房地產(chǎn)調(diào)控的政策新邏輯

行政化調(diào)控極易扭曲市場(chǎng)關(guān)系，模糊市場(chǎng)信號(hào)，擾亂市場(chǎng)節(jié)奏，過(guò)度迷信行政手段，雖或一時(shí)滿足短期目標(biāo)，但卻無(wú)助于行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

在連續(xù)兩年高調(diào)“不動(dòng)搖”后，房地產(chǎn)調(diào)控的字眼沒(méi)有出現(xiàn)在2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議框定的主要任務(wù)中。歲末年終，樓市各種政策頻出，有“亂花漸欲迷人眼”之勢(shì)。然而回顧這過(guò)去的一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯之變格外清晰，也能為未來(lái)的樓市走向提供參考準(zhǔn)線。

2013年初“國(guó)五條”的出臺(tái)是一個(gè)醒目的標(biāo)志，它雖然并未啟動(dòng)預(yù)想中的新一輪調(diào)控風(fēng)暴，但卻以史無(wú)前例的特殊方式為此前的調(diào)控模式畫(huà)上了句號(hào)。進(jìn)入2013年四季度以后，以中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)會(huì)為開(kāi)端，以十八屆三中全會(huì)和2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等重要會(huì)議為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策新邏輯開(kāi)始逐漸浮出水面。

與之前經(jīng)由多年調(diào)控所形成的調(diào)控模式與政策邏輯相比，本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路盡管尚未完整化和系統(tǒng)化，但已經(jīng)呈現(xiàn)出迥然有異的新邏輯與新特點(diǎn)。

調(diào)控手段由行政主導(dǎo)趨向市場(chǎng)化主導(dǎo)

過(guò)去若干年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)等為手段的行政化調(diào)控色彩明顯，有形之手無(wú)處不在隨時(shí)顯現(xiàn)，無(wú)形之手則常常無(wú)影無(wú)蹤難以施展。平心而論，行政手段簡(jiǎn)單靈活反應(yīng)直接，出手快見(jiàn)效也快，容易實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，這是其突出優(yōu)點(diǎn)。

但是行政化調(diào)控極易扭曲市場(chǎng)關(guān)系，模糊市場(chǎng)信號(hào)，擾亂市場(chǎng)節(jié)奏，從而埋下諸多隱患帶來(lái)更多更深的困擾。房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政化調(diào)控教訓(xùn)即在于此，過(guò)度迷信行政手段，無(wú)視市場(chǎng)機(jī)制，忽略市場(chǎng)規(guī)則，雖或一時(shí)滿足短期目標(biāo)，但卻無(wú)助于行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

十八屆三中全會(huì)提出市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，并強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革的所有領(lǐng)域均須遵循這條規(guī)律。習(xí)近平總書(shū)記也明確強(qiáng)調(diào)，只有堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，才能充分激發(fā)市場(chǎng)活力，滿足多層次住房需求。可以預(yù)期，淡化行政調(diào)控，回歸市場(chǎng)化方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的必然選擇。

政策訴求上由短期化趨向長(zhǎng)期化

在過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控中，決策層曾經(jīng)提出過(guò)諸如“兩個(gè)促使”的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)：“促使房?jī)r(jià)合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道”。“兩個(gè)促使”其實(shí)是長(zhǎng)短結(jié)合遠(yuǎn)近兼顧的多重調(diào)控目標(biāo)，有其政策組合上的可取性與合理性。

但是毋庸諱言，在現(xiàn)實(shí)版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過(guò)多地強(qiáng)調(diào)了短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。比如各級(jí)地方政府每年都需制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，國(guó)務(wù)院主管部門(mén)每年都需以此作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要考核指標(biāo)。

注重短期目標(biāo)，忽略長(zhǎng)期訴求給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的弊端顯而易見(jiàn)，它容易導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，忽略中長(zhǎng)期的供求平衡問(wèn)題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題，忽略行業(yè)基礎(chǔ)制度的完善與優(yōu)化，忽略長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建及改進(jìn)。從近期中央高層“涉房”講話幾乎不提“調(diào)控”、不提“房?jī)r(jià)”及三中全會(huì)等會(huì)議內(nèi)容看，上述政策訴求上的短期化傾向?qū)檎咴V求的長(zhǎng)期化所替代。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因主要是政府炒地、投機(jī)者炒房形成的泡沫，可是中國(guó)多年來(lái)調(diào)控的措施就是限購(gòu)、限貸，既不合理又不合法，也沒(méi)有針對(duì)上述原因，導(dǎo)致調(diào)控效果不好，甚至房?jī)r(jià)越調(diào)越漲。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委原副主任委員 賀鏗

