個人保障性住房融資再研究
——基于政府財政與民間資本合力效應的實證分析

王曉東，洪愛華

（1.蘇州市職業(yè)大學商學院，江蘇蘇州215104；2.合肥行政學院，安徽巢湖238000）

個人保障性住房融資再研究
——基于政府財政與民間資本合力效應的實證分析

王曉東1，洪愛華2

（1.蘇州市職業(yè)大學商學院，江蘇蘇州215104；2.合肥行政學院，安徽巢湖238000）

為了解決個人保障性住房建設中的融資難問題，文章采用實證的分析方法，以保障性住房的融資現(xiàn)狀為切入點，通過對保障性住房融資的文獻介紹，提出了相關(guān)的融資建議，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)：通過政府財政與民間資本的合力效應，不僅有利于提高民間投資者對個人保障性住房的建設積極性，整體社會福利也會因此而增加，而且更有利于政府對民間資本投資的有序引導。

個人保障性住房；政府財政；民間投資；合力效應

一、引言

國內(nèi)最近一輪的房價大幅上漲始于2009年的下半年，北京、上海、廣州等一線城市的商品房率先漲價，進入2010年，全國二、三線城市的商品房也開始提價，廣大中低收入居民已無力應對如此高的房價，十年間，中國房價上漲的速度是如此驚人。在國家陸續(xù)出臺了“國十條”、“新國八條”①等政策來抑制商品房價格過快上漲的同時，正逐步加大對個人保障性住房②的投資建設。根據(jù)“十二五”時期的規(guī)劃，2010年和2011年我國個人保障性住房的建設要求分別為580萬套和1000萬套，到“十二五”末，全國各城市的個人保障性住房將達到3600萬套，屆時我國個人保障性住房的比率將超過20%，進入國際發(fā)達國家的領(lǐng)先水平，這足以表明中央政府對個人保障性住房建設的重視程度。然而在進入2011年后，中央及各地方政府在加大個人保障性住房建設的同時，也出現(xiàn)了一些新的問題，主要是資金不足、保障性住房質(zhì)量太差、工期縮短等，而如何解決巨大的資金缺口，成為抑制個人保障性住房快速發(fā)展的主要瓶頸。從2011年至2015年，個人保障性住房建設的資金需求分別為1.47億元、1.18億元、0.9億元、0.89億元和0.82億元，共計5.26億元，甚至比應對2008年金融危機投入的四萬億刺激經(jīng)濟的資金還要多。個人保障性住房的建設不僅是經(jīng)濟問題，更是民生問題，因此，研究其融資方式對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展、防止房價的暴漲暴跌，減少市場的恐慌性需求均具有較好的作用，解決我國中低收入居民的住房難問題，其意義不僅有利于拉動我國經(jīng)濟的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的有效轉(zhuǎn)變，更有利于深入貫徹黨的十八大精神中關(guān)于人民生活水平全面提高，住房保障體系基本形成，社會和諧穩(wěn)定的重要思想，提供我國中長期發(fā)展規(guī)劃中對于構(gòu)建和諧社會的重要民生保障。

