樓市處于漲跌十字路口

本刊記者 張利娟

樓市處于漲跌十字路口

本刊記者 張利娟

編者按：

作為一個在中國經濟中占有一席之地的重要行業，中國的房地產業多年來一直在不斷創造“神話”和“奇跡”。而繼2013年的巔峰冷卻之后，處于轉型十字路口的房地產行業從今年伊始就出現了分層次、多元化的不均衡新格局。區域分化的愈發加劇為整個行業在2014的走勢留下了懸念：樓市堅挺的形象真的變“脆弱”了嗎？

如果說過去十年是屬于中國房地產的“黃金時代”，2014年開場卻意味著這一堅挺的“黃金時代”開始出現了搖擺。

2月底，興業銀行發出暫停地產夾層融資與地產供應鏈融資貸款的通知，加之隨后各銀行普遍取消個人購房貸款的利率優惠，引起了人們的懷疑和猜測：金融機構已開始擔心房地產業的下行風險。與此同時，杭州、常州、溫州等城市個別樓盤大幅降價、買家“砸盤”等新聞不絕于耳，種種跡象，使悲觀情緒一度彌漫房地產市場。

如果說過去十年是屬于中國房地產的“黃金時代”，2014年開場卻意味著這一堅挺的“黃金時代”開始出現了搖擺。那么，在悲觀情緒的籠罩下，當前全國樓市的真實面目是什么、開發商和購房者有著怎樣的心態、是否有必要“救市”等問題值得思考。

跌只是冰山一角

2月18日，德信控股集團有限公司位于杭州城北的德信北海公園項目傳出驚人消息：該項目剩余全部房源一口價15800元/平方米。在這一消息發出之前，北海公園的成交均價在19446元/平方米，降幅達到了3000元/平方米以上。德信北海公園樓盤率先降價，可謂打響了近十年以來我國樓市降價的第一槍。

在杭州打響樓市降價第一槍之后，常州市新北區雅居樂星河灣在開盤前日2月21日發布的“震撼價5380元/平方米起”廣告語，一時間引發常州飛龍板塊房價“大震蕩”，與此同時，同一板塊大名城、金地天際等也釋放出折扣優惠的信息。4月，杭州房地產市場再掀一輪促銷潮，又有一批樓盤加入其中，華元推出的“三盤清盤”活動規模最大，個別項目房源最高享受6.5折優惠，這次降價后的均價更低于2011年的折后均價。

與上述幾個城市不同，同樣作為東部發達地區省會城市的南京雖有個別開發商為了炒作而降價，但價格總體穩中有升，庫存量長期低位徘徊。

杭州、常州等地房價下降的消息傳出后，對房地產的唱衰論不絕于耳，甚至有人提出中國房地產崩盤的時間快到了。殊不知，對待我國的房地產市場需理性看待，南京房地產現狀可以看做是當前我國大中城市的一個縮影，成交量看似已經“降溫”，但房價未見降價，反而呈上漲之勢。

國家統計局網站剛剛公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅方面，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。3月份，同比價格變動中，最高漲幅為15.5%，最低為下降4.2%。二手住宅價格變動情況方面，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。3月份，同比價格變動中，最高漲幅為13.2%，最低為下降8.4%。

買者賣者共徘徊

盡管國家統計局公布的數據顯示我國當前的房價依舊是以漲為主，但除了杭州、常州、無錫等地不斷傳出的房價下跌消息，一二三線城市一季度成交量的慘淡也讓人們對未來房價走低充滿了期盼。在這一期盼中，大多數想要買房的人對該不該出手搖擺不定。

作為剛畢業在常州的打拼一族，王峰告訴本刊記者，他決定在“五一”前把房子買到手：“一直說房價跌了但對我來說還是蠻高的，而且地段好的房子房價浮動很小，作為剛需我是不想再等了。”

和王峰觀點不同，石家莊市民老王認為，現在市場行情不好，房價的浮動應該還會有所變化，跌的可能性更大些，所以，本來打算今年給兒子買婚房的他準備再觀望一段時間再做決定。

無論是專家還是有買房需求的公眾，房價到底將是什么走勢，目前可謂仁者見仁智者見智。對房價降與否的討論，或許會一直爭論下去。

房價的波動不僅僅會影響到購買者的心理，同樣，開發商的心理也會深受影響。繼杭州、常州、溫州等城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波、神木等地出現房企倒閉破產的現象。盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，第一季度整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

據同策咨詢研究部總監張宏偉介紹，市場的成交量表現同樣也會反映在上市房企的銷售業績上。目前已有34家房企披露了一季報、快報或業績預報，其中實現業績增長及扭虧的共有12家，占比不到四成。

“從二季度市場表現來看，預計大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠促銷的‘平價’策略將成為市場主流趨勢。同時，也不排除一些大型品牌開發企業大幅降價的市場行為。”張宏偉告訴本刊記者。

“救市”是否需要開啟

在中國房地產首次遭遇寒流這一現實情況下，繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。很明顯，關于限購何時退出又成為了市場焦點問題。

2013年底，住建部工作會議確定了對不同城市將實行“分類指導”的思路，國務院總理李克強在2014年的政府工作報告中亦提出“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

“和此前不一樣的是，2014年，限購出現了一輪政策調整窗口。”中國房地產學會副會長卞洪登說，“不管是基于中央精神還是當前的經濟形勢，從行政化調控轉向市場化促進房地產市場健康發展都是必要的，并不存在‘救市’之說。”

“供求邏輯是房價的第一邏輯，供不應求，自然上漲，供過于求，價格下降。在我國住房總量已經足夠的背景下，救市和控制房價從來都不是決定房價的因素，只會延緩上漲或者下跌的時間，無法改變基本趨勢。”經濟學者馬光遠解釋到。

張宏偉認為，從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調控機制出臺做鋪墊。

責編:張利娟