小城鎮舊城更新容積率的理性思考
——以重慶開縣長沙鎮山花街小區為例

龍 彬，陳 湛

（重慶大學建筑城規學院，重慶400030）

小城鎮舊城更新容積率的理性思考
——以重慶開縣長沙鎮山花街小區為例

龍 彬，陳 湛

（重慶大學建筑城規學院，重慶400030）

該文結合當下小城鎮的發展狀況，對其舊城更新中容積率的控制問題進行理性的分析和思考，并以重慶開縣長沙鎮山花街小區為例，闡明在容積率指標制定的過程中應同時兼顧小城鎮的發展與更新地塊的實際現狀。

小城鎮；舊城更新；容積率；城市規劃；建筑密度

0 引言

伴隨著我國當下經濟和社會的發展，很多小城鎮開始了新區的建設，舊城的更新改造也開始成為小城鎮發展中不得不面對的問題。在小城鎮舊城改造的過程中，改造開發和規劃方案的制定與容積率存在密切的聯系，容積率是城市3個效益（經濟、社會、環境）與3個規模（土地、建筑、人口）的結合點[1]，對小城鎮的和諧有序發展意義匪淺，因此容積率成為政府、開發商和專家學者關注的焦點。當下較為普遍的觀點是，在小城鎮的舊城更新中，出于對小城鎮空間環境的尊重，較低的建筑密度與容積率顯得更為科學與合理。然而事實是否如此，筆者認為不可一概而論，容積率應該是基于對小城鎮發展趨勢和更新地塊現狀因素的綜合理性分析來進行制定,而不是過分地基于對傳統城鎮形態的美好設想。本文對相關問題進行探討，并以實際案例進行分析。

1 確定容積率應避免的誤區

1.1 認識上的誤區

在制定當下小城鎮舊城更新的方案時，很多控制性詳細規劃在制定過程中，由于過度地受到傳統小城鎮的低密度，低強度等思想的影響，缺乏對當下小城鎮未來發展的合理判斷與分析，導致控制性詳細規劃無法具體實施。

在當下的城市化進程中，越來越多的人口開始向小城鎮聚集，小城鎮逐漸肩負起吸納農村剩余勞動力，避免其向大中城市盲目流動的任務，小城鎮成為了農村與城市間人口流動的一道閘。很多以傳統農業為主的小城鎮，也進入經濟轉型時期，開始進行產業調整、轉變開發模式、消化剩余農業勞動力，提高人口素質。因此，在經歷人口增長，經濟轉型，產業開放等一系列變化之后，很多小城鎮所面臨的將有可能是當下小城市所面臨的問題。所以在控規的編制中，容積率指標的制定還完全以傳統城鎮為標準是不合適宜的，也是不切實際的。

1.2 方法上的誤區

當下規劃部門在制定具體的容積率數值時主要采用的方法有參照技術標準法、整體密度分區法、環境容量推算法、空間形態模擬法、人口推算法、典型實驗法和類比法等[2]。

其中參照技術標準法與空間形態模擬法在當下應用最為廣泛，但由于二者都受到“物質空間決定論”的影響，所作的控制性詳細規劃過多地依賴于定性分析，在定量分析方面有著一定的缺陷,或多或少存在著憑經驗與主觀因素來確定容積率的問題。

具體來講，參照技術標準法有較強的可操作性，也能夠滿足城市規劃管理部門的管理需要，但是單一的技術標準對于很多條件較為特殊的舊城更新項目而言，其科學性難以得到保障；空間形態模擬法直觀性較強，在物質空間的研究方面也頗有幫助，但是此類方法很容易因為對空間的過度關注而忽略方案在經濟層面和社會層面的合理性。

綜上所述，在小城鎮舊城更新中，制定容積率指標時既要對小城鎮的自身定位與未來的發展趨勢有充分的認識，又要在容積率制定的過程中采取合適的方法，避免單一方法所帶來的缺陷。這樣的結果才會既有科學合理性，又具實際操作性。