二、文獻綜述

國內(nèi)外專家學者對于個人保障性住房融資都提出了各自的看法，縱觀文獻，國外學者約翰（Damodaran John，1998）建立了住房融資多元化模型，認為法國消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以擴展到住房領(lǐng)域，住房的購買可以通過金融機構(gòu)的信貸行為完成，不論是中產(chǎn)者還是底層的低收入者，都可以利用國家信用完成住房融資擔保［1］。穆勒（Mueller G．R，1997）針對德國商品房買賣中出現(xiàn)的資金不足問題進行剖析，首次提出利用REITS形式展開融資，這對解決當時德國住房資金不足起到了重要的影響作用［2］。理查德（Richard，2000）建議新加坡政府成立一個建設發(fā)展局HDB（Housing Development Board）專門負責個人保障性住房的資金籌集，統(tǒng)一負責資金的使用與管理，并且結(jié)合中央政府設立的公積金政策，通過購買公積金債券以貸款和津貼的形式進入建設發(fā)展局的資金賬戶進行統(tǒng)一管理，這個方法有效地解決了新加坡國內(nèi)個人保障性住房資供給不足的局面。目前，通過個人保障性住房建設，新加坡有超過80%以上的居民都住在政府提供的公共組屋中［3］。勞森（Lawson，2005）針對美國個人住房價格居不下的狀況，提出一方面美國住房管理局對民間機構(gòu)參與個人保障性住房建設進行擔保，提供最長30年的低利率貸款，另一方面，由政府出面對國內(nèi)低收入者在租賃保障性住房時，給予一定的財政補貼，并可享受個人所得稅的減免優(yōu)惠［4］。橋本新司（Shinji Hashimoto，2005）提出隨著東京等大中型城市房價的日益提高，建議日本政府修改《住房金融公庫法》和《日本住宅公團法》，收政府直接融通個人保障性住房的發(fā)展資金來緩解資金壓力，另外通過金融公庫向開發(fā)商提供長期低息貸款，通過這樣的做法，日本在國土資源并不富裕的情況下實現(xiàn)了民有所住的目標［5］。科勒（Kohler，2006）通過構(gòu)建個人保障性住房項目關(guān)聯(lián)利益主體期權(quán)均衡評價的模型，從政府、開發(fā)商、消費者三者利益均衡的角度出發(fā)，提出了政府可以征收房產(chǎn)稅的來加大對個人保障性住房的資金投入，并且通過聯(lián)立方程，得到最優(yōu)求解，采取差別征稅、逐級遞增的辦法來增加稅收［6］。楊贊（2010），基于目前我國保障性住房建設速度慢主要源于資金投入不足，提出了應發(fā)揮政府的引導作用，在解決住房市場失靈和公共服務方面發(fā)揮重要作用［7］。國內(nèi)學者陳倫勝（2011），在分析國內(nèi)保障性住房投資規(guī)模以后，提出應借鑒國外成熟的融資模式，利用REITS形式來突破保障性住房融資的瓶頸［8］。顧書桂（2011），從土地財政和公正財政的視角出發(fā)，認為如果保障性住房融資依舊依賴于土地財政來源的話，只會加重中低收入者群體的負擔，擴大次級貸款的規(guī)模，不利于我國老百姓住房體系的穩(wěn)定，個人保障性住房融資應及時向公共財政方向轉(zhuǎn)變［9］。曾廣錄把保障性住房融資分為經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房，指出保障性住房作為公共物品，通過民間融資必定存在不足性，需要有政府和社會力量來彌補，具體可以通過政府財政融資、社會捐贈融資、產(chǎn)權(quán)融資和金融創(chuàng)新融資等方面進行［10］。文章在前人的研究基礎上，基于政府財政和民間資本對個人保障性住房的投資擠出擠入效應以及產(chǎn)生的影響，提出自己的一些看法。

三、個人保障性住房融資的現(xiàn)狀

目前，我國正通過中央政府牽頭加快對個人保障性住房的建設速度，資金投入逐年加大，以2011年為例，中央財政最初計劃全年投入1030億元推進個人保障性住房的建設，但實際投資達到了1709億元，詳見表1。2012年中央財政在2011年的基礎上再增加投入200億的資金，各地方也通過多渠道增加對個人保障性住房的建設，雖然2013年的計劃還未公布，但財政部已印發(fā)了《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障型安居工程財政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，明確提出了在繼續(xù)加大投入的同時將采取投資補助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設運營管理，繼續(xù)落實好城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和運營管理涉及的行政事業(yè)性收費、政府性基金（含土地出讓收入）與相關(guān)稅收減免政策，切實減輕城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和運營管理費用。

表1 2011年個人保障性住房資金實際來源情況

作為公共產(chǎn)品，個人保障性住房的性質(zhì)主要是為解決中低收入者階層的住房需求，從推進建設至今，其融資具有額度相對較小，期限相對較長、利率相對較低、還款對象信譽相對較低等的特點以外，在資金投入與利用上也出現(xiàn)了一些新的情況［11-15］。

（一）各級政府直接投資的地區(qū)差異較大

個人保障性住房的建設，需要大量的政府財政投入，除了中央主動下?lián)艿慕ㄔO資金以外，很多都需要從各地方的財政中進行支出。由于受到各地方經(jīng)濟發(fā)展水平不均衡的影響，對于個人保障性住房的政府投資力度各地方政府也有所差異。以2012年為例，上海市政府共投入個人保障性住房建設資金達120億元、江蘇省共投入200億元、山西省共投入80億元、重慶是目前我國個人保障性住房進展得最為成功的地區(qū)之一，2012年共投入300億元。地區(qū)間的差異有主觀原因，也有客觀原因，在中央三令五申強調(diào)重視個人保障性住房的壓力下，有些地方政府依舊缺乏足夠的積極性，原因很簡單，絕大多數(shù)的地方財政都是依靠商住用地的出讓金，一旦開始大規(guī)模供地以進行保障性住房建設，地方政府不僅商、住用地出讓金收入會顯著下降，城市基礎設施和工業(yè)開發(fā)區(qū)的資金也會相應減少，而且還要增加個人保障性住房的維護成本，除非中央愿意大規(guī)模增加轉(zhuǎn)移支付③。

