村”戰略以來，取消農業稅、取消各種不合理收費、增加糧食補貼等政策直接減輕了農民的負擔，而農村剩余勞動力在城鄉之間的自由流動又成為農民增收的一個重要途徑。1999年，我國農村居民平均每人年純收入為2210.3元，到2011年底，人均收入已達到6977元（參見表1）。其中，單純靠農業所獲得收入比例呈下降趨勢。農村居民的消費結構也在不斷發生變化，住房作為一種基本的生理生活需求，支出所占比例整體上呈現出不斷上升的趨勢，到2010年占到總消費支出的19.06%。從城鎮新建住宅面積來看，根據表2，2005年之后，農村新建住房面積增速明顯高于城鎮，說明農村住宅的實際需求也在不斷增加。從以上分析可以看出，從農民的角度來說，既有實際的需求也有一定的購買支付能力，這就構成了對農村房地產的有效需求。

而對于城市居民，隨著城市日趨擁擠，不少人選擇在交通便利的城郊置業，這樣既能滿足較高的生活質量，也能在一定程度上緩解城市房價較高的壓力，同時也構成了農村房地產需求的一部分，為發展農村房地產提供了良好的契機。

表1 1999-2011年農村居民家庭人均純收入

表2 1999-2010年城鄉新建住房面積對比情況

第三，家庭結構發生改變，趨于簡單化。首先，由于計劃生育政策的實行，子女數量減少；其次，受經濟發展和人口在城鄉之間的自由流動等多方面因素的影響，農村居民的生活觀念也發生了很大變化。目前，大部分農村家庭已經不再局限于傳統的大家庭居住模式，而是分離出來單獨成家，因而，農村房地產業的發展有了更為廣闊的前景。

第四，農村剩余勞動力增多，可以考慮發展鄉鎮企業。早在1995年，陳伯庚就曾指出，“農村房地產業包括鄉鎮企業的廠房建設、集鎮房產建設和農民住宅建設三個方面”。從2010年起所提出的新型城市化戰略，其“新”的一個重要體現就是把農村發展放在一個很重要的位置，鄉鎮企業可以成為推動農村發展的重要動力。中國人都有一種傳統的“厚土重遷”的思想，在“離土不離鄉”和“離土又離鄉”二者之間選擇時，多數人會選擇前者，這就為鄉鎮企業的發展提供了充足的人力資本。而要發展鄉鎮企業，首先要考慮的就是其“硬”設施，廠房的建設則是基礎，這就構成了農村房地產的另一個需求。農村房地產業發展本身也提供了大量就業機會，這樣，農村房地產業的發展和鄉鎮企業的發展就可以形成一個良性的互動。

第五，農村原有住房都是未經規劃的，基礎設施不完善，有很大的可開發空間。當前的農村基礎設施建設情況不盡人意，新農村建設是一個系統工程，不只是對個別老舊房屋進行改造，更是經過嚴格統一規劃后的整體建設。發展農村房地產業，開發農村房地產，使其達到房地產開發中的“七通一平”，實現新農村建設要求中的“村容整潔”，還有一段很長的路要走，對于房地產業來說是一個很大的挑戰，但更是可貴的機遇。

[1]石弘華，劉賽中.發展農村房地產理論探析[J].農村經濟，2003（8）：20-21.

[2]童榮萍.“空心村”現象的科學認識及治理[J].農業經濟，2006（10）：25-26.

[3]康秀梅，南靈.發展農村房地產的研究[J].安徽農業科學，2006（5）：1030-1031.

[4]陳伯庚.要重視農村房地產業的發展[J].上海農村經濟，1995（5）：31-32.

[5]楊艷.社會主義新農村建設——房地產業如何介入[J].中國房地產金融，2006（7）：24-27.

[6]儲平平.新型農民與農村房地產業發展關系探析[J].經濟與社會發展，2007（11）：59-62.

[7]萬生新.我國農村房地產市場的發展研究[J].安徽農業科學，2009（7）：3250-3251+3280.

[8]張傳華.新農村建設背景下的農村房地產開發[J].安徽農業科學，2008（1）：328-329+357.

[9]《中國統計年鑒——2011》[M/CD].http：//www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2011/indexch.htm.

[10]中共中央關于制定“十一五”規劃的建議（全文）[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/politics/2005-10/18/content_3640318.htm.

[11]我國國民經濟和社會發展十二五規劃綱要（全文）[EB/OL].http：//news.sina.com.cn/c/2011-03-17/055622129864.shtml.

[12]中華人民共和國土地管理法[EB/OL].http：//www.gov.cn/ban-shi/2005-05/26/content_989.htm.

[13]中華人民共和國2011年國民經濟和社會發展統計公報[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20120222_402786440.htm.