2 實際案例簡介

圖1 長沙鎮在重慶開縣的區位

本次所選案例位于重慶市開縣長沙鎮（圖1）。為了適應該鎮新的發展及戰略要求，長沙鎮原有的城市中心的主要功能依照規劃將逐步轉移至新的城市中心，城市結構的變異，城鎮規模的擴大，人口的分散等一系列變化使得舊城中心區經濟活力日趨衰落[3]，舊城中心區的更新改造迫在眉睫。

山花街地塊（圖2），地處長沙鎮舊城中心區地段，由于該地塊現狀情況具有一定典型性，所以選為此次舊城更新容積率指標研究對象。該地塊情況特殊,在控規的編制中，既要保證指標的科學性、合理性；又要兼顧在實際執行過程中的可操作性，其容積率的制定成為難點。在方法上，為了避免單一指標制定方法所造成的結果的片面性。采用了“經濟可行，空間論證”的方法，即先通過經濟分析得出合理的容積率指標，保證項目的可操作性，然后采用了形體布局模擬的方法對空間環境進行了設計，在參照空間環境設計的成果上對原有容積率指標進行修正，最后將地塊的容積率定為4.2（圖3）。

圖2 山花街的位置

圖3 規劃總平面

在一個小城鎮舊城區出現4.2這樣的容積率是否合理，在這樣的容積率指標控制下，所帶來的設計是否就僅僅只能照顧到城市的經濟效益而完全無法保障小城鎮的空間環境，筆者認為可以從容積率的必要性及最終方案的合理性兩個方面進行思考。

3 容積率的合理性

3.1 宏觀層面

長沙鎮位于重慶市開縣南部，地處開萬公路中心點，是浦里河五鎮①的交通樞紐和物資集散地，為開縣四大中心鎮之一。原有的202省道縱貫南北，為長沙鎮的發展提供了便利的交通優勢。近年來重慶市將開縣確定為七大區域性中心城市之一，即“渝東北區域性中心城市”。開縣在以“壯大自我”為前提，“帶動周邊”為目標的政策指引下，提出了“一心四區”②的經濟環境總體布局。而長沙鎮位于浦里河新經濟區中心地帶，將發展成為集商品倉儲、集散、批發、柑橘果品及農副產品深加工，特色工業產品生產加工等組合的大生產、大流通的開縣新經濟增長點[4]。

在整個開縣的發展規劃中，長沙鎮被定位成四個加快建設的小城市之一，成為開縣縣域副中心，南域中心城鎮與經濟中心。屆時的長沙鎮將集文化旅游重鎮，觀光宜居城市，教育科研中心，產品加工基地于一體。

基于該鎮在整個開縣戰略發展中所發揮的作用及自身的定位，在長沙鎮的建設中，要考慮的不僅僅是傳統小城鎮整體風貌的保持，同時也要兼顧整個城市的形象建設，在較為中心的地段，出現適當的表現城市現代化建設水平的建筑群體是必要的，也是合情合理的。

3.2 微觀層面

3.2.1 地塊的使用性質

在長沙鎮老鎮地塊的控制詳細規劃編制中,根據對地塊原有情況的分析，山花街地塊的使用性質定義為以二類居住用地為主，兼容商業用地，在這樣的條件下，山花街地塊原有的底商上宅的做法依然值得參考和借鑒。其容積率指標相比純居住用地也相應要高。

3.2.2 地塊的區位分析

山花街地塊位于舊城中部，為其鎮政府原所在地，其范圍北至廣場路，南臨義學堂中心小學，東接陳家中學和桔子廣場，西至202省道，占地面積約45畝。周圍教育資源集中，是鄰近鎮區最主要的文化娛樂空間和景觀核心，曾是長沙鎮最重要的政治文化教育中心，在未來規劃中也處于鎮文化教育中心地段。