（二）民間資本缺乏動力

根據(jù)“十二五”期間的規(guī)劃，要總共完成3600萬套個人保障性住房的目標，除了中央地方各級政府的財政資金支持以外，還至少有2萬億元的資金缺口。由于個人保障性住房銷售收入低、信貸的回收成本長，本身就屬于是“薄利多銷”的行為，民間資本更多的愿意將資金投入回報更快、更高的源源性行業(yè)（如煤炭、石油等有色金屬），再加上政府在建設過程中缺乏對民間資本的合理引導，導致民間資本一味地以追逐利益為目標，無法用長遠的眼光來看待對于個人保障性住房的投資行為。

（三）金融機構(gòu)熱情不足

金融機構(gòu)本可以將個人保障性住房信貸作為一項“細水長流”的業(yè)務來看待，但當商業(yè)銀行等金融機構(gòu)真把一部分信貸資源投向個人保障性住房時，各項風險因素也隨之而來。由于個人保障性住房信貸大部分以中長期貸款為主，在我國經(jīng)濟持續(xù)向好的大背景下，通貨膨脹的壓力依舊較大，對此，金融機構(gòu)需要在二級市場上創(chuàng)造流動性來應對通貨膨脹。另外，隨著利率市場化的呼聲越來越強，金融機構(gòu)的收益模式會漸漸從過去的存貸差向中間業(yè)務轉(zhuǎn)變。很多地方金融機構(gòu)在對待個人保障性住房信貸業(yè)務時，更多的是出于上級部門的壓力所為，在實際操作過程中很少利用債券、保險、銀行間市場等多元融資渠道來籌措資金，往往顯得熱情不足。

四、政府財政與民間資本共同投向個人保障性住房是否會引起擠出效應

由于個人保障性住房屬于公共產(chǎn)品，具有保障的特點。中低收入者的邊際消費傾向相對較高，當解決住房問題以后，他們會逐漸將閑置的資金用于消費來改善生活，這對擴大內(nèi)需有很好的作用。學術(shù)界對于政府財政與民間資本投資的問題上看法不一，存在多種意見：一些學者認為，政府擴大財政支出不但不會引發(fā)民間資本的擠出效應，只要合理推進財政分權(quán)制度改革，理順中央和地方的財政關(guān)系，政府擴大財政支出還會消除市場疲軟，發(fā)揮擴大內(nèi)需的作用［16-19］；當然，也有持反對意見認為，政府財政投資對民間投資具有擠出效應，會擠占民間資本的投資渠道［20-22］。客觀地講，民間投資對于個人保障性住房是否會引起擠出效應，影響保障性住房資金供給，這些觀點在某一領(lǐng)域和某一時間段都具有一定的合理性，民間資本的金融投資需求旺盛，卻找不到合理的投資渠道，也缺乏政府的有效引導［23］。政府和民間共同加大對個人保障性住房的投資，最終會形成擠出效應還是擠入效應，以及雙方對個人保障性住房投資合適比例的計算模型構(gòu)建都需要在下文中做進一步的實證分析來驗證。首先可以通過建立個人消費模型來分析保障性住房民間融資的不足性。

根據(jù)居民家庭收入均衡關(guān)系，建立一個簡單的模型：居民家庭收入為固定，那么該家庭的消費預算約束方程為：

假設一：ω=P1x1+P2x2+P3x3+…Pnxn

其中，如果該家庭需要進行保障性住房融資，那么在他的消費中中必定會一部分投入保障性住房，最終在消費預算約束方程基礎上歸納為：

ωi=pxxi+pGgi

個人的單個效用最大化可以表示為：

進而假設社會中有i個居民有需要對個人保障性保障性住房融資，進行融資后的全社會的總效用可以表示為：

由于個人保障性住房屬于公共產(chǎn)品，具有非競爭性和非營利性的特點。社會中的個人在理性的情況下，對個人保障性住房的融資決策就可以用下面的構(gòu)建模型求解來表示：