房地產(chǎn)熱應(yīng)該會(huì)慢慢消失，但并不是泡沫，短期不會(huì)發(fā)生巨大的變化。2014年中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)2013年的走勢(shì)，趨向于“穩(wěn)著陸”。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生

美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期實(shí)行量化寬松政策，大量熱錢(qián)涌入中國(guó)境內(nèi)。由于資本的逐利性，這些資金便流向了暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，從而推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。美聯(lián)儲(chǔ)退出QE預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將破滅。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 謝國(guó)忠

調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)為地方

房地產(chǎn)調(diào)控的諸多參與主體中，各級(jí)地方政府是關(guān)鍵主體之一，他們既是中央調(diào)控政令的傳遞者，更是各項(xiàng)政策政令的實(shí)際推行者與執(zhí)行者。但在過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控棋局中，它們似乎從來(lái)都是微妙和敏感的角色。

其深層次的原因在于，他們?cè)诜康禺a(chǎn)調(diào)控中的利益訴求與中央未必一致，而中央在調(diào)控政令上又往往要求地方保持步調(diào)一致。這種局面隨著市場(chǎng)分化的加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對(duì)策應(yīng)對(duì)分化的市場(chǎng)，這就必然要求轉(zhuǎn)變地方政府的調(diào)控角色，提高地方的調(diào)控自主權(quán)。

伴隨著調(diào)控主體的上述變化，過(guò)去由中央政府統(tǒng)一發(fā)號(hào)施令的調(diào)控模式也將淡出，取而代之的將是以充分調(diào)動(dòng)地方調(diào)控主動(dòng)性為前提的地方因地制宜的差異化調(diào)控模式。不加區(qū)別的全國(guó)“一刀切”、“一盤(pán)棋”、“一副藥”的調(diào)控怪相將退出舞臺(tái)。

調(diào)控思路由“堵”轉(zhuǎn)“疏”

抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，緩解市場(chǎng)供求矛盾，治理手段無(wú)非圍繞“供”“求”做加減文章，或者在需求端做減法，或者在供應(yīng)端做加法，或者加減并用，這在政策邏輯上并無(wú)太多分歧，但在現(xiàn)實(shí)調(diào)控中卻常遭遇困擾。

過(guò)往的調(diào)控以限購(gòu)限貸為重要特色，以抑制需求為治理手段，實(shí)際貫穿的是需求管理思路，以“堵”為主，偏重在需求上做減法，而在供應(yīng)上的加法手段卻往往不給力，這在少數(shù)供應(yīng)偏緊的重點(diǎn)城市表現(xiàn)尤其明顯。但2013年下半年以來(lái)的中央高層會(huì)議卻旗幟鮮明地強(qiáng)調(diào)要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，以疏導(dǎo)和緩解市場(chǎng)供求關(guān)系。

例如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。而近期以來(lái)十多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)的地方調(diào)控新政中，包括北京上海等多地也都將增加土地和住房供應(yīng)作為當(dāng)?shù)卣{(diào)控的主要措施之一。

外圍綜合改革將重塑房地產(chǎn)格局

如前所述，十八屆三中全會(huì)等會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)雖然著墨不多，但會(huì)對(duì)我國(guó)未來(lái)全面深化改革卻作出全面部署，由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性、民生關(guān)聯(lián)性及社會(huì)關(guān)聯(lián)性等屬性，這些從宏觀全局到相關(guān)專門(mén)領(lǐng)域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對(duì)其產(chǎn)生影響，甚至將深刻改變行業(yè)發(fā)展格局。

比如十八屆三中全會(huì)《決定》對(duì)于政府與市場(chǎng)關(guān)系的厘定，對(duì)于市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的強(qiáng)調(diào)將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向；《決定》中對(duì)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的政策訴求將打破土地市場(chǎng)單一供應(yīng)渠道、單一供應(yīng)主體的局面；《決定》中強(qiáng)調(diào)賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道將有助于提高農(nóng)民進(jìn)城后的生活消費(fèi)能力及住房消費(fèi)能力；《決定》提出鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境和融資方式；《決定》對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的改革推進(jìn)將根本改變我國(guó)城鄉(xiāng)格局、城市格局從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局等。

總之，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的空間演進(jìn)、業(yè)態(tài)選擇、政策取向、市場(chǎng)格局等都將受到上述外部綜合系統(tǒng)改革的深刻影響。