要盡快建立三類住房分類管理體系

要盡快建立三類住房分類管理體系

編者按

無論恒大集團多元化的進程如何多彩，其立足之本源于地產主業提供的資金輸血與人才供給。如此，對當前房地產政策與市場動態進行分析研究，將對探究恒大下一步走向有重要的參考價值。

去年年底的“三亞·財經國際論壇”現場，聯辦（原名“中國證券市場設計研究中心”）財經研究院發布《關于我國現行房地產政策的評估和建議》報告，對地產市場的格局變化與投資趨勢進行分析，本刊記者采訪了聯辦財經研究院院長，國家稅務局原副局長許善達。在影響房地產行業的諸多因素中，“限購”等行政干預措施無疑最具震撼力。但在許善達眼中，目前不加區別的“限購”政策，與國民經濟的發展方向并不相符。

聯辦財經研究院院長

10月29日，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行集體學習。會上，習近平總書記談到“住房問題既是民生問題也是發展問題”，精準定性了住房具有民生、經濟的雙重性質。但多年來，中國在房地產宏觀調控政策中，總體上對民生卻有所忽視。

近年來，屢屢出現房價上升速度超過中央政府容忍度的局面，因為從供給方解決問題需要時間周期太長，中央只能把限購作為最有力的也是最快產生效果的行政手段從需求方來抑制甚至壓低房價。

雖然這些地方政府的認識和行為還是比較多的把住房視為經濟發展的重要領域，而非重視調控政策的民生屬性，但這種不加區別的限購政策確實是事倍功半。

譬如目前限購政策太過嚴厲，且主要以家庭住房為核定對象，使得“假離婚”現象在各城市民政局門口紛紛涌現，折射出這以家庭為限購對象的政策存在較大缺陷。

根據習總書記提到的“我國居民住房多層次需求”，建議先將住房市場分為針對低收入居民的保障性住房，針對低中等收入及中等收入居民的普通居民住房及針對高收入居民的高檔住宅，然后根據三類不同的住房性質建立不同的分類管理體系，構建長效機制：

首先，對保障性住房實行“限價限購”?！跋拶彙本褪菄栏駪艏疁嗜?，任何地方政府不承擔為其他地方低收入居民提供保障性住房的責任；所謂“限價”，就是各地保障性住房的價格由各地自行確定。

這一點上，上海市政府推行的共有產權房的措施不錯。在當地政府眼中，當地住房房價水平合理，但由于不是所有居民都有能力購買，所以政府把資源投入到幫助這些居民去購買這類房子。比如說一平方米兩萬元，政府會出6000元，低收入的居民以每平方米1.4萬元的價格就能買到房子。我們贊成將這一辦法推廣至全國。

其次，維護低中等及中等收入居民的合理住房需求，“控價控購”。“控購”一是不完全限于戶籍，非戶籍人口繳納一定期限的所得稅和社?？上碛匈徺I權；二是只允許自住性住房，排除對此類住房的投資和投機行為。所謂“控價”，就是政府投入一定財政資源，將此類居民購買這類住房的房價控制在低于市場價的合理房價收入比范圍內。

這類居民是三類住房體系中涉及人群最多的部分，約占中國城鎮人口50%-60%，他們的住房需求是中國住房市場的需求主體。建議把上海已實施的“共有產權房”和北京已啟動的“自住普通住房”升級為國家戰略，各地根據具體情況調整準入門檻、建設規模、完成期限等。

再次，取消對高檔住房的行政性管制，實施“放價放購”方針。高檔住房需求旺盛是中國經濟高速發展的重要標志之一。所謂“放購”，就是對購買者包括戶籍、國籍在內的各種條件不施加任何行政限制，允許消費性、投資性及投機性購買；所謂“放價”，是這類住房的價格完全交由市場決定。

由于高檔住房的門檻較高，遠遠超出普通居民的消費能力，其目標市場為高收入居民，對普通居民住房并不構成競爭關系，不會對普通住房價格構成威脅。普通居民沒有理由抱怨高檔房價格高企，政府也無責任控制其價格。