對G求偏導等于0可以得到全社會福利最大化：

對于上面求得的結(jié)果，民間融資是否有不足性，通過簡單的求和分析就可以得出結(jié)果，

可見，如果個人保障性住房只通過民間融資勢必會影響投資者對保障性住房投資的積極性，進而整個社會福利也會受到損失，為此，在加大個人保障性住房民間融資的同時，更需要政府的合理引導。

如果政府加強對民間資本向個人保障性住房投資的引導，還需要構(gòu)建一個政府財政與民間資本投資的合適比例模型，使得個人保障性住房既獲得了資本投入又不失去公共產(chǎn)品的性質(zhì)，這就需要做進一步的實作分析。

其中，F(xiàn)t為第t年后的資金量，F(xiàn)0為最初的投資金額，r′為預定的投資回報率，n為個人保障性住房預期的使用時間。但正因為NPV值只是構(gòu)建了個人保障性住房在未來若干年后的實際價值，這中間沒有把未來項目環(huán)境、投資方主體利益、分配利益偏好等因素考慮進去，NPV只是一個不加限制的簡單求解，如果個人保障性住房未來不進入市場交易就完全可以用NPV值進行測量，并且該模型沒有對投資雙方進行具體的量化細分，為了使個人保障性住房投資主體的政府和民間能有一個標準的量化，還必須引入下面的模型分析。

假設三：

Vi=Ui+λiUj-αiMax(Uj-Ui,0)-βiMax(Ui-Uj,0)

其中，Vi表示個人保障性住房帶來的社會總福利的變現(xiàn)值，Ui表示政府財政在投資時的策略價值，Uj表示民間資本在投資時的策略價值，λi表示投資方對個人保障性住房能帶來社會福利增加值的前置系數(shù)且滿足0≤λi≤1的條件，如果Ui-Uj＞0，則Vi=Ui+λiUj-αi(Uj-Ui)，如果Ui-Uj＜0，則Vi=Ui+λiUj-βi(Uj-Ui)，通過分析可以知道，通過對個人保障性住房的投資，社會總福利可以來自于第j個投資方邊際效用Ui的函數(shù)，當兩者相等時，效用值達到最大值，但需要指出的是與Ui-Uj＜0相比，Ui-Uj＞0時第i個投資方的邊際效用遞減的速度是快得多，這就說明一旦政府主動減少對個人保障性住房建設的投資力度，民間資本就會根據(jù)政府的行為主動將資金撤離。為此，站在政府的角度，更多考慮的可能是社會福利和政治利益的最大化。

Vg=Ug+λgUd-αgmax(Ud-Ug,0)-βgmax(Ug-Ud,0)其中，αg≥βg, 0≤βg＜1, 0≤λg≤1

站在民間資本的角度上，更多考慮的可能是剩余價值的最大化。

Vd=Ud+λdUg-αdmax(Ug-Ud,0)-βdmax(Ud-Ug,0)其中，αd≥βd, 0≤βd＜1, 0≤λd≤1

λ是一個非常關(guān)鍵的滑動變量，它的變動代表了政府和民間對于個人保障性住房建設的關(guān)注程度，大力投入個人保障性住房的建設對于社會福利的增加值就可以通過Ug（政治利益）和Ud（經(jīng)濟利益）來判斷。最終要實現(xiàn)社會福利的最大化，可以通過政府財政和民間資本共同投入個人保障性住房的效用最大化來實現(xiàn)，即：

雙方通過λ向上向下的調(diào)節(jié)來制定個人保障性住房的融資比例，因為政府投資需要監(jiān)管成本，而民間資本投資也會產(chǎn)生利潤損失，所以，當Ug=Ud時，αg、βg、αd、βd取某一特定值時，政府財政與民間資本就達到了效用最大化時的均衡，即社會福利的最大化，這就要求各地方政府根據(jù)實際情況分別制定λ的取值。

五、結(jié)論與建議

通過實證分析可知，政府財政加大對個人保障性住房建設的資金投入，不但可以增加保障性住房的資金來源，更可以起到對民間資本投資渠道的引導示范作用，雙方的合力效應必將使我國個人保障性住房的資金缺口得到有效解決，不會引起資本的擠出效應。建設好個人保障性住房是一項系統(tǒng)工程，應積極利用政府財政和民間融資加大對個人保障性住房的建設力度，增強居民消費能力，擴大內(nèi)需。通過政府財政與民間資本的合力共同解決個人保障性住房的資金需求，制度上更應注重地區(qū)間差異，避免“自上而下”的指標層層分解和強制性攤派，應當結(jié)合當?shù)刈》勘Ｕ闲枨蟮囊?guī)模和構(gòu)成，采取“從下往上，以需定建”的方式，匯總地方的建設任務，努力實現(xiàn)需求和供給的匹配，緩解個人保障性住房的資金壓力④。對于住房市場已經(jīng)較為成熟，住房存量較為充裕的城市，可不硬性要求個人保障性住房的數(shù)量，而是通過貨幣補貼和存量挖潛的方式來達到提高住房保障水平的目的，建議可以在長三角、珠三角等經(jīng)濟水平較為發(fā)達的幾個城市試點進行。