在這樣的條件下，該地塊除了考慮地塊內部居民的日常生活的商業設施外，還應兼顧周邊教育產業和娛樂休閑產業的消費需求。如此一來，商業用地的面積就需適當加大。

3.2.3 地塊的基礎設施條件

由于該地塊以前即為長沙鎮老鎮的商業中心，原有的基礎設施條件相對較為完善，雖不能完全滿足新的設計的需要，但只要作出適當調整，即可滿足新規劃的要求，再者伴隨著整個城鎮的發展和舊城更新規劃的進行，該地塊的基礎設施條件也將更趨完善和合理，完全有能力為相對大面積的建筑群體提供足夠的支撐。

3.2.4 地塊周邊的空間環境

山花街地塊西北面為3~4層房屋，東面為城市休閑廣場與小學的操場，且廣場與校園操場面積較大，空間與視野均較為開闊。

在地塊周邊的環境無較高和體量較大的建筑，又有較開敞的空間環繞，受周邊環境的制約相對較小的情況下，該地塊出現相對大體量的建筑群體成為可能。

3.2.5 地塊的經濟性因素

山花街為原有的老的長沙鎮商業中心，在其內部為15m寬的城市道路，地塊內建筑以臨街線性分布的2～4層居民自建房為主，其形式多為底商的居住建筑,當地居民后來又擅自在屋頂進行亂建。根據當地政府統計數據，該地塊已有容積率接近2.0（圖4）。

圖4 山花街現狀

依據當地的舊城拆遷還房的經驗以及長沙鎮現階段地價和房價之比，從純經濟的角度出發，在整個舊城更新中，新建建筑面積必須要達到拆遷面積的三倍，即所謂的“拆一建三”③，才能讓投資方的利益有最基本的保障。

在這種情況下，完全無視小城鎮的基本情況和發展規律，簡單的采用6.0的容積率固然不對，但出于實際可行的原則，相對較高的容積率的出現也是不可避免和有情可原的。

4 方案的合理性

在從多個方面對該地塊信息進行推敲和分析之后，確保了控規中容積率指標在理論上的必然性與合理性，但在實際的工程中，這樣的容積率所指導的設計是否能既科學合理，又切實可行，還需要通過具體的方案設計來進一步論證。對于該地塊的更新設計方案的解讀，可以從以下幾個層面來進行。

4.1 經濟層面

政府以推進城鎮發展和改善居民生活條件為目的所進行舊城更新不可避免會受到經濟因素的牽動。現階段，國內的舊城更新改造與房產開發休戚相關之勢極為明顯。山花街地塊較小，原住民較多，原有容積率近2.0，但對于長沙這樣的小城鎮，“拆一建三”容積率近6.0的做法顯然是不合理的。

有鑒于此，更新方案建議政府對開發商采取“新舊綁定”的政策，規避開發商利益優先的問題，在長沙鎮新區給予開發商以容積率的補助，適當降低山花街地塊更新的容積率壓力，將山花街地塊的容積率降為“拆一建二”,最終定為4.2。

這樣的更新方案既能夠保證開發商的利益，讓舊城更新項目具有實際操作性,又能讓當地的原有居民得到應有的賠付，從而解決現有住宅建筑質量一般、磚混結構、戶型擁擠、室內空間狹長、采光通風條件差、少活動場地等一系列問題。

4.2 環境層面

整個舊城更新設計的方案在設計中充分考慮到周邊環境及路人的空間感受，在山花街地塊西北部臨道路一側，將建筑高度控制于50m以下，并限制板式建筑的長度，將其對道路與建筑的壓力和行人的壓迫感降到最低（圖5）。

圖5 規劃鳥瞰圖

在地塊東側，由于有規劃的城市休閑廣場與學校操場兩大塊空地，這就使地塊東面所布置的點式高層建筑有足夠的空間將其巨大的體量感進行弱化。

而針對原有山花街城市空間環境較差，綠化環境嚴重不足的情況，新的設計方案中盡可能將綠地集中到一起，避免綠地過于分散所造成的綠化效果不突出的問題。

4.3 城市文化層面

4.3.1 文脈的傳承

在舊城更新的過程中，將生活場景進行保留是延續城市文脈非常重要的環節，而街道正是山花街地塊中大部分生活場景的載體。設計中保留“街”這一空間主體，以一條曲折的街形成兩側線性的商業界面，并在轉折處形成“院”式節點，設置室外的交往空間，以進一步完善街道空間的品質，增強其吸引力；通過這些設計手法完成對山花街傳統空間模式的現代演繹（圖6）。