（一）加大政府財政支持力度

個人保障性住房的建設，不僅是經(jīng)濟問題，更是民生工程，直接考驗著中央及地方政府的執(zhí)政能力。首先，設立住房基金總庫。該總庫的資金可以由政府出讓商品房和商業(yè)房用地時所得的財政收入，根據(jù)各地政策按比例繳納，同時地方政府根據(jù)各自財政的能力，每年由財政單獨出資投向保障性住房的建設；其次，建立多元化的政策性個人保障性住房金融機構(gòu)。通過該機構(gòu)，專營吸收儲蓄存款，開展住房抵押貸款，對中低收入者的住房需求提供金融支持。在經(jīng)濟較為發(fā)達的珠三角、長三角地區(qū)可以嘗試建立保障性住房公積金專有賬戶，要求企業(yè)和員工以一定的比例進行繳納，專項用于中低收入者的住房支出，有條件的城市應逐步將外來務工人員納入個人保障性住房的范圍，利用該金融機構(gòu)加大對外來務工人員住房需求的資金扶持。

（二）鼓勵民間資本大力參與

鼓勵民間資本參與到個人保障性住房的建設中來，發(fā)揮社會的力量共同建設保障性住房是完成我國“十二五”時期建設保障性住房既定目標的重要保證。由于目前把個人保障性住房劃分為公共產(chǎn)品，缺乏利率空間，無法吸引民間資本投入進來，可以嘗試采用B—O—T（建設—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓）模式進行融資，拓寬個人保障性住房融資渠道，在通過民間資本建設保障性住房后的初期，交給承建方以一定的年限進行經(jīng)營，獲得相應的投資回報，等一定年限以后轉(zhuǎn)由政府營運，建立合理的投資回報模式［24］。改變過去地方以GDP標準的考核體制，轉(zhuǎn)而以完成多少民生工程為標準，保證個人保障性住房的分配公平、公正，確保信息共享和聯(lián)運機制［25］。給予民間資本在財政、土地等政策上一視同仁，不刻意將保障性住房選在過于偏僻，交通不便的地方，給予同樣的教育、商業(yè)、衛(wèi)生等相關(guān)配套工程。合理運用好稅收等杠桿調(diào)節(jié)政策，給予民間投資個人保障性住房的開發(fā)商一定的稅收優(yōu)惠。

（三）開拓創(chuàng)新融資方式

各金融機構(gòu)在強化管理、提高風險防范的前提下，可以加大金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度。首先，加強信貸理財產(chǎn)品的開發(fā)。通過發(fā)行地方商業(yè)債券和個人保障性住房信托基金投入建設，由政府提供信用擔保。例如，通過信托公司發(fā)行專門用于個人保障性住房建設使用的理財產(chǎn)品，使得資金進入一個特定的資產(chǎn)池，這些資金通過政府的擔保以后以委托代理的方式進入建設領(lǐng)域，貸款給開發(fā)公司，待公租房投入使用后所得收入作為回報，信托公司在整個過程中發(fā)揮資金管理與監(jiān)督的職能；其次，向符合條件的居民提供優(yōu)惠信貸服務。作為金融市場主力軍的商業(yè)銀行在支持保障性住房建設的進程中，應發(fā)揮重要作用，努力開發(fā)金融產(chǎn)品。在利率處理上，對于有勞動能力的城鎮(zhèn)低收入者可以獲得低息貸款，利率可以比普通金融市場低1%～2%，降低首付比例，允許貸款者通過社會捐贈等形式完成首付，放寬貸款年限，還款期限年限可以延長到35年，一旦出現(xiàn)本人無力償還的情況，允許由其子女進行繼續(xù)還款，改變由一代人單獨還款的現(xiàn)象，具體細節(jié)可以由地方政府根據(jù)實際情況制定相關(guān)細節(jié)，鼓勵中低收入者通過政策合法途徑購買個人保障性住房。在還款方式上，可以根據(jù)中低收入者的實際情況采用較為彈性的還款方式，對于有較為保證收入來源的中低收入者可以采用定額還款方式，對于成長型的中低收入者可以采用累進式還款方式，當然還可以采取定息還款、定年還款、遞減還款、隨時可變還款等方式。在貸款用途上，商業(yè)銀行可以創(chuàng)新產(chǎn)品，不但鼓勵貸款者將資金用于個人保障性住房的購買，還允許進行連帶裝修的貸款。

注釋:

①從2010年1月10日以來，國家為了抑制房價過快上漲，先后加大了對房產(chǎn)的調(diào)控政策，分別出臺了“國十一條”（2010年1月10日）、“國十條”（2010年4月17日）、“國五條”（2010年9月29日）、“新國八條”（2011年1月26日）和“新國五條”（2013年2月20日）的政策。

②個人保障性住房在我國一般可以分為經(jīng)濟適用房、政策性租賃房和廉租房。經(jīng)濟適用房主要是針對城鎮(zhèn)中收入較低的人群，前5年禁止上市交易，屬于局部限制性產(chǎn)權(quán)，其住宅面積一般控制在80平方米以下，政策性租賃房主要是針對城鎮(zhèn)中的“夾心層”，特別是剛畢業(yè)的大學生，在短時期內(nèi)無力購買商品房，采取只租不售的方式，面積一般控制在60平方米以下，廉租房是針對城鎮(zhèn)中收入極低的階層，同樣采取只租不售的方式，并且可以長期租住直到家庭中有成員可以改變極低收入的狀況，面積大小可以根據(jù)具體情況分為一居室、二居室等，但最大面積原則上不超過50平方米。

③從某種角度來講，隨著逐年上漲的商品房價格，許多城市對基礎設施建設投入的資金也在逐年增加，一旦商品房價格大幅下滑，甚至有部分群眾幻想將商品房變成個人保障性住房來處理，將會使地方政府的財政收入出現(xiàn)恐慌。所以，在現(xiàn)行的土地制度上，住房政策切不可走兩個極端，商品房和個人保障性住房的關(guān)系是相輔相成的。

④世界上許多發(fā)達國家如美國、英國、法國、德國、日本、新加坡、澳大利亞、俄羅斯等都建立了符合自己國情的個人保障性住房融資體系，其中以日本和新加坡最為典型，兩個國家都具有人口眾多、國土面積狹小的特點，但兩國居民都能“居者有其屋”，這主要利益于兩國政府對于個人保障性住房的重視，“從上到下”建立了一套完善的融資體系，政府每年投入大量資金用于保障性住房的建設并合理引導民間資本也投入進來。日本從中低收入階層的住宅供給方式來看，以國家為主導建設的公營住宅、公團住宅、公庫住宅三種方式來直接提供成為日本住宅政策體系的核心內(nèi)容；新加坡由政府提供組屋供持有新加坡國籍的人購買。大部分居民都可以通過一次性自購、政策性貸款或政府支持等方式最終獲得產(chǎn)權(quán)，極其困難家庭也能得到基本居住權(quán)。

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［責任編輯：張青］

A Further Study on Financing of Personal Affordable Housing—An Empirical Analysis Based on Synergy Effect of Government Finance and Civilian Capital

WANG Xiao-dong1，HONG Ai-hua2
(1.School of Business，Suzhou Vocational University，Suzhou 215104，China; 2.Hefei Administration Institute，Chaohu 238000，China)

In order to solve financing difficulties in the process of the construction of personal affordable housing，the pa?per puts forward relevant suggestions for financing by adopting empirical analysis methods，taking the present situation of fi?nancing of affordable housing as the breakthrough point and making a literature introduction on financing of affordable hous?ing.The results show that:the synergy effect of government finance and civilian capital will not only enhance private inves?tors’enthusiasm on the construction of personal affordable housing，which brings about the increase of the overall social welfare，but also improve government’s more orderly guide to private capital investment.

personal affordable housing；government finance；private investment；synergy effect

F126；D035

A

1007-5097（2014）12-0129-05

【DOI】10.3969/j.issn.1007-5097.2014.12.026

2014-09-21

江蘇省省市協(xié)作項目（2013XZB004）；蘇州市軟科學研究計劃項目（SRD201329）；蘇州市職業(yè)大學校級科研項目（2013SZDCC12）

王曉東（1979-），男，江蘇常熟人，副教授，經(jīng)濟學碩士，研究方向：金融與經(jīng)濟；

洪愛華（1963-），女，安徽巢湖人，副教授，研究方向：應用經(jīng)濟學。