圖6 規劃結構圖

4.3.2 動人的城市天際線

對建筑群體輪廓線的控制在塑造城市形象時起著非常重要的作用。在更新設計中充分利用了各類點式住宅的高度的差異，整個建筑群體從北至南呈現出“高-低-高”的形態，形成一條起伏有序的天際線，宛如一首動人的樂曲，縈繞在長沙鎮的舊城上空（圖7）。

圖7 臨街面透視圖

5 結語

在當下小城鎮的舊城更新中，由于小城鎮自身的發展定位與更新地塊的特征已不盡相同，完全以傳統小城鎮的概念來度量在新的發展背景下所進行的舊城更新是不合時宜的。

在制定小城鎮舊城更新地塊的控制性規劃時，不能一味地憑借主觀意識追求所謂的低強度、低密度。而應該對小城鎮的自身發展定位與更新地塊的特征作充分地分析，多方面權衡,才能既保證更新方案的可操作性，又兼顧小城鎮的城市空間環境，推動小城鎮舊城更新順利進行。

[1]謝宏坤，李真，易純．中小城鎮舊城改造項目居住區容積率測算方法探討口[J]．福建建筑，2008（7）.

[2]王冀．合理確定“三舊”改造項目容積率的探索—以珠海市為例[J]．規劃師，2011（6）.

[3]張菁．開縣長沙鎮山花街舊城更新規劃設計——小城鎮舊城中心區更新模式的一些探索[J]．重慶建筑，2013（7）.

[4]蔣華林，雷亨順，李華，等.重慶市開縣區域性中心城市發展戰略規劃研究[J].重慶大學學報：社會科學版，2004（10）.

注釋：

①浦里河五鎮：浦里河沿岸五鎮：渠口鎮、趙家鎮、長沙鎮、南門鎮、岳溪鎮。

②“一心四區”：“一心”為開縣中心城區；“四區”分別為東河能源生態區、南河集鎮群區、浦里河新經濟區、彭溪河渠化經濟區。

③“拆一建三”:根據本地房價與底價之比，房地產開發商所形成的經驗化的數據，即若本地容積率為1.0，重建項目需達到3.0的容積率，才能使得項目的經濟收入大于經濟支出。

責任編輯：孫 蘇

區縣之窗

重慶巫溪老城項目確保五個“一定”

一是腳手架搭設、連接、錨固等安全防護一定要按規范搭好、搭牢。

二是施工現場的各種機具用電一定要采用一機一閘，并采用防水電線。

三是施工現場警示標牌的懸掛、粘貼、設置一定要合理，切實加強施工現場管理。

四是一定要加強對施工現場上空高壓線、通訊線、廣播電視線的防護工作，要求施工人員在搭設鋼管時必須備齊絕緣手套、絕緣鞋等。

五是各施工單位管理人員一定要按時到位加強對施工現場管理，保障城市道路車輛及行人安全暢通。

（摘自：重慶城鄉建設網）

On Renewal FAR of Old Urban Area in Small Towns

Based on the current development status of small towns,control over FAR(floor area ratio)of old urban area in small towns is rationally analyzed and discussed.Taking Shanhuajie residence in Changsha town of Kaixian,Chongqing as an example,the idea is expounded that the development and reality of land renewal should be accentuated in FAR calculation.

small towns;old urban area renewal;FAR;city planning;building density

TU981-01

A

1671-9107（2014）02-0005-04

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.02.005

2013-11-06

龍彬（1963-），男，江西南昌人，博士，教授，博士生導師，主要從事城市規劃歷史理論與山地城市規劃設計研究。

陳湛（1986-），男，四川南充人，碩士研究生，工程師，主要從事居住建筑設計及理論研究。